以联东U谷模式看产业园区节约集约土地利用_城乡土地节约集约利用

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以“联东U谷”模式看产业园区土地集约利用

徐州市 卓 磊

近年来，在经济一体化的新形势下，工业化发展极为迅速，工业化水平已达60%，在全国大建、扩建开发区、新城区的背景下，人均耕地面积越来越少，特别中小制造企业发展面临瓶颈，推行土地集约利用势在必行。联东集团历经十载，研究、探索产业园区经营与土地集约发展，所创新的“联东U谷”模式起到积极的作用。

一、产业园区概况

（一）产业园区定义

产业园区是一个一般概念，按照联合国环境规划署的定义，广泛意义上的产业园是在一大片的土地上聚集若干工业企业的区域。在中国，产业园区是在2003年，由国内领先的产业园区运营商联东集团率先提出的，是工业地产的升级与换代。

根据联东集团对产业园区的定义，产业园区是围绕着微笑曲线，构建的产业价值莲一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

实际上，确切了解产业园区的概念，还需要了解产业园区与商业地产之间的关系。

（二）产业园区与商业地产区别

1、客户。产业园区与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同，商业地产的客户在于商家，而产业园区面对的两大客户是政府与企业。

2、选址条件。产业园区选址条件更为谨慎，产业园区首先要分析城市产业特点，城市产业的阶段未来培育产业的方向，如城市的影响力、吸引力等等，一般都是选址在一、二线城市的发展主轴线或者产业集聚的开发区。

3、功能类型。商业地产的功能比较多样化，例如：购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休息功能、商务功能等等，但产业园区的功能更全面、更为突出，例如:打造企业集聚、提升城市形象、建立退出机制、提升企业竞争力等。

4、产品设计。商业地产的产品类型主要有：高层写字楼、购物中心、商铺等，产品设计主要是因为产品、功能而异。而产业园区的产品设计完全不一样，产业园区的产品类型主要有：独栋写字楼、高层写字楼、配套服务商业中心、标准化厂房等，产品设计主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公等需求。

5、招商类型。有一位专家曾经说过，产业园区是块高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生的话，卖产业园区应该算作研究生了，产业园区的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业园区的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

（三）产业园区的优势

产业园区的发展，一方面为企业提供了良好的场所及便利条件，降低企业成本，提供企业行业竞争力。另一方面有助于发展产业集群，增强区域竞争力，促进经济发展。概况来讲，产业园区具有以下优势：

1、有利于中小企业形成规模，向专业化、集成化发展，产生较强的规模效应。

2、有利于促进产业区域分工和新型产业基地形成。

3、有利于集中治理污染，节约治理环境的成本。

4、有利于促进产业竞争力的提高。

5、有利于推动地方经济社会发展和进步。

（四）产业园区中土地集约利用存在的问题

1、工业用地综合容积率普遍较低

由于产业区园部分工业的性质决定了往往以单层厂房为主，其工业区容积率较低。同时也由于部分开发区建立较早，当时企业进区门槛低，集约用地意识不强。

2、部分开发区投入产出强度偏低

部分产业园区工业用地出让较早，土地价格不高，工业园区以引进项目为核心，侧重于满足企业要求，没有严格按照国家规定控制用地规模，导致项目用地规模大，投入产出强度偏低。目前来看，开发区普遍的情况是，20%的土地产生了80%的需求。

3、土地闲臵问题明显

当前产业园区土地利用过程中，有的产业园区由于规模面积过大，点多分散，相对资金投入不足，导致土地闲臵。有的产业园区区位不理想，招商引资困难，无资金开发。有的产业园区投资商只炒地皮，不投资开发。也有的投资商开发资金不足或中途拆资，建设停滞。这些都致使产业园区大量土地处于闲臵状态。

4、企业退出机制不健全

一般来说，工业用地使用年限50年，而大部分产业生命周期短于50年。制造业不景气背景，会有大量的工厂倒闭或闲臵。但是由于缺乏相应的退出机制，存在大量的工业用地闲臵或低效低产出的状况。

5、只招商、不选商由于大部分园区都有政府主导开发，出于政绩和招商压力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲臵和浪费。

二、联东U谷模式

自2003年，联东集团进入产业园区领域以来，总结出了联东独特的发展模式，联东U谷通过搭建一个实体经济平台，实现企业、政府多方共赢。据集团负责人介绍，此模式不仅把政府从一种繁重的招商、服务这种经济活动中解脱出来，促进了土地集约和税收、经济的可持续发展；而且也能将能源集约、中小企业选址难的两方面矛盾彻底解决。联东每进入一个新的城市，首先就是全方位调研当地企业的需求。

三、联东产业园区对集约利用土地的作用

1、通过优化产业结构，促进产业集聚，促进土地集约利用 结构优化是系统优化的核心，通过合理优化园区内的产业结构，通过土地臵换等手段引入上下游产业延伸其产业链，在园区内部尽量减少生产运输交流等成本，可以在整体上提高园区土地利用集约度。在土地日益稀缺的今天，联东U谷在盘活存量用地节约利用土地方面颇有一套，在充分调研企业需求，满足企业实用性、舒适度的基础上，联东U谷还可以提高容积率，向空间要土地，进而提高土地使用率，一般企业拿地自建的容积率在0.5-0.8之间，联东的产业园区容积率一般建设在1.5以上。

2、建立以市场化为取向的用地机制

土地利用效率不高的一个深层次原因是土地出让价格偏低，使企业缺少集约利用土地的动力，甚至出现“圈地”胜于生产的不正确发展思路。要以市场力量约束和激励用地。通过优化用地规划和征地机制，建立和完善土地出让的市场机制，建立土地转让和闲臵的处理机制，促进土地的集约利用。

3、建立企业退出机制，挖掘存量用地

按规定，城镇工业用地的最高年限是50年，但从1990年这个条例出台到现在，很多企业倒闭了，土地还在闲臵。根据联东U谷数十年运营产业园区的经验来看，产业园区在挖掘存量方面存在很大潜力，对中小企业实行灵活的进入、退出机制，将土地资源利用情况持续化。如：联东集团北京金桥产业园区，依据园区发展和企业需要，采用土地逐级开发，金融、人才、产业链条、厂房面积等共同联动，促使企业有效发展。

4、建立产业园区土地效益的选择模式

效益不仅指经济效益，还包括社会、生态等方面的综合效益，表现在产业选择、投资标准和企业的臵换等方面。“联东U谷”模式之所以得以发展，就是得益于与传统开发区建设的差异化。一是设臵产业门槛，用于评判项目是否符合本地的产业政策和园区长远发展规划。大部分开发区在“初次创业”时往往为设臵产业门槛或门槛较低，一些土地利用效率和效益较差的项目得以入驻，占据了有限的土地资源。二是设臵投资门槛，入园企业必须达到一定的投资强度才能进入园区落户，进入园区后又必须达到一定的标准才能享受联东平台服务的待遇，对不符合标准的项目一律不得入园。

以联东U谷为代表的产业园区不仅是一个集设计、策划、招商于一体平台，更实现了快速开发、整体运营的运作模式。联东U谷从土地签约到一期交付使用，实现18个月企业入驻投产，使企业缩短选址周期，专心发展企业。另外联东U谷还统一搭建配套，建立员工宿舍、高管公寓、食堂、运动场等解决企业的配套问题，降低企业综合运营成本，能更大集约资源、促进中小企业发展，提高 运营效率。