土木工程规划设计说明总体_总体规划设计说明

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 设计说明

纲要：

1． 设计前提 1-1． 设计依据 1-2． 设计背景 1-3． 现状分析

2． 设计立意 2-1． “城中城” 2-2． “绿色切线” 2-3． “情景”

2-4． “中央公园” 2-5． “地标” 2-6． “交通”

3． 规划设计 3-1． 规划结构 3-2． 功能分区 3-3． 交通组织 3-4． 商业空间 3-5． 生态绿化 3-6． 景观设计 3-7． 教医文体 3-8． 分期开发 3-9． 土地价值 3-10．市政设施

4． 规划控制

5．总体经济技术指标 5-1． 现状用地平衡表

5-2． 规划总体经济技术指标

5-3． 经济技术指标与95年规划指标对照分析

1． 设计前提

1-1． 设计依据

《中华人民共和国城市规划法》 北外滩地区发展规划（1995编）上海市城市总体规划（2020年）虹口区历史风貌保护规划

虹口区北外滩地区规划范围内地形图

虹口区规划局，上海市规划设计院关于北外滩地区发展规划修编工作的意见 城市规划，建筑设计有关法令，法规

1-2． 设计背景

接受上海市万科房地产公司委托，马达思班在前两阶段对虹口区北外滩地区策略性研究与概念性都市规划与设计的工作基础之上，对位于虹口区南端，以大连路，东大名路-扬树浦路，虹口港，周家嘴路为界的2平方公里区域进行城市设计。工作目的旨在深化前两阶段工作成果，以规范直观的方式进一步表达设计意图。

1-3． 现状分析

该区域与黄浦区外滩，浦东外滩呈三足鼎立态势，地理区位出色，属中央商务区的延伸带。在虹口区的四大重点发展区域中，北外滩是最具发展潜力的窗口区域。目前，区域内用地包括居住，商业办公，工业仓储等，其中居住用地占大多数，约55%，其中很大比例为质量较差的里弄住宅。商业办公建筑方面，该区域有航运业传统特色。在工业与仓储用地中有一定数量的建筑处于闲置状态。区域内公共绿地极端匮乏，仅为0.3%。在区域内有一定数量的市优秀近代建筑，包括商丘路菜场，海员医院，高阳大楼等，下海庙是一处地方特色的传统庙宇。区域东南侧有上世纪前半叶犹太人聚居区，有摩西会堂和大量特色建筑，已被划为传统风貌保护区。交通方面，市级主干道周家嘴路沿区域北侧经过，东侧的大连路目前正在拓宽为城市主干道，并将在短期内完成修建连接浦东的隧道。东大名路和东长治路两条单行道路共同构成区域南侧的交通骨架，但碍于西端过苏州河交通的限制，难以成为主要对外交通联系通路。

（附图：用地区域位置分析图；用地现状图；保护保留建筑与用地平面图；交通现状图。）

2． 设计立意

2-1． “城中城“：塑造都市形态的生活空间将历史与现代，商业与居住，大尺度与小尺度融合

2-2． “绿色切线”：沟通都市与水，创造出光与空气的通道以及更多的景观界面

2-3． “情景”： 以人为本，通过对旧有都市尺度的延续来保护北外滩富于生机的公共活力

2-4． “中央公园“：以纪念性的尺度推动周边地区发展为都市中心

2-5． “地标“：树立区域的个性特征，并形成富于活力的都市中心

2-6． “交通”：减少路网密度，增加步行空间，以区域内有轨电车环线联系城市公交系统

3． 规划设计

基于上述规划设计的依据，构思与基本立意，规划设计工作通过如下几个方面展开：

3-1．规划结构

北外滩规划范围内地区的总体定位是富有活力的以居住为主，结合商务，商业及娱乐的中心城区。

五条近乎垂直黄浦江的绿带，性格各异，形成该区域都市结构的基本骨架，将北外滩地区目前匮乏的阳光绿化等景观生态要素引入。较高容积率的居住为主的建筑群将附着于两侧布置，裙房层将容纳大量商业内容。其中第四条绿带被中央公园打断（/扩大），周边形成超高层建筑围绕的，以商务商业为主的中心区。在高层建筑之间，我们选择保留了旧有的都市尺度，通过高度与密度及用地性质的控制，延续传统都市风貌，更重要的是延续了传统都市的富于生机的生活方式。

城市的开放空间分为三个层次，分别为中心开放空间（中央公园斜地），绿带开放空间，和街坊开放空间，连续的可循环的步行系统将穿越建筑与街道联系上述空间。

整体天际线从虹口港起由西向东逐次升高，至中央公园处达到高潮，然后进入第五绿带控制的安静空间，降低，收尾。五条绿带的切入又增加了都市的节奏感，详细展开叙述即为：

极低（虹口港）-低（沿虹口港低密度风貌区）-中（旅顺路小高层住宅）-高（第二绿带板式高层住宅）-低（第二绿带）-高（第二绿带高层住宅）-中（新建路小高层住宅）-很高（第三绿带点式超高层住宅）-低（第三绿带）-很高（第三绿带点式超高层住宅）-中（丹徒路小高层住宅）-极高（中心商务双塔）-较低（中央公园斜面）-极高（中心标志性办公塔楼）-中（第五绿带小高层住宅）-低（第五绿带）-中（第五绿带小高层住宅）-高（沿大连路高层住宅）

3-2．功能分区

我们的设计基本沿用95年北外滩地区发展规划对北外滩虹口港以东地区的功能定位：以居住为主，结合商务与地区商业中心，并依照近期虹口区规划局与上海市规划院关于适当下调商务比例，上调居住比例，减小建筑密度，增加绿化率的总规修编意见作出如后规划用地总平面所示功能分区。区域内以居住用地为主，占30%多，分布于五条绿带限定的框架内，沿绿地容积率较高，中间地带较低；文教卫生用地结合现有学校医院布置在较低容积率的居住用地之间。商业办公用地占11%，除部分结合现有保留商业办公用地沿大名路和杨树浦路布置，主要集中在中央公园的周边。

3-3． 交通组织

道路交通的组织基本延续旧有道路网格，主要交通依托地段外围的周家嘴路和大连路两条城市主干道，在区域内拓宽唐山路为主要骨架。由于向西过苏州河的传统蜂腰问题，区域内多数东西向道路仍控制为单行道路。东大名路结合沿江地带的开发将拓宽至32米道路红线，但建议采取公交双向，普通机动车单向由西至东的格局。区域内南北向道路均规划适当拓宽，双向交通，以加强和周家嘴路的联系，梳解南端东大名路，东长治路压力。规划对区域内路网作出适当减密，取消一定数目南 北向道路，并将其改造为小区内道路或传统风貌的步行街。在主要交通向城市主干道及次干道梳解后，城市支路的断面设计应更多考虑生活的尺度，两侧建筑的塔楼应适当退后，裙房控高在10米内，以和旧的都市尺度相协调。

居住区停车主要由高层建筑地下车库解决，中心绿地和各绿带之下设置地下停车场，以满足周边的商业办公建筑和其他公共设施的需求，城市支路上可允许路边停车，设置停车计费器，并加强管理。

根据市轨道交通规划，沿大连路的地铁明珠二号线正在建设中，区内有长阳路，秦皇岛路两站，远期地铁MR线将沿东长治路，长阳路经过，区内将设有商丘路，公平路，和大连路三站。鉴于远期地铁换乘站的位置，我们建议原95年规划中提蓝桥的公交换乘中心可移至地铁换乘站附近。同时，我们建议在区域内设置一条有轨电车环线，不仅解决交通问题，其怀旧的与未来的双重身份亦可能成为重要的区域特色和吸引力。

3-4． 商业空间

本地块预计改造后峰值常住居民人口将达到10万，流动人口（包括职工，商务，与游客）的动态容量亦估计达10万左右。根据国家及上海市有关规定，未来上海市发展的规划目标，及对本地块建成后在上海市的重要地位的综合考虑，地块内商业建筑面积应达到150万平方米，主要由四个层次组成 ：

位于中央公园周边及南侧沿东大名路的超大型中心商务，办公，娱乐，文化区； 位于沿绿化带两侧（及大连路一侧）的高层住宅裙房的大中型零售，娱乐区； 位于风貌保护区的经商业性保护性开发后的高级餐饮娱乐区；

位于城市支路两侧及步行街上的街坊级零售商业，服务型商业及餐饮业。

商业空间的相互交织，以及商业空间与绿化空间的重叠，商业空间与开放空间的重叠，商业空间与历史保留空间的重叠，商业空间与聚居空间的重叠，将该地区潜在的商业价值充分地挖掘出来，必将使其最优化的为社区服务，并影响到更大的市域范围。

3-5． 生态绿化

东南至西北方向是上海的长年主导风向，沿这一方向的绿色切线的将打开从虹口区腹地至黄浦江边的一扇扇窗口。在区域内，与绿带垂直布置的南北向住宅建筑将能够从绿带有效的引入空气与阳光。另外较高的绿化率与集中绿地率将使该区域成为虹口区以至全市范围的一块重要绿肺，改善目前沪东地区绿地比例偏低的问题。而且，这样的生态型都市建设无论从规模上还是单从绿带系统的几何向北延伸上都将对更大的市域范围起到示范作用。

3-6． 景观设计

江景是这一设计中的核心因素。垂直江面的绿色切线将景观引入区域纵深地带，同时，经过景观设计的绿化带自身又与江景共同构成丰富的由近及远的视觉层次。我们分别给予五条绿带不同的性格特征，这些特征是由其两侧的建筑空间环境初步决定，通过细致的景观设计加强。

第一条河滨公园以自然水体为特征，石砌驳岸，植被近水以小型灌木与盆栽为主，远处以乔木拉 开与建筑群的距离。

第二条条状公园以现代艺术特征的均匀几何体平面组成，条状重复的地表材料包括草皮，卵石，地砖，水池等，植被以垂柳，和体态较小的开花树种为主，小品雕塑可采用比较写实的手法，反映北外滩地区曾有的丰富生活内容。

第三条塔园强调构成感的多中心序列，由一系列围绕建筑入口的下沉广场或喷水池及各种小品串联而成，绿化应结合乔木，灌木，盆栽等多种形式，对树种无统一的特别要求。小品雕塑以较抽象的现代风格作品为主。

第四条中央公园强调空间的丰富变化与游憩路线的循环性。应多设置能够保证游人停留活动的设施，如优质草皮，坐凳，饮水器，公园食品亭，咖啡亭，热狗摊等。另外通过薄土栽培技术，斜坡平台广场上应种植一些树冠在2-3M高的观赏性乔木树种。

第五条院园强调安静的生活气氛，植被以落叶大型乔木为主，并设置能够服务于两侧居民区的锻炼器械，自行车道，卵石步道等设施。

3-7.教医文体

目前区域内有大量零星分布的中小学，但规模均较小。规划考虑将其归并为中学两处，小学四处，结合现有学校用地，扩大整合。高阳路纺织局党校保留，远景可考虑与社区大学教育结合。

规划中设两处医疗卫生用地，西侧一处为海员医院地方化后迁址扩建，目标是地区型综合医院，东侧一处为中西医结合医院原址扩建，目标为特色型医院。其他医疗站，药房等设施应结合街坊商业公建设置，保证其服务半径在两百米之内。

在下海庙北侧设一处民俗文化博物馆同时兼有综合展览，文艺演出等功能，提篮桥监狱搬迁后原址可改建为特色美术馆以及社区图书馆。电影院，剧院，音乐厅等设施可结合居住区大型商业裙房设置。

健身房，壁球场，网球场，游泳池等体育设施可结合住宅区裙房商业性开发，另外在绿地景观设计中，应考虑服务社区的篮球场，网球场，以及连续的跑步道等设施。

3-8.分期开发

北外滩地区发展的启动应当由五条绿带骨架开始，原因有如下几点：这样从旧都市区开辟大面积的绿带的行为本身即具有极强的纪念意义，表明了决心与魄力，具有极好的社会宣传效应；绿地在改善区域生态环境的同时，将带动土地价值的提升，同时改善人们对区域环境认识的心理定位；绿地两侧土地将被允许较高的容积率，创造了丰富优秀的建筑形式产生的机会。

第二期开发的土地区域应当是绿带与绿带之间的部分，在新旧都市结构之间如庖丁解牛式的寻找开发空间，适度的控高和容积率限制，以及推红线要求将给以其比较谦逊适中的建筑形象。这一阶段的开发实质上是第一阶段快速发展之后新旧都市的揉合过程，也是新生的北外滩走向成熟的过程。

第三期开发是在远期，当北外滩地区真正成长为成熟的具有高生活品质的新兴中心城区之后，为满足大量有较高物质与文化生活需求的居民和流动人口，而兴建的集办公，商务，酒店，会议，休闲，文化，艺术等功能于一体的中心区。一组地标式建筑物将会表明新兴的北外滩地区真正走向成熟。

以上三个分期的时间性将受到市场和其他诸多因素的影响，我们建议一期与二期的建设在条件允许的情况下应当尽量紧密衔接，以减少城市的创面，而第三期建设则可视条件择机而行，而不宜贸然突进。

3-9.土地价值

土地价值的分配将受到下列因素影响：1。亲水性原则导致的与岸线平行，随距离增加而逐渐降低的价格分布；2。出行因素导致的与主要目的地距离而形成的价格落差，在北外滩地区，由于毗邻城市主干道，将会建成的地铁线路，以及区内设想的有轨电车系统，只有步行距离内的虹口区CBD是主要的价值影响因素，而且影响作用有限。3。绿地因素，绿地体升土地价值，同时大面积连续绿地的价值促进作用大于其各部分简单相加之和。综合上述因素，我们将各项指数量化，经分析得到如后图所示的价值分布。

价值分析的意义不仅在于经济开发方面的指导作用，同时也可以帮助在设计深化过程中，有效的微观调节局域环境，以因势利导，趋利避害。

3-10.市政设施

供水系统： “北外滩”地区位于杨树浦水厂两侧，供水条件良好。规划用水量12~13万吨/日，为适应发展需要，将原有配水管扩建至直径300至500，并增排一根直径300配水管，以提高整个地区管网的供水能力。

燃气系统：由于东侧有杨树浦气厂，北侧排有直径700中压输气管，气源条件良好，预计今后发展高峰日用气量可达20万立方米以上。近期规划在东长治路，新建路下敷设直径500中压煤气管，增设煤气调压站，完善地区地压配气网络。在远期，应结合上海市的更大区域市政规划，考虑接入浦东地区已采用的优质天然气气源。

供电系统：目前该地区已建有峨嵋110KV，九龙35KV，公平35KV变电站，由于规划用电负荷高达30万kw以上，需新建5座25KV变电站和一座220KV变电站，有关新建的变电站位置参考1995年制定的北外滩发展总体规划，具体实施可结合公建，绿地及公共地下停车场设置。

电信系统：该地区现有长阳路电话局，装机容量6万门。由于“北外滩”地区开发电信量剧增，预计将需号线11万对，依照95年规划将新建电话局一座，设在唐山路以北，商丘路以西。配合宽带通信的需要，住宅与办公建筑都应作到光纤入户，同时可考虑高层建筑点对点固定红外无线宽带等先进通讯方式将北外滩建设成智能化的居住区和商务区。

雨水，排水系统：该地区主要属大名，汉阳两个排水系统，为适应地区性质的改变，依照95年规划将在公平路两侧，黄埔江岸边和东大名路以北各建雨水泵站一座。

污水排水系统：目前该地区采用的是合流制排水体制，规划需纳入合流污水治理二期工程。依95

年规划，近期开发项目分两部分：第一部分为虹口港至公平路，可进曲阳污水厂；第二部分为公平路以东地区，可接入东区污水厂系统总管。

4．规划控制

规划控制由修建性控制规划和修建性详细规划指导。我们对全区规划后形成的38个地块进行了控制性规划研究，在控制性规划分幅图则中确立了土地划分，用地性质，用地面积，容积率，建筑密度，绿地率，建筑限高，建筑面积，以及道路开口位置等内容。同时还就开发方向，设计要求等内容进行了指导性的描述。（详参见后附图则）

5． 总体经济技术指标

5-1．现状用地平衡表：

用地面积(公顷)

比例 住宅用地 109.5 54.8% 商业办公用地 8.6 4.3% 教育设施用地 10.7 5.4% 医疗卫生用地 1.7 0.9% 工业仓储用地 24.0 12.0% 交通设施用地 4.2 2.1% 市政设施用地 0.5 0.3% 公共绿地 0.5 0.3% 特殊用地 3.6 1.8% 水面 1.2 0.6% 道路用地 35.5 17.8%

总计:

200.0

100.0%

现状平均容积率1.2，推算总建筑面积约240万平米。

5-2．规划总体经济技术指标

高密度高层住宅用地

底商

中密度高层住宅用地

底商

超高层住宅用地

底商

低层住商混合用地 城市公共绿地 教育设施用地 医疗卫生用地 商业办公用地 商业用地（屋顶绿化）文化设施用地 道路用地 保留住宅用地 保留商业公建用地 保留其他用地（宗教）

用地面积（公顷）

18.2 27.1 5.5 20.1 24.7 10.5 1.3 15.6 2.7 1.8 49.6 17.9 4.3 0.9

10.1% 12.4% 5.2% 0.6% 7.8% 1.3% 0.9% 24.8% 9.0% 2.1% 0.4%

2.8% 13.6%

比例 规划容积率 建筑面积（万平米）9.1%

5.0 1.0 2.9 0.5 8.9 2.0 1.4 0.0 0.5 2.3 7.0 3.0 2.8 0.0 4.0 4.5 0.7

90.9 18.2 78.6 13.6 49.1 11.0 28.8 0.0 5.1 2.9 109.5 8.0 4.9 0.0 72.0 19.4 0.6

比例 17.7% 3.5% 15.3% 2.6% 9.6% 2.2% 5.6% 0.0% 1.0% 0.6% 21.4% 1.6% 1.0% 0.0% 14.1% 3.8% 0.1% 总计： 200.0 100.0% N/A 512.7 100.0% 注：市政设施用地主要包含在保留用地内，新建设施可于公建或绿地设置，故不作单列标注。

其中新建纯住宅面积约220万平米，加上保留已有及在建住宅面积72万平米，完全建成后居住面积约300万平米，考虑住宅标准较高，人均面积约25平米，规划区域内将容纳12万居民。

5-3． 经济技术指标与95年规划指标对照分析

规划区域的总体容积率为2.56，较95年北外滩发展规划的2.0平均值有较大提高，主要考虑有以下因素：95年时期不可预见的商品化住宅蓬勃发展的市场需求，超高层居住建筑形式的出现；以及远景考虑的中心商务广场地标性超高层建筑群。

规划区域的公共绿地量达25公顷（不含屋顶绿化），占全部用地的12.4%，也较95年规划的5%有大幅提高。

其他条目因本次规划与95年规划范围有别，不作明细比较。