今典：中国房地产信托首次按揭证券化尝试_房地产信托贷款的判断

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今典：中国房地产信托首次按揭证券化尝试

1月6日，今典集团北京苹果社区消费信托在北京面世，据北京国际信托投资有限公司（北国投）签约代表涂继国介绍，苹果社区消费信托是北国投为今典集团开发的“苹果社区”购房人提供的银行封顶按揭前的短期按揭贷款，即通过向社会定向销售短期苹果消费信托，向国内外的机构和个人融资。苹果社区消费信托的发行把原本由银行完成的整个按揭过程分成楼盘封顶之前和之后两个时段。在项目楼盘封顶之前，用其资金为苹果社区购房人提供从拿到销售许可证到银行封顶按揭前的短期按揭需求。所有苹果社区的购房人只要通过了北国投和按揭银行的按揭审查以及委托的专门个人贷款风险评估机构的评估，均可获得苹果社区消费信托提供的短期信托按揭贷款，购房人在申请苹果消费信托短期按揭贷款时必须同意其所购房屋封顶后，其短期信托按揭贷款自动转为银行正式按揭，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。今典集团总经理张宝全称，这是北国投对苹果社区委托贷款业务的一次收购。

据介绍，“苹果消费信托”，其性质则将发生根本变化，“这将是中国房地产第一次按揭证券化的尝试，同时既是一个金融产品，也是一个金融投资工具”。消费信托投资的回报即北国投发行的消费信托的利率，是在贴息按揭利率的基础上扣除北国投收取的手续费比率。值得关注的是，北国投同时向苹果社区业主推出了另一个信托产品---“苹果社区优先购买权信托”。张宝全介绍，苹果社区优先购买权信托的发行对象为在苹果社区预约登记并根据电脑拍号获得苹果社区优先购买权资格的预约登记客户。具体做法是，由北京国投按照苹果社区的合伙人价格向社会发行苹果社区优先购买权信托，发行对象全部为个人，且每人限购一份，机构不得购买。购买人根据苹果社区具体楼号房号购买该信托后（其价格相当于该套房屋的总价），即拥有该套房产的优先购买权和转让权，也就是在苹果社区取得销售许可证后一个月内，购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产，也可将苹果合伙人信托转让他人购买。苹果社区“合伙人价格”仅为苹果社区优先购买权信托购买者享有。而苹果社区将于2004年3－4月开盘，开盘价为每建筑平方米6500元起。

此前，也就是去年8月末，今典出资2亿元通过北京市商业银行以“贴息委托贷款”方式提供给买房人，当时就有业内人士猜测，“这有可能是买房的人首付款达不到央行20%的要求，于是开发商为了做成生意拿出一部分资金让银行贷给客户补上这个漏洞。”实际上今典这2个亿的投资回报率比投资房地产还要高，有一笔账，贷出去2个亿，短期内就能收回本金，到封顶时反复循环，实际上的2个亿能循环10次左右，就是20个亿。今典应得的利息达20%，而基金公司与信托公司则认为回报率高达200%，他们认为只需2000万就能'撬'动这个项目，而且还为投资者提供了一种安全性高、回报率高的投资工具。

张宝全也曾在众多场合说，苹果社区优先购买权信托购买者可以随时退出，一旦购买者向信托发行人北国投提出退出苹果社区优先购买权信托，北国投即无条件接受由今典集团回购该笔信托，退还购买者的本金和该本金在此期间的所有银行利息。“由于信托资金是全部监存银行，不交今典集团使用，所以购买人毫无投资风险”。在张宝全看来，苹果社区两个信托产品所强调的“毫无风险”还在于，在实际操作时，按揭银行将提前介入，按照银行按揭贷款的审贷条件与信托投资公司共同完成对借款人还款能力的审核，从而明显地降低了资金的风险。

可以说，在“１２１号文件”出台以后，房地产金融途径单一的弊端已受到央行的高度关注，银行贷款所占比例过大无论对于银行自身还是对于房地产业，都存在极大的不安全隐患。以房地产基金、房地产信托、债券、上市为特征的新型房地产金融途径崭露头角，可以预料在２００４年将愈演愈烈。全球并购研究中心秘书长王巍博士认为，目前，中国住宅产业界的格局无论是金融业、还是房地产业都是政府高度管制的，“国退民进”的局面才刚刚开始。在这样一个高度管制的环境里面，房地产行业融资还处于非常初级的阶段。虽然房地产业十年炒作了很多亿万富翁出来，但是这个行业还有很大的政策讨论余地，住宅产业和金融业在各行业的改革中应是最后的堡垒。从这个意义上说，房地产金融创新的空间前景应该是非常乐观的。

2003年房地产信托非常活跃，将成为2004年房地产融资创新的趋势。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产信托投资势头良好，开发商投入一定的预定资金做委托贷款，能够获得可观的销售融资，最关键是房地产信托能够弥补121号文件规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。（文/王维波）