二手房买卖案例及对策_二手房买卖纠纷案例

二手房买卖案例及对策由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“二手房买卖纠纷案例”。

、二手房买卖典型案例及相应对策教你防陷阱

一套房子也许是许多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望。然而，买房不仅会花掉辛苦赚来的钱，而且还有可能碰到黑心的房东和中介，会因一时冲动而买到了不喜欢的房子，也有可能因一时疏忽而惹上官司。潍房网收集了一些二手房买卖的典型案例和相应对策，希望能给您善意的提醒和贴心的帮助。陷阱一：一房两卖

卖家设局 一房两卖卷走5万案件重放：

朱某拟买房,经熟人介绍,得知曾某有房出售。两人一谈即合,商定该房以78000元价格出售。曾某表示买房是急需钱周转生意,要求先支付房款50000元,同时要等他处理完事情约一个月后才有空去办理过户。因此双方签订房地产买卖合同后,朱某先支付了50000元。

等待期间,曾某联系朱某,表示事情就快忙完,但还差钱处理尾事,希望朱某再汇6000元房款给他,朱某依言照办。

一个月期到了,朱某发现怎么也联系不到曾某,心生疑窦,去查看该房,发现该房已经卖给另一人赵某。于是朱某立即报警,追查之下,发现曾某一房两卖,与朱某签订合同后,又将该房以73000元的价格卖给赵某,并办理了房屋过户手续,随后又再骗走朱某6000元。

专家提醒：购房款分开给 房产证找中间方保管

这个案例里买家缺乏保障自己权益的意识,在未递件前就支付了过半的房款,又没做好防止卖家一房多卖的措施,让卖家有机可趁。同时亦说明买卖双方自行交易有风险,而找有资质的、正规的中介公司协助交易则可规避交易风险。以代办交易的流程为例,可以防止一房多卖：

首先签订三方买卖合同,买方仅支付业主小额订金（具体金额由买卖双方协调,若签订合同前由中介公司代收诚意金,则不超过房款1%）;同时为了保障交易安全,中介公司会代为保管该房的房产证;随后买家申请按揭贷款;贷款获批后双方递件交易,凭递件回执,买家支付约30%的首期款;待到完税或出新证后,买家再支付余下房款。

其中最重要一的点就是签订合同后,中介公司已经代为保管房产证,业主就无法在递件前的时间里再利用房产证另行转卖。

陷阱二：阴阳合同

二手房交易报低成交价得不偿失

案件回放

买家唐小姐（化名）与业主易先生（化名）在房产交易上出现纠纷闹上法院,究竟好端端一宗正常的交易为何闹得如此不快?马上让记者带大家抽丝剥茧,看看事件的真相是怎样的。

不久前,唐小姐看中一套面积约136平方米的二手（出售、出租）房,业主开价实收147万,要求买家支付业主的全部交易税。由于物业总价不低,加上业主持有房产证不足2年,卖家税费仅个人所得税及营业税就是一笔不菲的支出。唐小姐很喜欢这套房,但总价及交易税费加起来又觉得太贵了,已大大超出其预算范围,因此一直对交易与否犹豫不决。通过几次交涉,业主显然已摸透了唐小姐的疑虑,为了尽快达成交易,易先生便暗示唐小姐可在办理过户手续时,将成交价报低一些,这样税收部分就可以大大减少。为增加唐小姐的信心,业主还说自己当初购

买这套物业时,就是采用这种“阴阳合同”的方式,报低成交价为79万元,并成功过关,这次双方口径一致,肯定能少缴不少税费。唐小姐闻言不禁打起了小算盘,如果报低成交价,可以交少几万元的税费,于是便爽快地签署了房屋买卖合同。

随后,两人按80万元的成交价申请办理过户手续,唐小姐满心以为肯定没问题。谁知由于成交价过低,房管局按评估价110万依法征收税费。这样一来,需支付税费总额比预期多出2万多元。得知此事后唐小姐当场就傻眼了。随后,她要求业主自行缴纳税费,不然就解除交易合同。理由是买卖基于业主建议报低成交价少交税的前提下才成交,现在税费超出预期,业主需负一定责任。但业主反口不认,辩驳唐小姐为避税要求报低成交价,自己只是配合进行,税费支付问题已经在合同上签订由买方支付,因此所有税费由唐小姐负责,并称若解除合同即为违约,要没收首期款。唐小姐一气之下将易先生告上法院,称被唆使误导,要求解除合同,取回已支付房款。易先生不甘示弱,双方拉据中„„。

专家提醒：二手房交易报低成交价得不偿失

交易提醒

1、买卖二手房刻意报低交易价格以避免少缴税费并不可行。因为房地产交易中心会有专门的房屋评估价计算方法,有关部门会参照该物业所在区域、路段以及该地段同类型物业的成交价进行评估。如果发现成交价过低,会要求买卖双方按照评估价来纳税,而非按合同上的成交价来征收税费的。想通过报低成交价来少缴税往往行不通。

2、报低成交价对卖方有较大风险。买卖双方在交易时,如果采取“阴阳合同”（即递件过户时为一份合同,双方私下又有另一版本合同）,一旦有争执,买方否认有私下合同,因为递交房地产交易中心的合同是最具法律效力的,打起官司来,法院一般会以递件时提交的合同为准,卖方就得不偿失,要低价出售房产了。

3、对于买家来说,报低成交价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。目前针对业主征收的个人所得税、营业税都会按成交价减去房产购入原值的差额再征收,因此,即使现在能报低成交价,以后出售房产时亦因两价差额较大会被征收高额税费。

中原地产市场部人士表示,二手房在过户交易时,买方需要缴纳的税费有契税、印花税、交易管理税,而业主一方要缴纳的包括个人所得税、营业税和土地增值税等(非普通住宅)等。由于目前二手房价不断攀升,业主普遍盛行“实收价”,即房屋交易中所产生的所有税费由买家支付。因此交易前,买家一定要衡量,选择各付各税还是“实收价”,并将相关约定写入合同中。一般而言,选择各付各税时,买家可以避免因政策突然调整而缴交过高的税费;若选择实收价,即一定要留有充足的税费预算,在预期税费与实际税费用有较大差距时有充裕的资金可支付。

陷阱三：房东反价

不动产投资支招：见招拆招应对房东跳价

提要：当楼市处在上升期时，由于价格的不断上涨导致交易过程充满变数，因此对于购房者来说，应该讲究相应的购房策略来增加成功的概率。专家认为，最行之有效的办法就是出手讲究快速高效。

在楼市上升期买房有讲究。当楼市处于上升期时，其具体表现为量价齐升，交易火爆，房价多变。在此阶段，购房策略应 该异于平常时期。因为价格的变

化会使得交易过程充满变数，如“跳价”，更有甚者直接违约。而对于购房者来说，遭遇这些情形难免会让人感到失望，故应该想办法避免这种情况的发生。那么，在楼市上升期买房到底该怎么做呢？

上升期购房有讲究

在楼市上升期，购房者发现以前的一些买房经验在此时已无法派上用场了。上海的林东方就因为自己的一时犹豫而错过了一套房，现在想起来还有点后悔。在两个月前，他就开始看房，但一直没有找到让自己满意的房子，而就在这个时候，房价开始上涨了，他的心里不免慢慢有些着急了。

林东方其实属于刚性需求一类。与女友相恋了三年多，双方父母都在不停催促他们赶快结婚，因此买房成为当务之急。为了不至于让自己因为买房而背上沉重的经济负担，他打算先买一套小面积的两房过渡，日后经济条件改善之后再换大房，女友也支持他的想法。但前段时间小房实在是抢手，很少有这样的房源抛出，当然，偶然也能碰到面积大小合适的，但因为其他原因如楼层、房型等无法让自己满意，因此买房之事一直悬而未决。

半个月前的一个傍晚，他在距离莘庄不远的宝安新苑看到一套80平方米的两房，房东报价75万元。该报价在当时来说并不高，因为房东缺钱所以想急抛。但林东方对此却毫不知情，看完房后他没有听从经纪人的建议马上支付定金，而是想在第二天跟房东再“磨”一下价格，“说不定还能降下来三、五千元呢。”他心里当时这样想。于是借口天色已晚便回家了。

谁知第二天形势发生了突变。上午当他来到中介公司准备跟房东谈价钱时，一上午已经接待了三批购房者的房东变得“牛气”了起来。半个小时之后，经纪人告诉他，房东已以76.5万元的价格卖给了另外一个购房者。

专家表示，林东方之所以会遭遇失败，其最主要的不足在于并不完全了解市场，导致机会出现在眼前没有发现而让其溜走。上海“我爱我家”市场部总监于静表示，在楼市上升期，购房其实要讲究策略，这样购买到称心的房子的可能性会大大增加。

专家提醒：合同里写明反价要双倍甚至更多的赔偿

四招应对非常时期

在上升期买房要注意哪些方面呢？专家建议要结合上升期的主要特点来制定具体的应对策略。据介绍，在楼市上升期，其特点就是房价变化快，二手房几乎隔三岔五就会提价；同时包括卖家、中介等在内的参与者心中浮躁不安，因此交易过程充满变数。为了能够细致解析上升期购房策略，在此将结合案例来进行说明。

“追涨”不如四处撒网

详细了解市场，掌握自己所中意区域的房价真实情况，这种做法要比“追涨”合理得多。

【案例1】郑先生在买房的时候，每次跟中介公司的业务员出去看房，都会向他们打听附近的房价，而对自己心仪的房源价格情况，他还会记录下来。没过多久，他就已经把周边楼市情况了解得一清二楚。直到有一天，他看到一套房子挂牌价低于市场价，于是立即支付了定金。

【招数详解】专家认为，在楼市上升期尤其要注重了解市场行情。上升期房价变化较快，唯有在真正了解市场行情的情况下，才能发现哪些房子要价合理，也才能发现哪些房子价格定得较低，从而避免“追涨”给自己带来的诸多不利因素。

要做到详细了解市场行情，专家建议四处撒网。所谓四处撒网，是指多跟附近的房产中介接触，通过他们来了解市场变化。房产中介处在市场最前沿，他们对其中的变化自然了解得非常透彻。

陷阱四：户口纠纷

原业主户口不迁出 买家“落户难”

案件回放：

黄小姐通过中介公司购买某物业,约定业主刘先生收到首期款当天即交楼,同时负责在交楼后迁走户口。为了确保业主迁走户口,黄小姐从首期楼款中暂扣5000元作为保证金。

一个月后,黄小姐与业主办理了交易过户递件手续,黄小姐当即支付了首期给业主,业主亦将物业钥匙交与黄小姐。大半个月后,双方办理了房屋完税过户手续。过户后两天,黄小姐到派出所查询户口迁出情况,却意外发现该户口仍有人占用着。黄小姐向中介公司反应了这个情况,在中介公司和黄小姐的一再追问下,业主表示购买此房是作用投资,自己的户口未曾迁入,因此亦未理会户口的情况,也搞不清楚该户口究竟是何人何时迁入,对于户口占用问题,他也没办法处理。业主刘先生一点也不配合,而且在收到按揭贷款的放款后,他就没再理会黄小姐了。面对这样的情况,黄小姐只好将业主起诉至法院,要求强制原业主将户口迁出,并支付相关违约金。目前案件仍在审理中„„

专家提醒：共有房东 只有一人签字合同无效

案件分析

二手（出售、出租）房买卖后强制迁出户口在法律上属于空白地带,目前未有明确的相关法律可供解决,皆因户籍是由公安部门进行管理,房屋的产权问题则由房管局进行管理。即使合同有相关迁出户口的约定,若然原业主不配合迁出,就算法院判决新业主胜诉,在实际执行方面仍存在一定的难度,通常的做法只能是协调双方。

为了避免上述情况出现,专家提醒广大购房者

1、在签订买卖合同前,多向业主了解物业的占用户口情况,事先了解清楚情况,如有必要,应要求户主本人带上房产证及身份证的原件到户口所在的相关公安机关户籍科查询。

2、如果原业主本人的户口仍在,那买家可要求他先迁出再递件交易;

3、若原业主在交易过户前不同意迁出户口的,则可在买卖合同中约定限期迁出,并约定高额违约金,且可从楼款中扣减一部分作为迁出户口的保证金。若过户后原业主不迁出户口,买家仍可以得到一定的补偿以弥补损失。