土地使用法_中国土地使用法

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三、集体土地使用权

1、定义

是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其它组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。

理解：集体土地使用权主体为特殊的民事主体（那些人可以享有）

①集体经济组织及其成员。（村委会或村小组、村民，而居民就不能享有）

②集体经济组织设立的企业和公益性组织（如村办企业、学校、卫生所等）

③集体经济组织以外的单位和个人。（但必须是法律、行政法规规定允许的个别情况）

2、集体土地使用权包括：①农用地使用权；②宅基地使用权；③乡镇企业用地使用权；④乡村公益用地使用权。

（一）农用地使用权（也就是土地承包经营权）

1、定义：农用地使用权是农村集体组织成员或者其它单位、个人依法以承包或租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。

2、特点：

①主体的特殊性：权利主体为农村集体经济组织成员或其它单位、个人。通常情况下，拥有本村（村小组）社员身份是取得农地使用权的必要条件。其它单位、个人必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准，才能取得农地使用权。

②权利的取得方式主要为承包经营，此外还有租赁，实践中对“四荒”地（荒山、荒地、荒丘、荒滩）使用权也采取协让或拍卖。

③用途限制：限定为农、林、牧、渔等生产经营活动。（不能搞非农建设，更不能搞房地产开发）。

④期限限制：《农村土地承包法》规定，耕地30年、草地30-50年、林地30-70年，还规定不得闲置耕地，连续二年弃耕抛荒的可收回重新发包。

3、发证

目前由农业、林业部门制定统一承包合同，对土地承包进行登记造册，确权发证（发土地承包经营权证），办理审批备案。《土地登记办法》第三十五条规定，依法使用集体土地进行农业生产的，当事人应持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。

（二）宅基地使用权

1、定义：

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建设住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

理解含义（从6个方面来理解）

①权利属性：集体土地使用权

②权利主体：为特殊主体——符合建房申请条件的集体经济组织成员。反之，不是宅基地所在集体经济组织成员的不得申请取得该集体经济组织的宅基地使用权。

③权利取得的条件：即经过依法审批。

④权利取得方式：即集体经济组织分配。

⑤用途限制：即建造住宅。原国家土管局政策法规司《关于对农村居民“建住宅”含义理解问题的答复》，建住宅应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其它建筑物和设施。

⑥权利存续状态：即没有使用期限限制。

2、宅基地使用权的取得（乡审核、县批准）国土部门作为政府土地行政管理部门代表政府行政职能。

农村村民申请住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地，依法办理农用地转用审批手续。

3、乡、县两级政府及其职能部门在审核、审批中应注意撑握的要点

①要严格控制用地面积

首先，不允许一户拥有两处以上的宅基地；其次一户拥有的面积不得超过省、市人民政府规定标准。再次将原有住宅出卖，出租后再申请宅基地的不予批准。（也就是说一户一宅，不超标，不买卖出租）。

②要遵守土地利用规划，严格控制使用耕地作宅基地

首先要尽可能批准使用原宅基地或空闲地。其次必须占用耕地的，应当依照法律规定办理农地转用审批手续。

③宅基地审批要公开、公平和公正

审核过程中，应当听取申请人所在村的村民意见，批准后应当予以公告，接受群众监督。

4、宅基地的处分限制

①转让权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应转让给本集体经济组织内符合申请建房条件的成员。转给外人的，该受让人必须在本村落户并符合申请条件（上门女婿、媳妇等）。原因：福利性质，本村人才能享用。

②面积处理：一户一宅其面积不得超过规定标准，如果多宅或超过面积能分割的交回村、组重新配置给另外农户，不能分割的，应在土地登记卡和土地证书上注明超过标准面积的数量，待以后分户建房或拆迁、改建翻建时，重新确定使用权。

③闲置的处置：申请宅基地使用权后，满二年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。

（三）乡（镇）村企业用地使用权

1、定义

乡（镇）村企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农生产经营活动的乡（镇）村企业提供的集体土地使用权。

2、特点

①权利取得的程序：即经过依法审批。

②权利取得的方式：即集体经济组织以土地使用权作为投资。

③权利主体：即乡（镇）村企业，包括独家与合资设立的企业。

④土地用途：即从事非农业生产经营活动。

3、限制

①乡（镇）村企业用地使用权不得转让、出租，但是，因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权发生转移的，不在此限。因企业破产、兼并、分立等情形使土地使用权流转，继受取得土地使用权的企业不属于集体经济组织投资设立的企业的、应当办理国家土地征用和

国有土地出让手续。

②乡（镇）村企业用地使用权可依法抵押。但法律对此有二点限制，一是乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押；二是在抵押权实现后，未经土地征用程序，该土地原有的集体所有性质不变，未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有的用途使用该土地。

（四）乡（镇）村公益用地使用权

1、定义

乡（镇）村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。

2、特征

①依法审批。

②权利主体为农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织。

③用途为非农业用于本集体组织内部公益事业。包括乡村公共设施和公益事业，主要指乡（镇）村行政办公，文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等。如乡（镇）村政府、村委会、村小组办公、公安、税务、邮电所、学校、幼儿园、托儿所、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供电、排水、电办、电讯、公共厕所等用地。

3、限制

①权利人不得擅自改变土地用地。甚至不得擅自改变土地的具体用途，如用于办学校的就不能随意转变为办医院。

②权利人不得将土地用于经营性活动。（由公益性决定的）。

③权利人不得将权利转让、出租、抵押或用于其它形式的交易。

一般是指对未利用土地（如各类荒山、荒地、荒滩、荒水等），采取工程措施、生物措施或综合措施，使其改造成为以种植、养殖为主的可持续性利用的农用土地的社会生产实践活动。

 国有土地使用权：依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任

何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。国有土地使用权具有重大意义。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。由于中国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权

利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”，这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制，是实现土地所有权的一种措施。