上半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录试题_房地产估价师案例试题

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2015年上半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查

勘记录试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

2、地租即为土地的。A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格

E：工业用地的监测点评估价格

3、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B．生产性投资和非生产性投资 C．政府投资、非盈利机构投资 D．企业投资和个人投资

4、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2.4％ B：3.0％ C：3.8％ D：7.2％

E：工业用地的监测点评估价格

5、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。A：防潮

B：防潮与排水相结合 C：卷材防水

D：钢筋混凝土防水 E：执行层的组织协调

6、不应计入收益性物业经营费用的是。A：抵押贷款利息 B：公共设施维修费 C：房产税

D：物业保险税 E：借款合同

7、对于公民__，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A．下落不明满2年的 B．下落不明满1年的C．因意外事故下落不明，从事故发生之日起2年的 D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的8、房地产开发项目竣工，经__后，方可交付使用。A．检查质量 B．验收合格

C．建设单位认可 D．办理产权登记

9、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，w省A市房地产开发公司申报三级资质，应由部门决定审批部门。A：A市人民政府

B：W省建设行政主管部门 C：W省人民政府

D：国务院建设行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产经纪业 D：物业管理业

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。该写字楼的价值为万元。A：17087．20 B：18699．20 C：19666．40 D：20666．67 E：工业用地的监测点评估价格

12、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。A：估价目的 B：估价师 C：委托人 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

13、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。A．助理 B．决策 C．技术 D．文职

14、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A．1 B．2 C．3 D．515、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格

16、目前，在我国征收土地实行__级审批制度。A．一 B．两 C．三 D．四

17、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。A：供给量 B：需求量 C：需求曲线 D：供给曲线

E：执行层的组织协调

18、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的 A：最佳用途和最佳规模 B：最佳集约度

C：最佳规模和最佳集约度 D：最佳用途

E：工业用地的监测点评估价格

19、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。A．商品住房 B．限价商品住房 C．经济适用住房 D．廉租住房

20、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。A：60 B：80 C：90 D：100 E：执行层的组织协调

21、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

22、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于级资质企业的条件。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．712424、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同

25、商品房现房广告不得涉及的内容是。A：销售价格 B：装饰装修 C：小区环境 D：升值承诺

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.372、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率

B：发行者的资信级别 C：偿还期限

D：发行者的企业特色

E：利率计算方式和资本市场资金供求关系

3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

4、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。(2008年试题)A：张某 B：李某 C：赵某

D：甲保险公司

E：执行层的组织协调

5、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署

B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实

D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间

6、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A．利润为零时 B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标 D．允许的最高经济效益指标

7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值 C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资

8、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。A：保留价是拍卖的必备条件

B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权

E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情

9、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。A．自然环境和人文环境的变化 B．一般商品市场的发展

C．信息、通讯技术水平的提高 D．生产方式和工作方式 E．金融业的发展

10、市场的客体通常是指__。A．买家 B．卖家 C．交易对象 D．交易价格

11、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。A：影剧院 B：普通住宅 C：仓库 D：停车场 E：汽车加油站

12、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询 B：房地产价格评估 C：房地产经纪 D：房地产转让 E：房地产抵押

13、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法

14、下列闲置土地的处置方式，正确的有。A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年 B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地 C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发 D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

15、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B：实行销售代理必须签订委托合同

C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用

E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务

16、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。A：投资回收期 B：借款偿还期 C：利息备付率 D：财务净现值 E：现金报酬率

17、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.2318、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。A：砖混结构

B：钢筋混凝土结构 C：砌体结构 D：钢结构

E：执行层的组织协调

19、基本完好房的成新度可以是__。A．九成 B．八成 C．七成 D．六成 E．四成20、用市场法对房地产进行估价时，需要进行修正。A：交易过程 B：交易情况 C：交易日期 D：交易价格 E：房地产状况

21、在__7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。A．1991年 B．1992年 C．1993年 D．1994年

22、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

23、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为__元/m2。A．1840 B．2840 C．2966 D．300024、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.07万元

25、业主大会成立前，维修资金由__管理。A．开发商

B．当地房地产行政主管部门 C．物业公司 D．全体业主