房地产估价报告修改思路及报告常见错误_房地产估价报告广州

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房地产估价报告修改思路及报告常见错误

一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。

二、详细检查报告。

1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》；⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。⑴估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）；⑵影响因素描述。①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

三、分析测算过程。⑴价格内涵及技术路线是否正确；⑵基础数据是否准确。⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。

四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

评估报告常见错误



1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）

（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不具体；

（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）



3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）

各种评估方法中的错误

一、比较法：



1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；



2、可比实例的币种未说明；



3、建立价格可比基础时，汇率选择错误； 

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正； 

5、日期修正计算错误；      

6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；

7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；

8、修正幅度过大，单项修正超过20%；

9、计算结果有错；

10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；

11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；

二、收益法



1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）； 

2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；



3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；



4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；              

5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；

6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；

7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；

8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；

9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）；

10、某些计费基数未说明基数数值的来源；

11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；

12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；

13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；

14、计算错误；

15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写；

17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；

18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、成本法

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润



1、费用构成不完整，漏项（如：缺销售税费、开发利润）；



2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；



3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用+销售费用）；



4、成本法计算贷款利息时计息期有错；



5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；



6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数）；

A.直接成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本）

B.投资利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）C.成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）D.销售利润率对应的基数:（开发完成后的房地产价值）

8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；

（2）建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，未约定不可续期的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。



9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。

四、假设开发法

传统方法：房地产价值=开发完成后房地产价值-投资者购买待开发房地产应交税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润 现金流量折现法：房地产价值=开发完成后房地产现值-投资者购买待开发房地产应交税费-后续开发成本的现值-后续管理费用的现值-后续销售费用的现值-后续销售税费的现值



1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；



2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

 

3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；

4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；



5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

五、其它方面



1、收益法中宾馆办公用房、大堂在计算时考虑，不能再计算其价值；



2、不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备，不能再单独计算价值； 

3、结论不能少大写金额；



4、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题，划拨土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；



5、物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数。

房地产估价报告书常见错误

1、估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。

2、税费通常为“二税一费”等而不包括所得税和土地增值税等。

3、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折现到估价时点。专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。

4、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时，不再单独计算利息和利润。

5、计算土地单价时，计算的步骤和采用的土地面积。

6、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是否是同一单位以及估价结果前后是否一致。

7、注意成本法估价中的技术路线是否有误。

8、市场比较法中，房地产状况修正中单项因素不能超过节20%，综合修正不能超过30%。在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明。

9、估价报告的有效期不应超过一年，应用的有效期为自完成估价报告之日起原则上为一年，但在市场状况变化很大的情况下，估价报告的有效期不能超过半年。

10、注意估价结果报告中，金额大写是否和前面小写及估价技术报告中的一致，且大写金额不能有误。

11、估价结果报告中通常漏掉价值定义、估价作业日期、估价时点等到项，而要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价，而时点在现在是不对的，另外，还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。

12、价值定义的说明，如评估的是拍卖价格、抵押价格等，还要说明与市场价格的调整幅度。

13、从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。

14、收益法中，收益年限确定，净收益求取中不应扣除的项目（如在多数情况下，不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等），收益年限没有采用尚可使用年限，资本化率的确定中没有说明确定的理由。

15、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。

16、在采用收益法估价时，采用的净收益应为客观收益，成本应为客观成本，各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等。

17、市场比较法中选取的可比实例如超过一年，又没有说明价格是否稳定是不对的，在一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。

18、市场比较法中修正系数的位置是否有误，例本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越（+2%），则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不的。

19、在市场比较法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种化币单位上涨或下跌，另外，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等。20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。

21、成本法计算利息时，费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半，另外还要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息。

22、在各种方法计算中，参数的确定要有依据，特别是估价结果的确定的理由要充分，参数确定是否有误，如前面提到10%，后面却用了8%，土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确，选用的公式是否正确。

23、重复计算问题，如在收益法计算某宾馆的收益时又用别的方法计算了大堂、技术层、设备层的价值等等。

24、收益法评估中还应考虑出租率，入住率，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值。

25、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金计算期的确定，扣除项目的确定，销售锐费不计利息、利润，另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中，楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定，在扣除销售锐费时，就不能再折现了；建筑费的求取时也同样存在这方面的问题，专业费通常取建筑费的系数，也不能再折现了，此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值。

26、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限（出让土地）。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算。