南京市_南京地区简介
南京市由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“南京地区简介”。
2008年全国房地产交易资金监管座谈会 经
验交流
材
料
南京市房地产交易资金监管情况报告
南京市房产管理局（2008年12月19日）
我市对房地产交易资金监管工作一贯高度重视。近年来，根据建设部和央行的要求，我市先后出台了《关于规范房地产经纪与交易结算资金账户管理的通知》、《南京市商品房预售款监管办法》等一系列规范性文件和配套措施，进一步加强了我市商品房预售款以及存量房交易资金的监管工作，取得了较为明显的成效。我市的房地产资金监管总体情况较好，房地产市场总体保持了平稳运行的态势。
今年以来，我市房地产市场步入调整阶段，房地产交易量下滑明显，房地产开发企业、中介企业经营压力逐渐增大，加强房地产交易环节的资金监管显得日益迫切。为了及时应对市场变化，我局积极调整监管思路，加强联合检查，改进监管流程，确保了房地产交易环节资金的安全流转，维护了房地产市场交易秩序。
一、商品房预售款监管情况
为了规范商品房预售款的监督管理，确保商品房预售款用于工程建设，避免商品房预售活动中的交易风险，保障购房人的权益不受损害，确保交易安全，2007年9月，我市制定了《南京市商品房预售款监管办法》，并下发了《商品房预售款监管操作细则》等配套文件。
（一）主要做法和效果
我市拟定的监管办法，主要是按照“全程监控，有限监管”的思路，把各商业银行作为预售款监管的主体，充分发挥银行的作用，房产部门履行好监督和保证的职责。各商业银行在房产部门搭建的平台上，发挥各自优势，在统一的操作规则下运作，确保商品房预售款监管到位。
1、开设监管账户、确定监管资金总额。
凡批准上市销售的商品房项目均与银行签订《商品房预售款专用账户监管协议》，设立商品房预售款监管账户。在签订商品房预售款专用账户监管协议前，按要求确定监管资金总额（即监管标的建设资金总额的1.2倍，其中20％为不可预见费用）。建设资金总额的测算依据是：①投标文件、中标通知书;②各类设备定购合同；③各类配套工程建设费。
2、《商品房预售款专用账户监管协议》备案。
《监管协议》未经房管部门备案无效。开发企业在办理备案时，除《监管协议》外，还应提交《建设工程形象进度表》、《建设资金使用计划表》和经监管银行盖章确认的《商品房预售款监管合同备案表》。《监管协议》中的监管标的可以是一幢或多幢；一个项目，开发企业也可以签一份或多份《监管协议》。
3、商品房预售款的监管。
房地产开发企业或房地产中介代理销售机构在商品房预售时，收取的商品房预付房款，直接进入监管银行的专用账户。购房人可通过监管银行提供的pos机刷卡入账或直接向监管银行交纳款项，也可通过开发企业，销售机构代缴代付，但必须直接进入监管银行的监管账户。如不是通过监管银行办理按揭的贷款也要转入监管账户，实行封闭式管理。
4、商品房预售款的使用。
监管项目所需的建设资金使用，开发企业根据工程进度和资金使用计划表，填报《商品房预售款使用申报表》，经工程监理单位核实（工程进度）签章后向监管银行申请，开发企业可根据分项工程完成情况分期或按月支取。监管银行审核后应及时支付（三天内）监管项目各阶段的建设资金。在保证建设工程资金使用的情况下，对超过监管标的额度以外的预售款可以用于还贷或调用。这样既确保了监管项目后续工程资金的需要，又不影响开发企业的正常经营和发展。
5、商品房预售款收支情况的监督。
对商品房预售款收支情况的监督，我局要求开发企业每月按时申报《商品房预售款收支月报表》（以下简称月报表），并提交当月监管银行的对账单；经工程监理盖章认可的建设工程完成形象进度证明；开发企业当月销售明细表。《月报表》是我局实施商品房预售款动态监管的依据。《月报表》分两部分：第一部分为监管标的预售款收缴情况；第二部分为监管资金使用情况。
6、商品房预售款监管账户的销户。
商品房建设项目竣工交付后，开发企业取得《建筑安装工程竣工验收备案表》，开发企业可据此向监管银行申请注销监管账户，结清监管账户余款，并将注销账户的证明报我局部门备案，表明监管银行已完成该项目预售款监管使命。
我局实行的商品房预售款监管是从开发企业申报《商品房预售许可证》开始，到该项目竣工验收结束。因此，我们的监管是阶段性监管。对从监管协议的签订、监管账户的开设、预售款的入账，预售款的使用及预售款调用全过程实行监控，既充分发挥了商业银行和工程监理单位的作用，又明确了监管银行，工程监理单位和房产部门的职责，达到了确保商品房预售款不被挪用，保证建设项目按时竣工交付的目的。
由于我市实行的是阶段性监管，既没有大量积压企业的资金，影响开发企业的正常经营和其他新项目的投资，又不收取任何监管费用，增加企业负担。所以得到了全市开发企业的支持和配合。商业银行因有在建工程抵押贷款、购房按揭贷款、预售款资金沉淀及其他商业银行放贷资金归并等利益，也能较好的履行监管职责，使预售款优先用于工程建设，防范了交易风险。
从2007年10月1日到今年11月30日，我市共监管上市销售的商品房项目279个，房屋2085幢，监管面积1445万平方米，监管资金160亿元。
为检验《监管办法》实施以来的效果，从2008年9月1日起，我局和人行南京营管部专门组织力量，集中2个月时间，对全市在售的商品房项目落实预售款监管情况进行了专项检查。受检的245家开发企业，58家商业银行（分行），都按要求办理了监管备案手续。所有预售款都通过监管账户进行划转，达到了专款专户，专款专存，专款专用的要求。
（二）存在的问题
1、少数开发企业不能按时上报《月报表》或上报的《月报表》质量不高。开发企业每月的销售量、预售款进帐和使用、工程进度等都是通过《月报表》来反映的，而我局则是通过《月报表》核实开发企业是否按要求落实预售款监管的，《月报表》不能及时上报影响了我局对预售款实行的动态监管。
2、少数监管银行在预售款未达到监管总额的情况下就开始要求开发企业利用监管资金还贷，而不考虑监管项目后续工程款是否够用，影响了资金监管工作的安全到位。
（三）下一步的工作思路
目前，我市“全程监控、有限监管”的商品房预售款监管方式经受了市场检验，基本达到了预期的监管目的。针对存在的问题，下一步我们将着重做好以下工作：
1、提高《月报表》按时收缴率。在每月的15日以后对没有上报《月报表》的开发企业在网上房地产上进行提示，提醒开发企业按时上报《月报表》，对逾期不上报的企业将限制其网上商品房预售合同的打印。
2、加大开发企业人员培训力度，提高各类报表的填报质量。
3、审核与检查相结合，针对发现的问题，联合人民银行及时进行查处，对违规问题在第一时间进行整改，把挪用商品房预售款的行为消失在萌芽状态，确保预售款专款专用。
二、存量房交易资金监管情况
根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪机构管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房［2006］321号）文件要求，结合我市的实际情况，从2007年9月1日起，我市在主城区推行存量房网上交易管理，建立存量房交易结算资金监管制度。
（一）主要做法和效果
从2007年起，我市先后制订了《关于规范房地产经纪与交易结算资金账户管理的通知》、《南京市关于加强存量房交易结算资金监管的规定》，《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》，就全市存量房交易资金监管的组织实施、监管程序等做出明确规定，即存量房交易资金全部通过监管账户进行划转，不得通过专用账户以外的账户进行划转。明确房地产经纪机构原在各家银行开设的交易结算资金专用账户不再使用，房地产经纪机构不得以任何方式代收、代付老百姓的房款。
我市存量房交易资金监管实行“监管自愿、服务免费、操作简单、资金安全”的原则，按“全程监管，分段实施”的方法，即首付款监管通过设在交易中心的服务窗口进行，贷款监管由银行通过监管账户实施。监管自愿是对买卖双方在签订买卖合同时选择首付款是否通过监管，经纪机构是不允许碰房款的。
我市存量房交易资金监管机构是与交易无关的第三方，即“南京市房地产交易市场”，由其在全市15家商业银行开设监管账户，账户名称为［南京市房地产交易市场］后加“客户交易结算资金”字样。存量房交易资金的首付款、贷款监管现金的存储和划拨均通过交易结算资金专用存款账户进行，而不能通过其他账户进行划转。
为确保存量房交易结算资金监管的顺利实施，我局作为行业主管部门，约谈了全市所有大型连锁经纪机构的负责人，要求其积极配合管理部门做好交易结算资金的监管工作，并要求其签订《房地产经纪机构执业承诺书》、《房地产经纪执业人员承诺书》。此外，我局对原《存量房买卖合同》中资金交割相关条款进行了修改和完善，对交易双方进行风险提示。
我市存量房交易资金监管实现了简单、便捷的操作方式、高效率、低成本的监管手段，达到了确保老百姓交易资金安全的目的。截至今年10月底，我市共有5855笔，17.56亿元通过贷款资金通过监管账户划转。另有1323笔，金额4.32亿元，通过南京市房屋置业担保有限公司划转，保障了存量房交易安全。
实行存量房资金监管以来，我们通过电视、报刊、网络等媒体向广大市民进行了广泛、深入的宣传。结合典型案例进行剖析，提醒市民如何注意自己购房款的安全，提高风险防范意识，并要求交易受理窗口的工作人员在市民交件时，再次对未选择交易资金监管的市民进行风险提示及确认。
（二）存在的问题
1、市民对存量房资金监管的重要性认识不够，对监管办理的程序不了解、怕麻烦。特别是二手房交易在卖方处于强势的情况下，卖方希望在办理交易时拿到房款才放心，此外，卖方在房产有抵押时，希望用买方的房款去解押后办理交易过户，造成首付款不能监管。
2、贷款部分的监管。有部分商业银行认为交易资金监管账户设立和划转过程麻烦，直接通过本行设立的账户划转，而不通过南京市房地产交易市场开设的客户交易结算资金专用账户建立和划转交易资金。
3、房地产经纪机构配合不力，在与老百姓签约时没有如实告知交易资金的监管程序，没有积极协助办理监管手续。
（三）下一步的工作思路
为进一步规范我市房地产经纪行为，解决买卖双方在交易过程中存在的诚信问题，保障存量房交易资金、银行信贷资金的安全，我局计划从2009年元月起，进一步调整存量房交易资金监管流程，全面推行存量房交易资金全程、全额监管。即对购房定金、首付款、购房贷款等全部房款进行实时托管，从根本上杜绝中介公司收受、挪用客户交易资金。
目前，我局已修改完善了《存量房交易资金托管业务流程》、《存量房交易资金托管协议》及与《南京市存量房买卖合同》相配套的示范文本，制定了存量房交易资金托管实施细则并编写了内部操作审核流程。从11月1日起我市已有7家银行开始试运行。
调整后的监管流程，重点突出以下几方面的内容：
1、对存量房交易资金实行全程、全额监管。对现行的存量房交易流程进行调整，我市存量房交易资金托管范围将包括购房定金、首付款、购房贷款等全部房款。今后将从源头开始托管交易资金，房地产经纪机构在交易环节将无法接触到房款。值得注意的是，个人之间自由交易的二手房，当事人需将全部房款打入专用的资金托管账户。
2、托管手续简单，存款方便、快捷。
存量房交易资金托管的时间为存入资金托管专用账户起至产权证颁发止。一次性付款的交易，凭新房产证交割资金；有银行贷款的交易，凭房屋他项权证交割资金。本着确保交易资金安全、方便群众的原则，托管手续简单，存款方便、快捷；托管资金不计利息，资金托管不收取托管费用。
3、启用存量房资金监管系统，实时监管托管资金。目前，我局已完成存量房资金监管系统的开发，并与工行、交行等进场商业银行进行了联网测试，系统于近期投入使用，该系统的应用，将解决交易双方在交易过程中存在的资金安全问题。我局将进一步做好存量房资金监管系统的应用完善工作，保证银行与我局房产交易登记中心联网，实时监控托管资金到账信息。
