个人住房贷款特性分析_住房贷款分析报告

个人住房贷款特性分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“住房贷款分析报告”。

个人住房贷款特性分析

个人住房贷款是用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房而发放的贷款，目前国内银行主要实行抵押加阶段性保证的贷款方式，即通常所称“个人住房按揭贷款”，个人住房贷款发放的对象包括具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

与其他中长期贷款相比较，个人住房贷款在流动性、安全性和盈利性三个方面均有独特的优势，具体分析如下：

第一，个人住房贷款具有很强的流动性优势。个人住房贷款一般是按季等额归还本息，每年均有现金回流，包括当期的全部利息和部分本金。而其他种类的中长期贷款，不论是流动资金贷款还是固定资产贷款，贷款期限内的大部分时段贷款本金不具有流动性，只有贷款利息采取附息方式时具有部分现金流。因此，个人住房贷款有利于提高资产的流动性，增强短期偿债能力。

例如，一个银行的短期(一个月到期)流动性资产为2500亿元，短期(一个月到期)流动性负债为10000亿元，个人住房贷款为3000亿元(假设30年期限)，根据公式计算，短期流动性比率为25％。如果考虑个人住房贷款的现金回流，这部分贷款每年变现约为131亿元，变现率为6.5％左右，因此，实际上银行的短期流动性比率为26.31％，增加1.31个百分点。而且，个人住房贷款的资金回流是持续的，在其他因素不变的情况下，短期流动性比率每年均可上升1.31个百分点。

近期，国内银行业正在探索个人住房贷款证券化的方案，证券化在以个人住房贷款作抵押的基础上，银行可以通过一定方式发行债券筹集资金，个人住房贷款能够通过派生现金资产进一步提高整体资产的流动性。

第二，个人住房贷款在安全性方面优于其他贷款，风险比较容易控制。其控制措施是：

(1)个人住房贷款的对象要求具有合法的身份和稳定的经济收入，绝大部分是中国公民。中国人十分注重“面子”，个人信用一般高于企业信用。同时随着个人信用体系的建立，个人住房贷款诚信的客户基础将更加健全。因此，第一还款来源可信度很高。

(2)个人住房贷款一般是以个人购买的住房或商用房作抵押，根据规定，所购(大修)住房全部价款20％以上资金必须自筹，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款。所以个人住房贷款抵押率一般高于125％。而且，我国房地产市场高速发展，交易体制健全后，住房变现将更为容易。因此，第二还款来源极有保障。

(3)许多地方发放个人住房贷款时，在以住房作为第一抵押物的基础上，还实行贷款保险或住房置业担保公司担保等方式降低贷款风险，如果住房贷款不能按期还本付息，保险公司和担保公司承担连带责任，银行可以避免采用诉讼直接从保险公司获得赔付。

(4)实行货币化房改后，职工购房成为个人住房贷款的主要组成部分，还款来源一般是单位发放的纳入职工薪酬的住房津贴，住房津贴现阶段只能专户存储，专项用于归还住房贷款，不得提现或挪用。因此，这一还款来源的封闭运作为个人住房贷款按期还本付息提供了可靠的保证。

(5)个人住房贷款的不良贷款新认定规则的实施，能够使贷款风险提早暴露。根据人民银行关于不良个人住房贷款的认定规则，个人住房贷款某一期还款逾期1个月，则该笔贷款认定为不良，进入不良资产专项管理程序。因此，个人住房贷款客户资信出现危机后最多1

个月，银行就能识别贷款风险，便于提前采取保障措施。而其他中长期贷款一般只有在到期后才能从逾期程度上判定贷款的风险程度。

第三，个人住房贷款的综合盈利性高于其他贷款。根据人民银行最新公布的基准利率，5年期以上的个人住房贷款利率为5.04％，5年期以上的其他贷款利率为5.76％，利差0.72个基本点。由于个人住房贷款具有逐期等额还款的特点，考虑回流资金再投资收益，个人住房贷款的盈利高于其他中长期贷款。再考虑资产损失的风险，由于个人住房贷款不良率远低于其他贷款，其盈利更可看高一线。

目前，个人住房贷款在银行各项贷款中的地位越来越重要，所占比重约为10％，并且发展速度远快于其他贷款，对银行盈利水平的影响正逐渐加大。而且，房地产市场是我国扩大内需的主要动力，在今后一段时期还将继续保持强劲的增长势头。经过近10年的市场淘汰，房地产开发市场鱼龙混杂的局面已得到很大改观，产品品牌、客户基础、市场规则已日臻完善。所以，在目前阶段大力发展个人住房贷款，符合国家经济发展和产业结构调整的要求，有利于提高银行的综合竞争能力。