大商小道商铺篇（材料）_大商小道

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《大商小道》

【本期嘉宾】周 玮（深圳至祥置业投资董事总经理）

田 添（至祥商业公司总经理）

【时 间】2011年5月20日10：30-11:30

【地 点】房网总部（九润大厦裙楼嘉宾访谈室）

【主 持 人】姜 丰（szhome新闻研究部副部长）

【探讨内容】

【第一部分】 规划篇

★ 社区商铺的意义何在？

★ 现在的住宅项目很多都带有底商，有的社区商铺非常火爆，有的门厅冷清，在社区商铺的前期规划中，有哪些是需要开发商提前做好的？

【第二部分】 选铺篇

★ 在业态选择中，社区商铺应该如何权衡取舍？

★ 作为社区商铺的投资者，如何选到好铺？

【第三部分】 运营篇

★ 有了好的铺位，选择在何时开业是比较合适的？

★ 对于社区商铺的装修您有哪些建议？

★ 一般不同位置的商铺，都适合做哪些行业？请举例说明。

★ 在前期开铺的时候，如何吸引客户关注？

周 玮：社区商铺是未来商业的大趋势，现在商业地产这一块有两个不同的方向，要么是做的特别大，要么是做的特别小，做得特别大是什么意思呢？早年 我们可以看到深圳商业地产以shopping mall的形式，比如铜锣湾之类的，那时候商业地产还是以大卖场的方式存在，早期我们公司做过财富商城，大 商家的商业利润，可以让小投资者参与。

但是我们可以看到近几年的趋势，如COCOPARK、中信广场、金光华等等，这些大商业对于普通小投资者来讲根本无法参与，都是以经营的格局，或者是基金的方式参与，所以对普通投资者来讲，已经参与不到里面去了。

现在一个非常好的趋势就是社区商业可以让普通投资者参与进去，开发商具备销售条件，小投资者可以参与其中，消费者也非常关心这一块，社区商业一个“大”一个“小”的意义，“小”可以融入普通投资者，我们现在也非常关注社区商业。

szhome：周总在深圳地产行业沉浸多年，下面有请田总，我们可以看到社区商铺其实是充满活力的，就是因为有很多小投资者参与，现在很多住宅项目都有社区商业，对于开发商来说，如果准备建社区商业，在前期规划时应该注意些什么？ 田 添： 我先补充一下周总刚才说的，我非常同意周总的观点，社区商铺慢慢是一个投资的方向，我这里再细分一下，是什么投资方向呢？是城市中产投资方向，因为城市中 产的比例越来越大，单纯的投资大型商业的话，对于中产来说是不现实的，恰恰社区商业是未来城市中产商业投资的方向。

刚才说到规 划，实际上现在很多开发商已经意识到做大商业不能卖，前期一定要做好规模，这是做大型商业，特别是shopping mall时，会花重金请知名规划设计 公司做规划设计，请专家论证，但往往做社区商业时，由于是跟住宅连在一起的，在客观上开发商认为是轻车熟路，按照住宅的方式一路做下来，不是特别注重设计 上的规划。

由于社区商业使用范围的限制，比如餐饮、KTV是有所限制的，所以社区商业的类型受到一定的限制，在这种情况下，在做规划时，开发商要注重三点：

一 是控制社区商业的面积，以我们的经验，一般使用面积在40平米-130平米区间比较好，我们现在已经看到有一些社区，比如我住的碧海云天，很多商家是进深 非常深，面宽也可以，面积大约在200多甚至300多平米，现在怎么出租呢？把后面扎起来，商家只用了1/3，没有办法，在租不出去的时候，商家只用1 /3，业主没有办法，也只能租给他，有些店已经开了七、八年，依然是用了1/

3、1/2的面积，这是不太合理的。

二是要考虑上下水。即使不做餐饮，也需要上下水的问题。如果是比较成片的商业，比如一长排商业，如果有公共洗手间的地方就不需要考虑，如果没有，就要给每一个铺预留位置，预留这样的位置，一是意味着增加着成本。

三 是空调位。做过社区商业的都很清楚，上面是住宅，个别城市已经不允许住宅底下做商业，由于裙楼商铺不可能一直纵深下去，所以它不像住宅有不同的面，大多数 只有一个面，所以空调位置要么是考虑不周，设计的不好，即使一些大的开发商、品牌开发商，现在推出来的商铺依然因为当初没有设计好空调位，影响到社区商铺 的使用。深圳一家知名开发商在广州做了一个非常巨大的项目，底下商铺设计的非常漂亮，但你会发现每一个商铺的门口都做了一个百叶窗一样的东西，大家从门口 走的时候，会有热浪吹过来。

做社区商业，在规划上要注意以上最基本的三点。

szhome：是不是还要考虑烟道的问题？

田 添：这是非常难的，因为大多数城市已经不允许做餐饮，现在有些开发商连社区商业也不愿意销售了，而是自己持有，如果自己经营的话，一定要考虑给社区商业里 配备能做餐饮的地方，能做餐饮的位置就牵扯不要影响到上面的住宅，烟道是开发商销售时不太考虑的，你得自己考虑，但后期经营时成本很大，租户想尽办法，绞 尽脑汁，在地下挖洞，把烟排到地下，但都没有办法解决。如果你在设计中想与住户共用烟道的话，不太现实，比如一家两三百平米的中餐馆，它的油烟量，可能二 十家住户都没有它大，所以没有办法扩大烟道，一定要单独设计，现在稍微有一些品牌的做餐饮的商家，对烟道要求都是非常高的。

姜丰：刚刚了解到你们之前代理的项目第五大道也处于商业推出期，从前期到现在，你们觉得第五大道商铺有什么特点？ 周玮：首先，第五大道的商业规划是从总规划的角度考虑的，社区商业如果规划的不好，或管理的不好，会给未来的住宅用户带来很多负面影响，住户跟投资商铺的人毕竟是两个层面的人，有的开发商实现了销售利润以后就不管了，如果是做餐饮的，可能会对小区有很大干扰。

第五大道在规划时就充分考虑到了这些问题，要给社区住宅带来便利，社区商业的设计就是要给社区住宅带来便利，也要给商业留下空间，我们也看到一些上去商业空空荡荡的，住宅不方便，经营不起来。

当 时我们按照第五大道在宝安中心区的状况，那边的规划跟市区不同，大马路、大规格比较多，有的地方看起来不远，走起来还是挺远的，跟市区商业群不一样，当时 我们考虑到周边没有shopping mall，所以第五大道一定要有大商家进来，除了华润以外，周边再配套干洗、理发等等能够满足本小区需求的商业。

刚 刚田总提到餐饮这一块，我们也不希望量太多，影响到整个社区，现在第五大道规划出来之后，华润非常火爆，大大的满足了周边的需求，而且华润这次做的店是中 上档的，超市货品比较齐全，用户生活得到了很大的保障。此外，周边的小社区商业，因为还没有正式开始经营，只是做配套的方式，所以目前总体来说我觉得还是 比较有远见的，新客户也很有信心，觉得有生活的气息，但又不乱，这正是我们希望所达到的效果。

姜丰：接下来请问田总，社区商铺在业态选择方面应该如何取舍？

田 添：通常情况下商铺业主比较难选择业态，所谓选择业态是指整个商铺由开发商持有，他为了把商业做好，会根据不同的业态选择商家，但作为单个业主来说，几乎 没有太多的选择，所以说他选择业态比较被动。但是有一点，我看到采访提纲中提到了业态选择，实际上你如何选铺跟前期投资有很大关系，如果了解到社区商业适 合做什么样的业态，这些业态一般来说比较钟意多大的商铺、在什么位置，这时候你去买铺可能就比较好选择业态了。

姜丰：要在心里有一个规划。

田添：没错。

姜丰：我们也很想给中产阶级投资者一些建议，两位都是专家，能否给投资者一些你们的建议？什么样的形式比较适合在社区做？

周 玮：如果作为投资房地产的人来讲，最难投资的就是商业了，如果你有选择的话，住宅是第一选，最容易投，利润是可以计算得到的，特别是现在房地产暴涨时期已 经过去了。第二是写字楼，选一个位置，有比较简单的装修。对投资者来讲，包括我自己都觉得选择商业不容易，风险比较大，暴利也会伴随着高风险，也经常有商 业神话，说谁谁谁想当年在某某地方选了一个商业，五千变成五万了。

我觉得对于投资者来讲，选择社区商业要非常慎重，除了整个社区的规划、招商业态以外，对政府整体规划的格局也要特别留意，尤其是现在深圳很多社区开通地铁，这是利好，但也会带来负面影响，所以选择社区商业，规划非常重要，否则你买了以后长期丢在那里不能用，长期空置。

田 添：我给投资商铺的城市中产提一个建议，就是选社区商业时，要看人流的出入方向，并不一定要在大路口，按照大家通常的认识，是选在路口，大路口的价值一定 高过社区商铺最里面的价值，这里我给大家一个例子，事实恰恰与大家的常规认识相反，侨城东路和碧海云天花园中间有一条道，买这些商铺的投资者都是小投资 者，最先入驻的是两家地产公司，中联地产首先选择了靠近侨城东那边，大路，招识性非常好，世华地产选择了小区最里面的铺，后来也有其他地产选择铺，最高峰 时是八家，都“死”掉了，只有这两家铺经营情况不错，但现在的情况是世华地产选择的铺的租金远远高过中联地产，为什么？中联地产那边尽管靠侨城东路，但多 是车流，而世华地产选择的小区路口，人流量较为集中。

既然是社区商铺，就要选社区人流量出入最集中的地方，除非是临大路，这条大路是有人流量的大路，那你可以选。当初卖的时候，或者是定商铺售价的时候，靠侨城东路那边的铺贵过世华地产的铺，这是判断的失误。

姜丰：这个实例让我们能够看到很多，刚开始时，按常规思想，都认为靠大路更有品牌效应，会有更多人知道，但当有很多居民入住的时候，反而是由人流的多少决 定铺位经营好坏的，这个例子给了我们很多的启发。刚才谈到设计什么样的业态，怎么样选铺，当我们选到好铺位之后，对于小投资者而言，什么时间开业是比较合 适的？是刚开始已经有入住的时候就开业，还是等人多的时候正式开业？

田添：实际上没有的等，小投资者如果等时间，就意味着要出钱，有没有商家都得交按揭，都得支付成本，所以长短结合，尽可能尽早招进来，特别是社区商业，比如说卖装饰材料的，或者是房地产中介，前期可以以短租的形式。

周玮：合同别签太长了。

田 添：让商家帮你养活一个铺，这些商家恰好是阶段性商家，比如说卖装饰材料的，等小区装修完了，已经入住几年了，装修材料店只剩一家了，但在初期的时候，十 家都不嫌多，所以初期最好是短租，然后随着住户的增加，消费人群的增加，这时候其他商家也会关注你的铺，这样就比较容易选择了。

周 玮：做得比较完善的，对投资者比较负责任的方式，原来我们也尝试过，即带租约的销售方式，整体来讲我是比较赞成这种方式的，比如万科第五园当时做带租约的 销售方式，如果规模相对比较大的话，就像你刚刚提到的，消费者买了铺，还要找租客，对于消费者者，他没有这个时间，这个事也很麻烦，另外也会对这个社区造 成干扰，没有总体统筹。所以我比较赞成带租约的社区消费方式，可以把消费者的这些问题给解决掉，深圳有很多大社区尝试带租约的方式，带租约就意味着社区商 业的规划是有主题的，即所谓主题商业，很漂亮，像华侨城波托菲诺那一块变成了风景线，开发商把主题定好以后，连整体外立面都会做好，包括细节，如门牌都做 好了，你把自己的店名插进去就好了，不能改，此外还有咖啡一条街，很配合小区异国风情的主题，而且成行成市，不仅社区本身的人，外面的人也知道这里有一条 街喝咖啡的。

我觉得社区商业不要把这些问题丢给投资者，由开发商作为协调者，把整个协调好，当然这要具备一定的规模才能做到，特 别是所谓的百万大盘，如果没有整体的协调和规模，日后会对社区带来相当大的干扰，对投资者来讲，业态重复也会造成经营问题，所以我觉得所谓带租约、有主题 的社区商业，是未来比较好的社区商业模式。

姜丰：带租约、有主题，两位老总给了我们非常精彩的分享，下面把问题一点点缩小，一点点深入，社区商铺已经开始运营了，选择什么样的装修风格是否也跟业态有一定的关系？

田添：如果像周总刚才提到的由开发商统一经营的话，有了主题就有了装修风格，但如果完全销售给小投资者，就很难形成主题了，装修也完全是由商家决定的，业主不再做任何事情。

有 一点希望开发商能做到，尽管开发商把商铺卖给了一个一个小投资者，但在商铺规划时，在建商铺时，就做到规划，比如风格的统一，门楣的统一，将来店招牌的统 一，即使一家一户的小投资者买去以后租给其他商家，这些商家做招牌，不是一个3米高，一个2米高，一个50公分高，乱七八糟的，而是已经有固定的位置，这 是国外最普遍的做法，把相当多的限定条件已经放在那个地方，商家就按照这样的标准做，你可以风格各异，也可以色彩各异，但大的框架是一致的，这样的话看起 来街的感觉就比较好。

周玮：我们现在做很多盘，原来都是做大会所的形式，上次我们去重庆看一个中海做的大项目，他说这个地方寸土 寸金，我不做会所，为什么不做会所？因为他把会所承担的职能放到社区商业了，他说会所我承受不起，确实社区会所是很大的运营负担，他把会所职能转接到社区 商业。

在会所上投入，还不如放在社区商业，既可以销售，也能形成很好的卖点，东海那边有一个咖啡店，咖啡店门口做一个小花园广场，再做一些伞，感觉非常舒适，对于咖啡店来讲，延伸出去一部分，可以共享，经营氛围也比较好。

目前的社区商业，与其开发商做会所，还不如把投入放到社区商业里面去，这对住户和开发商是双赢的过程，也不会造成困扰，会所没人去，商业又乱糟糟的，最终让住户的生活环境受损。

我想未来商业的趋势会有很大的改变，有主题，有统筹，田总有时候去看，开发商很着急，这个商业怎么办？租也不好租，因为很多细节没有考虑到，卖也不好卖，涉及到很多问题。

田添：我最好奇的是看到社区商业时，有时候会问他们“你们在哪里上洗手间？”各有各的高招，有一些是在附近，跟保安搞好关系，走到社区某一个管理处的洗手间。

周玮：连工作人员都找不到厕所。

田添：没有洗手间。要么是迫使他在有限的面积投入，本来空间就不大，本来通风就很差，还要做一个厕所。

刚刚周总提到，开发商事先拿出一点空间，其他商铺的价值都提高了，经商的不仅仅考虑自己，还得考虑他的员工生活方不方便，如果不方便的话可能也呆不住。

姜 丰：我前段时间到香港天水围，印象很深刻，香港的楼都是很高的，一栋一栋楼之间又很密集，在项目里面有茶餐厅，而且这个茶餐厅从上午一直到中午人都是络绎 不绝的，因为我的孩子睡着了，就在茶餐厅里坐了两三个小时，在这两三个小时里我一直在观察茶餐厅的设计、灯光和功能分区，感觉印象非常深刻。印象最深刻的 一点是他们的地方很有限，基本上把每个空间都利用到了极致，餐牌是挂在墙上的，不会占用你吃饭的空间，当你需要用的时候，又非常方便，不用频繁的喊“服务 员，拿个菜单过来”。

周玮：考虑的比较精细，我估计你刚刚讲的应该是深圳未来的趋势，其实现在可选择的商业其实是不多 的，shopping mall根本不是老百姓可以参与其中的，宝安中心区都是5万、6万、10万的社区商业。如果是开发商能够统筹，小投资者装修时能在 有限的空间里考虑到一些细节，人都是逼出来的嘛，当房价越来越高的时候，你就会把空间都利用起来，香港就最擅长做小户型，没办法，当一个城市的房价那么高 了之后，他只能最经济、最有效率的安排空间。你刚刚讲的餐牌这样的小细节，应该推广到深圳的餐厅里面去。

姜丰：不同位置的商铺可以适合做哪些商业呢？

田 添：这是不太容易区分的，业主的选择性很少，商家的选择性也很好，这又回到刚才说的问题，只有统筹安排以后，才可能体现出什么位置做什么商业好，但它也有 一点点规律性，比如我刚才提到的，在人流出入的路口，人密集的地方，比较适合于做便利店，那么你就要考虑便利店一般是多大的面积，是7-11便利店呢，还 是万里呢？如果离人流、路口稍远一点，面积就可以大一些，比如说适合做药店、茶艺馆，人口越密集的地方，越适合于快速消费的商铺，快速消费面积相应小一 点。

姜丰：给了我们很多非常有用的建议，也是投资社区商铺的秘笈，网友一定要好好的琢磨一下，你们在买铺时可以针对两位专家的建议好好的分析，然后再投入。

还有最后一个问题，我们在前期开铺的时候，如何能够吸引到更多客户的关注呢？

周玮：刚刚田总讲开发商为了靠卖，控制总价原则，每个铺的面积不太大，40多-100多平米，对于中小投资者来讲，以他们的力量，做到吸引还是非常难的。

田添：这个责任应该由开发商承担起来。

周 玮：没错。刚刚你提到什么时候开业最合适、开什么样的业态最合适，怎样的才能吸引人的眼球，一个社区商业本身规模就很小，由它承担是非常难的。现在很多开 发商也没有办法，特别是房地产好卖的时候，大家都不考虑这个问题，你自己去管。我觉得对于开发商来讲，还是统筹的问题，包括何时开业、什么样的业态，还是 由开发商管理，你说吸引眼球，比如说开个餐饮，免吃免喝，肯定吸引眼球。

社区商业希望开发商是有责任心的开发商，这样也能给楼盘 销售带来很大的卖点、亮点，我还是要呼吁一下，中产阶层投资者要留意一下，投资铺的同时，除了考虑地段之外，还要考虑开发商是不是有责任心、有统筹能力的 开发商，如果这些因素都没有考虑进去的话，未来会给招租带来很大问题。

田添：如果说吸引的话，吸引两个层面的客户，一个是前期开铺时要吸引投资者，第二个是吸引商家，如果真的是要销售，就拿出标志性的位置，开发商如果想培育这个市场，就可以招进来一个比较好的社区商家，比较有品牌的社区商家，先让它开张。

姜丰：起到一个示范效应。

田添：这样的话既吸引了投资者的眼光，也吸引了商家的眼光，前期开铺最好让开发商先做示范。

姜 丰：谢谢两位专家的高见，在这里，我也给社区商铺的经营者提一点小小的建议，其实你们完全可以利用网络商铺的概念，我们有很多业主论坛，很多业主经常在网 络上寻找解决问题的方法，比如说，我们希望在小区里，点个外卖很快就能送过来，不需要出去，网络这个时候就起到通达性的问题，很快速的帮助你做一些事情，如果能利用网络资源，对于未来生活来说又是一种新的方式。

周玮：社区网络很发达，哪家店好吃，通过网络做宣传还是很有吸引力的。

姜丰：把菜单放上去，如果有需要的话就打电话。

周玮：服务的好坏、口碑，整个社区网络中的人都可以看到。

姜丰：谢谢，再次感谢两位专家的参与，“小门道，大智慧，探寻营商秘笈”。