房地产结课论文_房地产法结课论文

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浅析房地产项目可行性研究 浅析房地产项目可行性研究

摘要：根据房地产和房地产开发的特点，分析研究房地产开发项目的可行性研究，分析研究项目应该怎样进行全面的技术经济分析、论证，特别是对房地产开发项目可行性研究的内容和方法进行了详细研究，以探讨全面、科学、规范的房地产开发项目可行性研究模

式，让可行性研究为房地产开发项目投资决策提供科学客观的依据。

关键词：房地产，可行性研究

正文：

一、房地产可行性研究概念

房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。

二、房地产项目可行性研究遵循的原则

房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。目前，已经有专家呼吁可行性研究机构要敢于做《不可行性研究》，即可行性研究报告要真实地反映项目的实际情况，行就是行，不行就是不行，而不受委托机构意图的影响。

三、房地产项目可行性研究的必要性

项目可行性研究的内涵房地产开发是一项综合性经济活

动，其投资最大、建设周期长、涉及面很广；具有高价值、高回报、高风险、高附加值，产业关联性强等特点；它难于移动、寿命周期长、种类多样、产品不可能做到标准化；房地产经营对专依赖强，彼此影响大，不受政策影响。所以项目开发投资决策者必须对其经济、社会和环境等进行科学的预测和评价；综合研究建设项目的适用性，经济合理性，技术先进性，建设可能性、可行性等。最终实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益。

四、房地产项目可行性研究的步骤

房地产项目可行性研究的步骤通常分为三个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。

1）投资机会研究

投资机会研究主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的0.2%~0.8%，所需时间1~2个月左右。

2）初步可行性研究

房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算

20%左右，所需费用

占投资总额的0.25%~1.50%，时间在2~4 个月左右。

要防止先入为主的可行性研究，在房地产投资实践中，房地产项目的成败似乎绝大部分都是开始就注定的。失败项目的投资者总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，但仔细研究这些项目的《可行性研究报告》，发现差不多都是一种模式，即从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了可行性研究的误区，导致在投资决策上犯了重大错误。

3）详细可行性研究

在房地产可行性研究中的市场分析，投资与收入估算，财务评价和风险分析是必须进行详细论证的。市场分析使我们在房地产项目开发经营中清楚整个宏观市场的经济、人文信息；了解行业市场状况，掌握各类社会资源的供给和分配情况，对市场未来的状态和趋势作出分析和判断。投资与收入估算使我们能合理地安排项目开发所需资金。项目开发的财务评价从项目的财务内部内益率是否大于等于行业基准目标收益率，财务净现值是否大于等于零，动态投资回收期是否比预期的时间短三个方面让我们明白项目是否可行。而房地产开发项目的风险分析则通过对与项目相关的各种因素的不确定分析使我们能够对可能发生的风险采取相应的准备。

五、房地产可行性研究的主要内容

由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下七个方面：

1）项目基本情况

包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。

2）市场分析

主要是做好宏观环境分析、市场情况分析以及目标客户分析，并通过细分目标市场确定项目的定位。还要包括宏观经济情况介绍，房地产市场整体情况调查，房地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对一分析。

开发商因素等。

3）项目开发方案

项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4）经济分析和财务评价

确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。

5）社会经济评价

一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。

6）风险分析

风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

7）结论

结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

房地产项目可行性研的作用

1）保证项目投资决策的科学性。

房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。

2）保证项目投资优化。

一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。

3）保证项目投资有序性。

房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。

七、结语

为了降低和规避风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的技术经济分析，为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果，获得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地产项目可行性研究的定量评价指标体系是一个较为复杂长期的过程，参考指标多、计算复杂，指标体系及权重是动态的，须根据外部环境及实际情况不断调整。房地产开发投资者从思想上应该高度重视房地产开发项目的可行性研究，做好房地产开发项目的可行性研究，对项目进行全面的经济技术经济分析，从理论到实践为投资决策提供科学客观正确的依据，以取得良好的投资效果,获得良好的效益。

八、参考文献

［1］汤炎非，杨青著，可行性研究与投资决策，武汉大学出版社，1998

2］紫强，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2002年4月第2版

［3］俞明轩，房地产投资分析，首都经济贸易大学出版社，2004 ［4］孔凡文，何红，房地产开发与经营，大连理工大学出版社，2008年6月第2版