住宅区业主大会议事规则_小区业主大会议事规则
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住宅区业主大会议事规则(讨论稿)
第一章总则
业主大会名称：
物业名称：
物业管理区域位置：
东至：
西至 ：
南至：
北至：
物业管理区域概况：
占地面积：
房屋总建筑面积：
住宅：
住宅建筑面积：
第一条为保障物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《业主大会规程实施细则（试行）》等相关法律、法规和政策规定，制定本规则。
第二条本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，是物业管理区域内全体业主意愿的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。
第三条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务和管理活动中的合法权益；监督协助物业服务企业开展物业服务活动，保障物业的合理、安全使用，维护公共秩序和优良环境；组织、发动广大业主共同建设环境优美、安全宁静、文明和谐住宅区。
第四条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立，是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主大会选举产生业主委员会负责执行业主大会决定事项，履行业主大会赋予的职责。业主大会成立后确定为业主或认定业主身份的，自动成为业主大会的成员。
第二章业主大会
第五条业主大会应当履行下列职责：
（一）制定、修改本规则和《管理规约》；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）选聘和解聘物业服务企业；
（四）筹集和使用专项维修资金；
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）审议和决定业主委员会的工作职责，审议业主委员会工作报告，监督业主委员会工作；
（七）审查物业服务企业的工作报告；
（八）决定共用部分和共用设施设备收益的管理、使用和分配；
（九）决定涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。
第七条采用集体讨论形式议事的，由业主以幢为单位推选业主代表参加会议。讨论事项征求意见到户，需投票表决的，由全体业主投票决定。
第八条业主代表由所代表单位的业主选举产生。
多层住宅每幢推选业主代表一名，每单元推选单元组长一名；小高层住宅每单元推选业主代表一名，单元组长两名。单元组长协助业主代表开展工作。
业主代表和单元组长，负责联系本幢本单元各住户，如实反映住户意见，组织有关住宅区管理和建设的活动。
业主代表和单元组长实行任期制，每届任期三年，任职期间，经所代表单位1∕2以上业主同意，可以更换。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年第四季度召开一次。
有下列情形之一的，由业主委员会组织召开临时会议：
（一）20％以上业主提议；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；
（三）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的。
第十条召开业主大会应当有物业管理区域内1∕2以上投票权的业主参加，业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权1∕2以上通过。
（一）业主大会作出筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2∕3以上通过。
（二）业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。第十一条业主大会、业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。
业主大会尊重物业服务企业的合法权益，涉及到物业服务企业的，就有关事项进行事前协商。
第十二条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得从事与物业管理无关的活动。
第十三条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第十四条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，业主大会和业主委员会应当于解散前，在当地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
业主大会解散前，在业主共同财产清算结束后30日内，由业主委员会按照规定向当地物业管理行政主管部门办理备案、印章等注销手续，并将所保管的其
他档案资料移交当地街道办事处。
第三章 业主委员会
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业服务和管理的情况；
（二）拟定选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同；
（三）拟定管理规约、本规则修改方案，报业主大会决定；
（四）拟定专项维修资金的筹集和使用方案，报业主大会决定；
（五）拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配方案，报业主大会决定，按业主大会的决定管理公共资金；
（六）拟定业主委员会工作经费的筹集、管理使用办法和业主委员会年度财务预算方案、决算报告，报业主大会决定；
（七）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，并配合解决物业管理和服务中的重大问题；
（八）会同物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（九）组织开展共建和谐社区宣传文化活动；
（十）监督管理规约的实施
（十一）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
（十二）协调业主之间以及业主与物业服务企业之间的纠纷；
（十三）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的资产进行妥善保管；
（十四）业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会实行任期制，每届任期3年。委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。
业主委员会由名委员组成，设主任名，副主任名。
第十七条业主委员会委员应当具备下列条件：
（一）物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守法律、法规；
（三）遵守本规则和管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）身体健康，具有一定的组织和协调能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十八条业主委员会委员的产生：
（一）业主委员会侯选人 由业主代表自荐，或由业主大会筹备组在业主、业主代表中提名、推荐，或由到届的业主委员会提名推荐产生；
（二）业主委员会候选人名单和基本情况简介，应当在业主大会召开15日前张榜公示；
（三）业主委员会委员由业主大会会议差额选举产生，经与会业主所持投票
权1∕2以上通过，按照得票数排序当选。候选人得票相等的，由与会业主再次投票选举确定；
（四）业主委员会委员因故缺额时，在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，召开临时业主大会会议补选，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。
第十九条业主委员会自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任。
业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，依法履行下列职责：
（一）负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工作；
（二）遵守本业主大会议事规则，组织实施业主大会、业主委员会的决定事项；
（三）接受物业管理行政主管部门的培训和指导；
（四）业主委员会副主任协助主任工作。
第二十条业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动，参与业主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。
第二十一条业主委员会负责对业主大会会议、业主委员会会议的进程及会议决定进行书面记录。
业主大会、业主委员会的决定，由业主委员会在决定作出后以书面形式在物业管理区域内公告，并同时告知当地物业管理行政主管部门和社区居民委员会。
第二十二条业主委员会委员接受业主监督，有下列情形之一的，其委员资格自动终止：
（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）有犯罪行为的；
（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
前款
（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动终止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动终止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或终止的，业主委员会应当记录并保存相关资料。
业主委员会委员变更或资格终止的，自变更或资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。
第二十三条业主委员会任期届满前应当完成换届选举工作。其届满2个月前，组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员和楼幢代表中推选的部分非委员业主代表组成。
业主委员会任期届满前2个月内，应当在当地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，召开业主大会会议进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应当报告任期内的工作情况。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。
第二十四条业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案工作，按照《业
主大会规程实施细则（试行）》的规定执行。
第四章 相关事项
第二十五条业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会应当按照相关法律、法规和政策的规定，与有关单位办理物业相关移交手续。
第二十六条业主大会做出选聘物业服务企业的决定后，业主委员会应当在30日内与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
第二十七条物业管理区域内的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。该资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
（一）专项维修资金的管理和使用，按物业管理行政主管部门的规定执行。
（二）对不按照规定交纳专项维修资金的业主，由业主委员会在物业管理区域内予以公告，并上报行政主管部门依法处理。
第二十八条业主大会和业主委员会开展工作的经费由共用部位、共用设施设备使用收益的经费中开支。开支比例不得超过总收益的50%。
上述经费收支帐目由业主委员会管理，定期在物业管理区域内公布，接受业主的监督。
第二十九条业主委员会工作经费主要用于下列开支：
（一）宣传、文化活动开支；
（二）业主大会、业主委员会会议开支；
（三）购置办公设备和日常办公费用；
（三）聘用专职人员工资，兼职人员补贴；
第三十条业主委员会按照政府有关规定建立健全印章管理制度。印章由业主委员会负责管理，并按照规定使用。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由负责人承担相应责任。
第三十一条业主大会及业主委员会的议事文件、资料，由专人负责定期整理、立卷和存档。
业主大会建立下列档案资料：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料；
（三）各届业主委员会备案登记的材料；
（四）业主、使用人清册；
（五）订立的物业服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见；
（八）专项维修资金收支情况清册；
（九）其他有关材料；
第五章
第三十二条本规则经业主大会通过，自通过之日起生效。
第三十三条本规则未尽事项由业主大会另作补充。
第三十四条本规则执行期间，业主及业主代表关于对本规则的修改建议，可向业主委员会反馈，并由业主大会适时进行修改。
第三十五条本规则印发全体业主，报物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会备案。
第三十六条本规则由住宅区业主委员会负责解释。
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