房地产开发可行性研究_新开发可行性研究报告

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可行性研究：筹资第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 译者：李昂日期：2003-9-9

终于到了要建一个新博物馆的时候了。一开始由于管子生锈而导致漏水，使得天花板和房顶都受到了损害，然后陈旧的供热系统在隆冬时节无法工作了。为维护这个古旧的建筑物而花的钱多过举办展览所获得的收入。参观的人数缩水，赞助商也在抱怨建筑物的老化。这个有40年寿命的屋顶真是必须更换了。

经过长时间激烈的辩论，董事会决定批准2500万美元资金来重新建造一个博物馆。董事会在很多问题上做了斗争，但是其中一个却令他们寝食难安：公众会同意这个项目吗？为了减少他们的顾虑，在商业活动之前应当进行可行性研究。但董事会中，只有三分之一赞成在建造活动之前应当进行研究，三分之一认为研究仅仅是对金钱和时间的巨大浪费，而另外三分之一的人则根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“这是一项市场研究，” George A.Brakeley, III解释到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一个资金筹措咨询公司的主席，“如果你从事消费品制造的话，不对一种新剃刀进行市场测试，就把它投放市场的事情是不可想象的。我们在测试某个企业的资金筹措吸引力方面做着同样的工作。这种测试可能是本地的，区域性的或者全国的，而且通常包括三部分：基金会、公司和个人捐助者。”

可行性研究通常在商业活动之前，而且通常是由外部的咨询公司主导的。研究一般包括一个对资金筹措活动的外部审计，以及随后与相关人士的一系列会见。审计和会见的结果将呈现给企业董事会。“事先没有任何评估活动就确定进行商业活动的情况很少见，” Brakeley谈到，“同样非常少见的是，一个企业自行进行可行性研究。这主要是因为，人们在会见客观、专业的外部人员比会见内部人员的时候更倾向于坦白，尤其是他们与企业有着很大关联的时候。”

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉矶的执行主管，她非常有兴趣在700万美元的建造活动之前进行一项研究。“我们进行可行性研究的原因很多。第一，因为我们的企业有很长的历史，人们对我们的感觉很多样。我们感觉一个外部人员能够帮助我们明确这种感觉。第二，我们希望确认我们所投资的数字是正确的。我们选择700万是因为我们的建筑师和规划师认为这个建筑会花费这么多。或许一个可行性研究将表明我们有能力进行1000万美元的商业活动。我想，如果确实存在这样的机会却被我们错过了的话，将会是一件很可笑的事情。同时，我希望确定我们将会成功。如果一个可行性研究告诉我们这个项目只能支持400万的投资，那么我们最好做一个400万的项目，缩减开支，以后再做完余下的部分。”

商业活动能够在没有可行性研究的情况下获得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投资之前所必须的步骤。“我们的商业活动筹措到750万美元，但我们并没有经过研究，而且也没有雇用顾问。我们仅仅是挽起袖子自己干。” Mack McKinzie这样解释到，他是印第安纳波利斯艺术博物馆的主管。“70年代我们在一个小型，而且很不成功的商业活动中使用了顾问。我并不清楚那到底是顾问，还是董事会或是两者的结合，但是没有人对结果满意。”

“我们长期以来都拥有不错的资金筹措方案。我们拥有强有力的董事会，我们了解我们的客户，而且我们很好地集中精力做我们的事情。我们感到机会不错。在一个企业的生命期里，有那么一段时间，所有的事情看起来都处于良好的状态中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已经从事直接邮寄的资金筹措项目16年以上了。他目睹了这些年可行性研究需求的衰退。“可行性研究曾经十分流行。研究是一个必经的程序。这种研究一度更像是一些顾问公司的销售工具，而不是更好的审视企业的图景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想这一点现在不同了。”

可行性研究的费用

可行性研究是很贵的。当使用顾问的时候，所支付的费用肯定要比使用内部职员进行研究要高得多。但是，咨询费会根据企业的性质和复杂程度的不同而有很大差别。Brakeley解释了他公司对于费用的哲学。“一个可行性研究可能从15000美元到75000美元不等。我们相信少数高质量的访谈比大量肤浅的访谈有效得多。费用也会受地理因素的影响。如果目标是一个社区医院的话，其影响范围仅仅是周边20英里以内的地方。这种访谈的效率会比一所自由主义艺术学院的效率高多了。因为这种学院的董事会托管人和优秀毕业生可能会散布在整个国家里，或许乘飞机去西雅图仅仅是为了做一个访谈。另一个影响费用的因素是进行访谈的人的资历。我们并不习惯于让新手做这样的研究。”

可行性研究的费用可能会让一个企业退缩。Susan Franklin解释到：“一些董事会成员无疑会说：„天那，做一个可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以让多少孩子去夏令营！‟幸运的是，我们的董事会觉得可行性研究是通向成功的必备条件。他们同样理解必须为正确的建议投资。不管是会计之于贸易或是律师之于法律条文，建议是必须听的。一项可行性研究保护你不犯错误。”

McGrath同意很多企业不进行可行性研究是因为费用过高的缘故。他同样相信另外还有原因。“很多项目没有做可行性研究，费用当然是一个因素。但是，我相信也有相当一部分原因是开发商的自信所致。他们说，我能做这事，就像XYZ一样简单，为什么还要在咨询公司身上花钱呢，我能做好！”

研究是耗费时间的可行性研究最令人感到灰心的方面在于时间。董事会决定要进行研究，他们已经雇佣了一个能够胜任的资金筹措公司，然后却被同一家公司告知研究开始之前需要数月时间进行准备。董事会叫嚷到：“这算是什么买卖！”

“有一次咨询公司说他们需要三个月时间进行研究”，Brakeley解释到。“但研究将在两个方面陷入困境。一是企业并不总是处于可以供研究的状态中。二是你想见的人并不是随时就可以见到的。因为这个原因，有些研究将耗费4到6个月才能完成。”

如果研究的结果是负面的会怎样？

没有一个企业是完美的。经常会有一些人或其他企业，由于某种原因不喜欢你的商业运作方式。进行研究的一个原因是确定你的项目会对社区带来多大的利益，并且确定项目运作成功的机会。但是如果两个月的研究之后，你的顾问为你带来坏消息——你的项目存在较大的外部问题，你能做什么？接下来会发生什么？

Brakeley描述了他的公司将是如何应对这一情况的。“如果我们进行了访谈计划中的三分之一或是四分之一，而且访谈是令人惊讶且绝对负面的话，我们将会停止研究进程，然后回去对他们说，伙计们，你们有大麻烦了。我们最好完全停止这项研究并且改正这些问题，因为这不是对资源的有效运用。负面的结果并不完全意味着你们不应当运作这个项目，而是意味着项目的目标经过检验是不够有竞争力的，应当另立目标。有些时候我们不得不说，我们认为这个项目目前是不值得建议的，这是原因，这是你们需要为这个项目所做的准备。”

McGrath对客户采用相似的方针。“我将告诉他们改正问题，寻找其他途径获得他们所寻找的资金。但是，我从没有看到过一个完全负面的研究，因为肯定有人是支持这个机构的，因此也总会有希望和乐观估计。”

如果选择不做可行性研究的话应当做好准备

如果你的企业选择在建设项目运作之前不做可行性研究的话，你应当做到如下：

1、高度的自信；

2、对你的市场和客户的广泛认知；

3、以往商业运作的成功经历；

4、主要的成功因素是可以预期的；

5、确定有一个自发的领导机构；

6、董事会和项目员工的承诺，7、完成整个工作的能力。

McGrath也认为如果不经过可行性研究的话，一个项目必须进行充分的准备。“你必须拥有一个详细的计划书，并且必须相对非专业人士和多数公众来说简单、易懂。你必须争取到与企业有关人的支持：董事会成员，支持者和朋友。你能够从参与项目的人身上学到很多。最重要的是你的企业必须完全为你的项目成功而努力。”

你应当为可行性研究投资么？

可行性研究成功地进行了很多年。有其缺点，也有优点，就像任何其他开发程序一样。对于非营利组织的任何重要的金融投资，研究都是应当被谨慎考虑的，如果使用的话，必须小心监控，并且得到董事会和员工的热情支持。

George Brakeley已经完成过很多可行性研究，而且很清楚这些研究的价值。“大多数企业和组织意识到他们最好请外部的、客观的人来看看他们想做的事情，并确定这是否可行。有时这个步骤就像保险一样，顾问会告诉你，你做的不错，继续下去，所有的事情都如你所预期的那样。但是另一个极端是，顾问十分诚恳地告诉你，你做的事情是错的。你应该干点其他的事情。”

Susan Franklin也深信研究对于项目的成功是非常重要的。“尽管你认为你很了解你的社区，但是你仍然会发现一些令你惊奇的现象。因此，最好事前做好准备。我经常会听到企业发现他们能够筹措到比他们预想得多得多的资金。如果一个可行性研究告诉你不要进行这个项目的话，不要寻找托辞。更多的时候，报告会告诉你，按你预先设想的去做，而且可能会做所有你能想到的事情。即使研究最终告诉你的结果和你一开始设想的是一样的，这只能说明你很全面地考虑了这个问题，而并不说明你浪费了你的金钱。