物业管理基础知识_物业管理基础知识简介

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一、物业管理的概念：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理

企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、业主

（一）概念：1.物业的所有权人；2.持有空置物业的建设单位；3.已办理商

品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。

注：物业所有权人要有房管部门发给的《房地产权证》或办理登记的《商品房预售合同》。

（二）业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4.参加业主大会会议，行使投票权；

5.选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6.监督业主委员会的工作；

7.监督物业管理企业履行物业服务合同；

8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和

监督权；

9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维

修资金）的管理和使用；

10.法律、法规规定的其他权利。

（三）业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1.遵守业主公约、业主大会议事规则；

2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序

和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5.按时交纳物业服务费用；

6.法律、法规规定的其他义务。

三、前期物业管理

（一）在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企

业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

（二）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

（三）建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

（四）建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

（五）物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时

公约予以书面承诺。

四、物业管理企业提供服务的内容

（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；

（二）绿化、环境卫生管理服务；

（三）安全防范服务；

（四）车辆停放及其场地的管理；

（五）高层楼宇增设的服务项目；

（六）物业档案资料的管理；

（七）业主和使用人委托的其他服务事项。

五、业主公约：

1.是一种公共契约，属于协议、合同性质。是对全体业主承诺，并对全体业主（包括物业使用人）具有约束力，是业主在物业使用、维护和管理等

方面权利、义务的行为守则。

2.业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公

约对全体业主具有约束力。

六、物业的使用和维护

（一）业主、任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场

地，损害业主的共同利益。

（二）业主、使用人使用房屋不得有下列行为：

1.损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

2.对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章

凿、拆、搭占等；

3.存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

4.利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

注：业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。

（三）业主在物业管理区域内禁止下列行为：

1.践踏、占用绿地；

2.损毁树木、园林；

3.占用通道等共用场地；

4.乱抛乱堆垃圾、杂物；

5.发生超出规定标准的噪音；

6.排放有毒、有害等污染环境的物质；

7.在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

8.法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

（四）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时

维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企

业维修养护，费用由责任人承担。

（五）对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法

律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理

部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行

为予以制止或者依法处理。

（六）物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全

事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

七、建筑物共有部分的维修责任

按下列规定承担：

（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；

（二）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；

（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

八、物业服务收费

（一）概念：

是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

（二）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

1.包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者

亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬

金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

3.建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

（三）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

10.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

（四）物业服务费定价

1.物业管理收费实行政府指导价和市场调节价。

2.政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。

3.对实施了物业管理的物业，实行物业管理公司统一向住户收取综合性的物业管理服务费。

4.已成立业主委员会的，物业管理服务费的收费标准由物业管理公司与业主委员按政府指导价约定或者由双方协商确定。

5.物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报市价格行政主管部门核定。

6.对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小区，经与业主或业主委员会协商同意，收费可按规定的指导价上浮30%，获得省称号的住宅小区，可按规定的指导价上浮15%。

(五)公共水、电费分摊

1.住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊

2.小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)3.高层住宅(含商铺、办公楼)的电梯等公用设备运行的电费，设独立计量表的，由所有使用该电梯和设备的住(用)户合理分摊

(六)物业服务费收缴:

1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；

2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

4.不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉；

5.物业管理公司向业主、使用人预收物业管理费，经约定，最多预收三个月的费用。

(七)物业管理公司的经费来源

1.主要为管理服务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。

2.物业管理公司在日常管理工作以外，为业主提供专项服务的收费标准由双方约定，报价格行政主管部门备案，其收入用作管理经费。

3.物业管理公司发展多种经营，开展各种有偿和无偿的便民服务，增加经营收入，逐步改善和提高企业的经济效益。

4.物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

5.物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

6.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。