中国商业地产行业回顾与展望_中国商业地产的未来

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中国商业地产行业2012年回顾与2013年展望

关于2012年行业回顾：“三无”

外部环境无明显改善：

在城市商业网点规划方面，政府规划的不合理、不科学问题依然突出，这已是推动行业盲目投资的重要原因之一。

在推动金融创新方面，虽然政策已经允许保险资金投资不动产，但是，囿于房地产宏观调控这一大气候，事实上，市场期待中的险资并没有大规模入市。房地产信托基金等其他金融创新产品更无从谈起。

商业模式无根本创新：

“城市综合体”几乎已经成为中国商业地产的代名词。整个项目中产品构成通常是“住宅+商业”，其中商业部分产品构成通常是“购物中心+商铺”，运作模式通常是“销售+持有”，以万达产品为主要模板。

行业格局无重大调整：

在行业梯队排名方面，一线依然是万达、恒隆、凯德、华润、中粮、SOHO主导，二线依然是宝龙、深国投商用、鹏欣、绿地等主导。市场没有出现“黑马”。虽然苏宁、红星开发大幅提速，但是，尚未形成供应量。除了万达依然一路狂奔之外，其他都延续了稳健的发展步伐。

在内外资格局方面，依然是内资主导市场格局。外资除深耕中国市场的凯德之外表现平平。

关于2013年行业面临“三化”挑战

泡沫化趋势加剧

由于今年住宅持续调控，一些住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。而与此同时，消费市场增速放缓，商家开店意愿明显下降，尤其是对于三线市场更趋保守，可能导致空置上升，或者招商压力加大。

同质化趋势加剧

时下，一说商业地产就是综合体，一说综合体就是购物中心，一说购物中心就是ZARA、H&M。模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。

边缘化趋势加剧

除了餐饮、影院、电玩等体验式业态之外，电子商务对于传统商品性消费的冲击变得更加明显，而体验类业态比重过高也会有同质化竞争的问题，而且这类业态的租金贡献总体并不理想。