物业管理法律关系的主体_物业管理法律关系

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物业管理法律关系的主体

熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。

了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。

业主大会制度是业主实现物管权的组织基础。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。

业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。（新增内容）

（一）业主

⒈业主的概念：《条例》第六条规定房屋所有权人为业主。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。

具备业主身份的情况有三种：

一是房屋所有权证书持有人；

二是共有权证书持有人；

三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

⒉业主的权利

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”

《条例》规定业主在物业管理活动中享有10个方面的权利：

⑴按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

⑵提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

⑶提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

⑷参加业主大会会议，行使投票权；

⑸选举业主委员会委员，并享有被选举权；

⑹监督业主委员会的工作；

⑺监督物业服务企业履行合同物业服务合同；

⑻对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况

享有知情权和监督权；

⑼监督物业专项维修资金的管理和使用；

⑽法律法规规定的其他权利。

⒊业主的义务：⑴遵守管理规约、业主大会议事规则；⑵遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑶执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；⑷按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑸按时交纳物业服务费用；⑹法律法规规定的其他义务。

⒋业主大会议事规则包括：⑴业主大会的议事方式；⑵表决程序；⑶业主投票权确定办法；⑷业主委员会的组成和委员任期等。

物业服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则

（二）业主大会

《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

⒈业主大会的组成和性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。

⒉成立业主大会的限制和选择：同一个物业管理区域内的业主，应成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

⒊业主大会的筹备。成立业主大会筹备组。筹备组 的工作内容有5项：⑴确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；⑵草拟业主大会议事规则和管理规约；⑶确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；⑷确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；⑸做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备工作的要求：⑴筹备组的工作内容应当提前15天以书面形式公告；⑵同时公告业主对业主大会议事规则和管理规约修改意见的反馈时间和方法；⑶以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准确认业主身份；⑷根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定投票权。

⒋业主大会的成立：筹备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇指导下组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议议程一般有：⑴报告筹备工作情况；⑵宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；⑶宣读业主大会议事规则和管理规约草案，宣讲业主对草案提出的修改意见和修改结果；⑷投票通过业主大会议事规则和管理规约；⑸宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。

⒌业主大会的职责（调整更新的内容）

《条例》第11条规定业主大会的职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

⒍业主大会活动规则：业主大会会议分为定期会议和临时会议。在三种情况下要召开临时会议：⑴20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；⑵发生重大事故或紧急事件；⑶业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。

业主代理人和业主代表人，业主可书面委托代理人参加业主大会会议，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权参加竞选。物业管理区域内业主人数较多的可推选代表参加业主大会会议，业主代表应于会议3日前就会议有关事项书面征求业主意见。业主大会会议必须有不少于持有1/2以上投票权的业主参加。

业主大会决定事项：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

㈢业主委员会

⒈业主委员会的性质：是业主大会的常设性执行机构。

⒉业主委员会的职责：⑴召集业主大会，报告物业管理的实施情况；⑵代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；⑶及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；⑷监督管理规约的实施；⑸业主大会赋予的其他职责。

⒊业主委员会属于备案制，非审批制。自选举产生之日起30日内到行政主管部门备案。备案的材料4项，⑴业主大会的成立情况；⑵业主大会议事规则；⑶管理规约；⑷业主委员会委员名单。

⒋业主委员会委员的资格条件：⑴具有完全民事行为能力的业主；⑵遵守国家有关法律法规；⑶遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；⑷热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑸具有一定组织能力；⑹具备必要的工作时间。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内推选产生主任、副主任。主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。业主委员会的委员有规定的七种情形之一的，经业主大会会议通过资格终止。

⒌业主委员会会议：除定期会议外，有1/3以上委员提议或主任认为应当召开会议的可临时召开。会议必须半数以上委员参加，作出决定必须半数以上同意。

⒍业主委员会的改选和变更：任期届满二个月前换届选举。

经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定并书面公告。

⒎业主委员会的工作经费：由全体业主承担。

（四）限制性规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不能作出与物业管理无关的决定，不能从事与物业管理无关的活动。主要解决业主委员会政治化倾向问题。房地产行政主管部门、街道、乡镇对业主大会、业主委员会的活动履行监督管理职责。对业主大会、业主委员会作出的违法违规的决定，责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。