按揭买房,哪种方法更划算_怎样按揭买房最划算

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等额法与等本法

——按揭买房，哪种方法更划算

贷款买房时，银行总会提示我们选用哪种还款方式，可能让我们拿不定主意。其实，只要作一个假设，在投资回报率与贷款利率相等的情况下（即把资金的机会成本考虑进去），“等额还款法”与“等本还款法”两种方法都一样。

以20年期14.5万元的住房贷款为例，在贷款利率为5.04%的情况下，等额法月还款额固定为960.14元。

APi1in

1in1＝145,000.000.42%10.42%240

10.42%2401＝960.14元

而等本法首月的还款额则为1213.17元（本金145,000.00÷240=604.17元,利息145,000.00×0.42%=609元）。次月还款额为1,210.63元（本金604.17元,利息（145,000.00-604.17）×0.42%=606.46元）。依次类推，以后每月归还本金不变，利息逐步递减，递减额为2.5375元（604.17×5.04%÷12）。到最后一个月，本金归还额仍为604.17元，利息只有2.54元了。

我们可看到，由于等额法每月的还款额固定不变，而等本法还款额实际上是一个每月递减的等差数列。在开始的8年多时间内，等本法的月还款额总是大于等额法的月还款额，而在8年多时间以后，等本法的月还款额逐渐小于等额法的月还款额。

如果只对这两种方法的月还款额简单相加，等额法累计支付的利息总额为85,434.26元，等本法累计支付的利息总额为73,384.50元，即等本法累计少支付利息12,049.76元。但利息的支付是在按揭期内每月末发生，不同时点的资金是不能简单相加的，对它们进行比较也没有任何意义。只要我们把等额法与等本法月还款额的差额折现到同一时点上，等本法在开始的8年多时间内多支付的月还款额，与以后少支付的部分正好相等。可见，等本法所少支付的利息，是在还款初期多支付货币作为代价的。

当然，在进行上述分析时，是假设所有的投资者都是理性投资者。当他的资金在归还银行按揭贷款后，如果投资回报率超过银行按揭贷款利率时，他会尽量推迟归还银行按揭贷款，而用节约的资金去投资。只有在没有更好的投资机会时，他才会选择去加速归还银行的按揭贷款。

因此，在选择哪种按揭贷款方式，或是否进行提前还贷，一定要根据自己的投资机会或收入情况而定。

邓吉言于2009年2月27日