重庆市房地产市场背景分析_重庆市房地产市场分析

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三、房地产市场背景分析

重庆市长期以来是我国西南地区重要的工商业城市和商品集散地，拥有多个全国性和区域性包括五金交电、金属材料、建筑材料、化工原料等在内的大型专业批发市场。工业基础雄厚，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善。重庆直辖以来，加大了城市建设投入，城市基础设施更加完善，市容、市貌进一步改观，重庆作为西南地区中心城市的地位日益巩固。

2014年土地市场交易量环比下降，也是近5年内首次出现下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量为1699.6万平方米，存量面积略高于2013年末的水平。从去化周期看，重庆市主城区商品住宅的去化周期约为12个月，与全国其他大中城市相比处于较低的水平。从上述数据分析得出，2015年商品住宅用地成交面积总量与2014比可能会出现进一步下滑的局面，但是下降的幅度应该较小。商品住宅用地楼面单价可能会与上一年基本持平。

从商业办公用地的交易数据看，2014年成交面积同比下降了3.2%，成交金额确上涨了12.8%，原因是在住宅市场相对走弱的情况下，投资者更愿意投资商业办公，开发商也愿意开发商业办公用地，导致了商业办公的成交单价有所上升。2015年，重庆固定资产投资额中工业与房地产业的投资比例不会发生较大调整，房地产投资占总投资的比例仍然会在25%左右，而商业办公地产在房地产市场仍不会占据主流投资的地位，预计商业、办公用地的成交面积总量不会有较大增幅，成交单价可能会稳中有升。

2014年在全国房地产市场走弱的情况下，重庆市商品住宅市场受到一定的冲击，成交面积和成交均价分别下降了6.8%和3.2%，这主要是市场挤出了投资性需求的水分，刚性需求占据商品住宅市场消费的主导地位。在重庆市整体经济形势平稳向上的局面下，2015年，重庆市商品住宅成交总量和成交均价有可能出现小幅上升，但是上涨的动力并不强劲。

从商业近三年的成交量和成家均价来看，出现商业一路走高的局面。说明近三年来，投资者对商业用房充满了信心，并愿意购买商业物业作为投资渠道。商

业用房的走 强与重庆市商服水平一步步提高、商铺租金上涨的是分不开的。但是目前商业市场上，虽然商铺的售价普遍定价较高，但开发商业更愿意持有商业物业而不是降低价 格而换取销量。综上分析，我们预计2015年重庆商业用房的均价也将进一步上升，销售量增幅有所降缓，但是绝对值有可能上升。

重庆写字楼市场近三年的成交量也一路走高，但成交均价在11200元/平方米至12900元/平方米区间内波动，作为写字楼成交均价还是不低，主要原因是重庆市的写字楼大多位于核心地段，写字楼档次普遍较高，因此销售价格也比较高。预计2015年重庆写字楼成交量有可能进一步上涨，但是成交均价可能还是在12000元/平方米左右。

2014年房地产行业，房地产行业投资收益明显下滑，房企行业的严冬正在到来。在全国房地产市场逐渐萎靡的大环境下，重庆房地产行业也受其影响，结合重庆市的房地产行业供需关系和经济水平发展程度等实际情况，预测来年重庆房地产行业将会暂时处于一个产业结构的调节适应期，房地产行业整体将会趋于平稳。