中老年人贷款缺乏银行信任_平安银行信任贷款

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中老年人贷款缺乏银行信任随着越来越多的中老年人加入到购房者大军中，有的银行放宽了贷款岁数到70岁，虽然货款的事解决了，可是却有一系列的问题随之而来。国土资源部负责人曾表示“70年产权”不会成为以房养老的阻碍，但房产续期问题的解决一直没出台具体规定。上海以房养老计划因条件苛刻夭折

香港安老按揭计划是一项面向老人提供的，用自有房产贷款的金融业务。老人可以将自有房产抵押给银行，银行在估价之后向老人发放安老按揭贷款。抵押房产之后，老人仍然拥有房屋的产权，并可以继续使用房屋。

老人可以和银行约定按揭贷款期限（香港称年金期限），期限跨度可以是10年、15年、20年甚至直到老人去世，每月老人都可以从银行取得一定现金（香港称年金）；老人也可以选择一次性提取一笔贷款，用来应付特殊情况。当按揭贷款期限届满时，申请人或其继承人可以有两种选择：一是全额偿还贷款，赎回抵押房产；二是不赎回房产，由银行出售抵押房产以折抵老人的安老按揭贷款。

我国内地并非完全没有养老按揭。上海市公积金管理中心于2007年曾试推过以房养老模式，试图以此解决老年人收入有限、生病开销大的问题，但这项政策已于2011年夭折。2011年，中信银行在上海针对55岁以上老人推出以房养老产品，但鲜有人问津。原因是这款

产品条件相当苛刻，比如要求抵押品必须是老人或其赡养人的第二套房子，惟一住房不得抵押；抵押期限也不能超过10年；贷款利息相对较高，但对房屋估价相对较低；银行每月实际支付养老金不超过两万元等。

70年产权大限影响房屋评估价值

内地的以房养老产品之所以限制多，不能充分满足老年人的养老需求，有着深刻的制度障碍与法律风险。

由于我国相关行政法规规定居住用地的土地出让最长年限为70年，直接导致了城镇住宅70年产权大限的出现。根据物权法第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但物权法对如何续期、续期是否收费等问题都没有规定，且至今未出台相关司法解释。

对于土地使用权续期问题如何处理，城市房地产管理法第22条有这样的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”由于物权法没有明确规定，因此该条规定现行有效，有可能成为处理土地使用权续期问题的依据。

同样，由于物权法留下的这一法律空白区，地方性法规也可能在土地使用权续期问题上“做文章”，比如上海市2011年公布了上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》，其中关于土地使用权期

满后的处理方法为：“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”。

土地出让权如何续期，这一问题没有根本解决，直接影响到老年人将房屋抵押给银行时，银行对房屋残值的评估。

担保人缺位致银行和老人缺乏互信

按揭担保是香港成功推行安老按揭计划的关键，按揭证券公司在安老按揭计划中承担担保人的职责。由于推行安老按揭计划需要面对种种风险，包括香港房地产的价格走势和波幅、利率走势和老年人口寿命预期等，加上安老按揭时间长，贷款机构风险高，按揭证券公司为贷款机构提供保障后，当房屋的变卖价值不足以偿还安老按揭贷款时，按揭证券公司会向银行补足差额，抵押人无须承担。

而在内地，担保人的角色尚处于缺位状态，银行和老人之间没有独立第三方担保风险，导致银行风险大、老人负担重，双方缺乏互信。中信银行推出的以房养老产品，在设计上将更多的风险转嫁给抵押人，加重了抵押人的负担，偏离了按揭贷款养老的本质，因此市场遇冷。

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