商品房住宅保修期从何时起算_商品房住宅质量保修期

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商品房住宅保修期从何时起算

保修期的计算分别按下列方式进行：

一、建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：

（1）、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；

（2）、屋面防水3年；

（3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

（4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

（5）、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

（6）、门窗翘裂、五金件损坏1年；

（7）、管道堵塞2个月；

（8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

（9）、卫生洁具1年；

（10）、灯具、电器开关6个月；

（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

二、根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日发布执行）以及建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月26日发布执行），国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，具体规定如下：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

（三）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

三、建设部发布的于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。

商品房的保修期是从何时起算

徐文龙

在商品房的住宅质量保证责任中，因承担保证责任主体的不同，可以分为：

1、建设工程承包单位向开发商承担的保修责任；

2、开发商向业主承担的保修责任。由于保修责任承担主体的不同，其保修期限和保修期的起算时间也是不同的。对于购房者来说，最为关心的莫过于是开发商承担保修责任的起算时间和保修期，根据中国法律法规的规定，开发商从商品房交付给购房者之日起承担住宅质量保修责任，其保修期限是：

1、地基基础和主体结构在合理使用年限内；

2、正常使用情况下各部位、各部件的保修内容和保修期限，屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，地面空鼓开裂、大面积起泡1年，门窗翘裂、五金件损害1年，管道堵塞2个月，供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期，卫生洁具1年，灯具、电器开关6个月，其它部位、部件的保修期限，由开发商和购房者自行约定。

相关 法规

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

１、工程质量监督部门核验的质量等级；

２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起大海１年； 门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

４、用户报修的单位，答复和处理的时限；

第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。增生工发企业可以延长保修期。

国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

《商品房销售管理办法》

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

《建设工程质量管理条例》

第三十九条 建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十二条 建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期

《房屋建筑工程质量保修办法》

第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

四电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

五装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

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4过保修期后的房屋漏雨维修问题

我买的房子于2004年入住，当年房子漏雨，因为是保修期内，所以开发商给我修，可是一次又一次的修，年年修都没有修好，而今保修期已过，请问开发商还应继续给我修房子吗？

如果你能提供在保修期内保修且开发商确实进行维修的证据，可以以开发商在保修期内未修复为由，要求开发商修复。

过了保修期，由自己承担修理责任。

房屋在保修期内漏水维修后,之后的保修期应该 如何计算 房开送的一个杂物间漏水，墙体有裂痕，在保修期内，物业已经维修两次了。我想知道，之后的保修期是延续旧的，还是从我签字确认已经维修好那天开始算又一个5年？注：房开交房日期：2006.10.30 我的购房日期是：2008.12 第一次补漏：2009.7 第二次补漏：2010.8

按你这套房屋具体交房日期算起5年。跟中间修了多少次的时间没有关系。中间修的只是房开根据保修协议帮你保修。就如同电器保修一样，在保修期内，不管你修多少次，他也得负责。一过保修期，就得付费了。

建议：再次发生漏水的话，可就前几次修漏方法提出异议，看是否能采用别种较彻底的解决方法。

房屋漏水的问题

[ 标签：房屋 ] 我家住顶楼，02年入住，05年开始出现渗水现象，有较大湿斑，现在开始出现漏水，房顶有裂缝，而且卫生间出现漏水。05年6楼房主找我，当时卫生间维修一次，费用本人出。现在卫生间再次漏水。请问各位大侠，我该怎么办？顶楼维修的费用，及卫生间维修的费用由谁出。谢谢！

按照房屋保修规定，防水是保修五年的，所以你家从02年入住开始计算保修期，应该是07年是保修最后一年，但是你家是05年开始渗水了，不知道当时你是否找开发商或者物业来维修了，如果开发商和或物业在05年就到你家维修过渗水的话，那么保修时间顺延。即从维修之时起再计算五年保修时间。

你家卫生家漏水的问题，你装修是是否对卫生间地面有所改动，第一点就是贴砖了，而且当时你家也应该自己做过防水，如果因为你家卫生间漏水到楼下给楼下造成损失的话，费用应该由你来承担。有什么不明白的还可以追问

首先我要说的事，没有物业管理，05年就找过找开发商，一直没有结果，其次，我家的水，电，砖都由开发商代理做的，其

三、当时卫生间维修时，是有开发商质量而造成，原因是卫生间倒灌时，木屑未拆除。

回答人的补充2010-02-15 10:56 这种问题就很难解决了，你只能找相关主管部门如房产局进行投诉

房屋质量问题起诉开发商的民事起诉书

转载标签： 苏州曹燕贻倒塌房地产律师购房买房退房合同维权房屋质量房价杂谈

分类： 房地产物业案例

麻烦曹燕贻律师帮我看看我因房屋漏水问题起诉开发商的起诉书，麻烦给我修改一下，谢谢！

民事诉讼书

原告：XXX，男，现住常熟市XXX；

电话：XXX 邮政编码：XXX

被告：苏州XX房地产开发建设有限公司，法人代表：XX；电话：XXX，地址：XX市XX区XX路X号，邮政编码：XXX

诉讼请求

1、判令被告限期对原告漏水房屋进行维修，同时维修方案应经原告同意并由原告全程监督维修；

2、判令被告赔偿原告损失元；

3、由被告承担诉讼费用。

事实与理由

2007年5月28日原告与被告签订了商品房购买合同，购买被告开发的XX路XX号（XX花园X栋X单元XX）房屋。原告于2007年6月29日接房，同日被告出具了《XX市新建商品房屋质量保证书》，该保证书第四条约定“自签约交付之日起，正常使用情况下屋面防水承担5年免费维修责任”，然而该房自原告接房以来即出现多处漏水。几年来，原告多次向被告反映，被告均拖延和不理睬，07、08年被告委托物管（物管公司与开发商系同一法人）采取简单的涂沥青的方法敷衍了事，由于没有彻底维修漏水墙面，08年大暴雨造成了受损墙面进一步扩大。08年7月原告向市建委反映（X建信箱2008第XX号），被告却置自己的承诺和法律于不顾，回复建委称已过保修期，但同时又承诺将与物管公司配合处理，但之后原告多次与被告联系，被告均置之不理，被告这种行为给原告的正常生活造成了很大影响。依据《合同法》的规定，被告出具的保证书约定原告接房日期为2007年6月29日，因此原告有权要求被告免费维修，被告也理应承担维修责任。同时建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》“第六条住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算”，《商品房销售管理办法》“第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”，此外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。综上所述被告对原告的房屋理应承担维修责任，同时鉴于被告一直以来采取敷衍和拖延的方式处理，因此请求法院判决被告限期修复漏水墙面，维修方案应经过原告同意并由原告全程监督维修。

原告房屋因为外墙面漏水造成了内墙体多处损坏，依据相关法规以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应承担赔偿责任。赔偿费共元，其中内墙面修补费用元，误工费元（原告工资3000/20.83X2=288元，起诉误工1天，应诉误工1天）。

综上所述，被告应承担原告房屋的维修责任并赔偿原告损失，请法院依法判决以维护原告合法权益。证据及证据来源

1、商品房买卖合同一份；

2、《XX市新建商品房屋质量保证书》一份；

3、房屋内墙体漏水图片一份；

4、开发商以前对外墙面的简单维修图片一份；

5、其它证明文件两份；（内墙面修补预算、工资单）

此致

XX市人民法院

原告：

二零零九年六月日

附：本诉状副本一份

另请教两个问题：

1、我应当向被告所在地法院还是我居住地法院起诉？

2、一份起诉状副本包不包括证据？

苏州房地产专业律师曹燕贻答复修改意见：

1、“民事诉讼书”应为“民事起诉状”；

2、根据我国民事诉讼法第34条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。因此，你应向你房屋所在地的法院起诉；

3、起诉状副本是指“民事起诉状”副本，如果有N个被告，则要准备N+1份，提交起诉状时一般要求一起提交证据复印件，份数和起诉状副本相同。

4、对方可能提出保质期限一过的问题，你需要收集证据证明该期限没过。官司输赢全靠证据，如果自己不懂如何收集，必要的时候可请律师代理。

中国房屋质量维权法律服务中心

联 系 人：曹燕贻律师

手机：***(苏州)

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商品房出现质量问题消费者如何维权

王女士问：2006年5月，我购买了一套商品房。今年2月底我从开发商那里拿到了钥匙，看房后发现地面有一较大裂缝。我找到开发商要求换房或退款。开发商称这是一般的房屋质量问题，只同意予以维修。双方多次协商均无结果。我打算起诉开发商，不知能否打赢这场官司？

答：王女士，您能否打赢这场官司，关键看二点：一是该商品房质量问题的严重程度，二是你的诉讼请求是否适当。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该解释将房屋质量问题依其轻重程度划分为三种情形：房屋主体结构不合格、房屋质量问题已经严重影响正常居住、房屋一般质量问题。

您购买的商品房所出现的质量问题属于何种情形，建议您请专门的质检机构检测，凭质检机构出具的质检检测报告与开发商交涉。如果协商不成，您可以该质检检测报告作为证据向人民法院起诉。您应根据所购商品房具体的质量问题提出相应的诉讼请求。另有以下意见供您参考：根据《合同法》规定，商品房质量不合格，开发商除了承担修复等责任外，购买者凭相关证据还可以要求其承担一项或几项损失：

1、减少房价；

2、维修房屋造成该房未能使用给购买者造成的直接损失（如租房产生的房租）和可得利益损失（房屋对外出租的租金损失）；

3、误工损失；

4、多支出的物业费用；

5、其他财产损失。

作者：刘民俊

安徽高法

房屋质量问题该如何处理？

有了《两书》的保障，保修期内，如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。

如已过了法定的保修期，才出现上述的质量问题，买房人可以联系开发商也可以联系物业管理公司上门维修，这时候开发商与物业管理公司都没有法定的维修义务，买房人要交纳一定数量的维修费用。需要说明的是以上所说的质量问题仅指套内建筑质量问题，公用建筑的质量问题保修期内由开发商负责免费维修，保修期过后由物业管理公司在业主委员会的监督之下从大件维修基金中支款维修。

个别开发商无视广大消费者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉，墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同法》第一百四十八条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住单，或向发展商退房并要求赔偿损失。

出现了房屋质量问题，业主应采取主动积极的态度，与开发商协商。如果协商不能解决，业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。保修期内，有的业主在房屋出现了质量问题时，不分青红皂白，拒向物业管理公司交纳物业管理费，这种方式显然欠妥。物业管理公司基于与业主签订的物业管理合同，向业主收取物管费用，有义务对小区进行综合管理，但如据此而要求物业管理公司承担应由开发商承担的保修义务，是不公平的，也是违反合同的。

为避免出现质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，并且对开发商已建楼盘质量以及承建商资质做一番全面了解，将风险控制在前期。入住之前也应该向发展商要求出具《建筑工程质量认定书》，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，再签署入住单。