蓝湖湾创优报告

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关于张家港蓝湖湾

创建苏州市2010年度物业管理优秀住宅小区的汇报

尊敬的各位领导和考评组的专家们：

热烈欢迎你们莅临蓝湖湾小区评审指导，在此，我谨代表江苏福田物业管理有限公司将蓝湖湾创建苏州市物业管理优秀住宅小区工作情况向各位领导和专家做如下汇报。

一、蓝湖湾小区及江苏福田物业管理有限公司概况

为了把蓝湖湾小区推上“苏州市物业管理优秀住宅小区”先进行列，给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境，我公司应广大业主要求，从2010年1月份以来，公司把蓝湖湾小区“创建示范”工作当一件大事来抓，首先在公司内部成立了专门的工作领导小组，明确创建工作目的，分工合作，大力宣传，着手抓基础、抓落实、抓效果等方面重要工作，根据《苏州市物业管理示范住宅小区标准及评分细则》反复整改和预评预验。至今，本公司认为，蓝湖湾小区已符合“苏州市物业管理优秀住宅小区”参评条件。

蓝湖湾位于张家港市港城大道与暨阳湖大道交界处，用地面积36658平方米，总建筑面积69245平方米，绿化率达 42 ﹪。小区共有5幢具有现代风格的高层住宅以及2000多平方米的会所配备；总户数 350 户。亲水而建是蓝湖湾的最大亮点。暨阳湖是张家港目前最大的“生态湖”，那里聚集着一批高档楼盘群，规划当中的商贸街区位于蓝湖湾的西段，总建筑面积达 10 万平方米，将为蓝湖湾提供十分方

便的生活配套设施。蓝湖湾采取简欧风格的设计，130－270平米的房型面积，充分满足了中高层家庭的多种需求，尤其是独创的“360度阳光房”，通过环绕整个户型的大阳台、大飘窗，基本保证了每个房间采光均好。蓝湖湾还独创了十三重智能化安保系统，凭借一张智能卡，业主可自由出入属于自己的车库、电梯、住宅等，保证了业主生活的安全性、私密性。该小区于2009年 10月开始交付使用，小区实行了专业化的物业管理。小区主要机电设施有三菱电梯20部；消防报警及自动喷淋系统；城市供水及二次无负压供水系统；高低压配电系统及中央智能化集成管理系统。整个小区于2009年10月开始交付使用后，小区全面实行专业化物业管理。

江苏福田物业是江苏省内较早专业从事物业管理的服务企业之一，成立于2000年6月，具有国家一级物业管理资质。公司自成立以来，一直致力于以人性化和精细化的服务，持续满足客户不断增长的期望，不断地完善和发展新的经营理念和体制，现为中国物业管理协会常务理事单位、苏州市物业管理协会副会长单位、昆山市物业服务管理协会副会长单位、张家港市房地产专业委员会理事单位。蓝湖湾物业物业服务中心下设客户服务中心、工程维修服务组、秩序维护部、环境管理部4个部门，现有员工共 33 人，其中项目管理人员 7 人，维修人员2人，秩序维护队员 12 人，环境人员 12 人，大专以上学历的管理人员占100﹪。对蓝湖湾小区小实行全方位的管理与服务。江苏福田物业管理有限公司组织机构完善，技术力量过硬，在操作上，以标准化、规范化、专业化、经营型的方式进行运作。

二、管理服务不断完善和提高，全力打造蓝湖湾小区服务品牌

在日常工作中，本公司一向坚持“福田物业、情真意切”的服务理念，把业主满意当作为我们的工作目标，力求完美是我们的服务心愿，在工作上，主要从以下几方面入手：

1、制定规范制度，实行严格管理

根据国家颁发的《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》及相关的物业管理政策法规，并结合本小区的实际情况，制定了一系列小区物业管理规定和作业规程，具体措施如下：

（1）分工合理、职责明确。

在人力配置上，因岗设人，对各部门和岗位设置合适职位，将各个岗位的工作细化、量化，明确各种考核标准，发挥主管人员职能作用，员工每个月由上级主管考核打分并进行自我总结，奖罚分明，优胜劣汰，从而促进和提高了员工的实操技能和服务质量。（2）推行亲情服务、设置区域管家

蓝湖湾小区，根据业主不同的性质需求，建立了管家式服务，向业户提供24小时管家服务，于每幢住宅入口大堂制作区域管家服务展示栏，负责小区内的公共事务，如服务受理、客户接待、发出公共通知等，业主或住户只需向他们的区域管家提出服务要求，即可及时解决问题，管家的主要任务就是为业主带来贴身的需求满足，充分整合资源，对业主所提供的服务面更宽，在服务层次上也更深入一些，从而体现出管家的耐心、诚心、贴心，三心服务。

（3）高度重视消防、治安保卫工作，确保小区平安。

小区虽然配备有完善的消防安全设施，但不等于有了良好的工作状态，因此，公司制定了《小区消防管理规定》、《消防设施管理规定》、《消防检查记录表》、《消防隐患预防流程图》、《巡逻岗操作规程》、《紧急事故处理流程图》等制度，对小区内各业户及员工大力宣传消防知识，增强业主/住户的消防安全意识；组织人员认真学习各种消器材的使用方法，每年举行一次实地消防大演习；强化装修管理，设立安全检查制度；使小区的消防工作均处于严格受控状态，确保把消防事故率每年控制在1‰以下。蓝湖湾小区从接管以来，从未发生过一宗重大的火灾事故及治安刑事案件。（4）加强设备设施管理，一切为业主方便着想。

为提高物业管理档次，公司建立完善的物业局域网络，实现资源共享，提高工作效率；在小区安全防范上，采用红外线对射探头、可视对讲系统等先进设备。此外，小区内实施业主智能ID卡管理、车辆智能化等多项智能设施，既减轻了物业管理的工作量，也给业主的生活带来极大便利。为了方便业主的生活起居，我们小区实行24小时值班制度，确保业主投诉处理及时率达99﹪，满意率达95﹪以上；物业管理费收缴率达98﹪，财务工作能达到良性循环、收支平衡、略有盈利的经营效果。

（5）抓好清洁绿化工作，为客户提供一个整洁、优美、舒适的生活环境。为营造一个整洁生活环境，我司采用明确的岗位责任制，订立了《清洁组长岗位职责》、《清洁工岗位职责》、《绿化组长岗位职责》、《绿化工岗位职责》，责任到人，分清洁绿化责任人；并制定《清洁工作检验标准与办法》、《绿化工作检验标准与办法》、《灭除“四害”工作检验标准和办法》等多项保洁绿化工作标准，将清洁绿化工作全面纳入标准化、程序化管理的轨道。在小区内合理放置垃圾桶及果皮箱；对区内的公共区域及办公场所定岗定员保洁，并定期做好“四害”杀灭工作，小区环境清洁达标率达98﹪以上，绿化养护工作由专业人员负责养护，对小区内的花草树木实行定期浇水、修剪、施肥、松土、喷药等具

体工作，绿化植物成活率达98﹪以上。

2、开展丰富多彩的社区活动，营造高尚的社区文化

为了活跃社区文化，增强与业主良好沟通，提高良好社区文化氛围，公司一直把社区文化建设当成一件大事来抓，对各种活动由专人负责策划和执行。

（1）充分利用开发商投资建设的各种社区文化设施蓝湖湾小区在文化娱乐设施上做了大量投资，小区内设有网球场、健身场地、儿童游乐场、亲水休闲平台等，各种各样的休闲娱乐设施为丰富小区业主业余生活提供了便利的条件。

（2）计划举办丰富多彩的大型活动，鼓励业主积极参与随着小区业主的不断入住，我们将针对本小区业主不同年龄阶层的不同兴趣和需求，有目的、有计划地精心策划举办各项活动。如针对少年儿童各种各样的兴趣举办培训班、“书画展览比赛”；针对中青年的“秋天童话，浪漫之夜中秋晚会”等；还有“福利院义工”、“江苏福田乒乓争霸

赛”、“和谐家庭选举”等精彩活动，应有尽有，各种活动的举办，既让更多父母与孩子一起感受到温馨互助，也让更多的业主互相认识成为朋友，同时增强物业与业主的沟通与联系。

（3）设置固定的宣传栏开展公益宣传，利用问卷调查形式进行与业主沟通。除了营造温馨的社区文化氛围外，公司在开展了多种形式的宣传调查活动，利用宣传栏沟通平台，定期更换和宣传了社区精神文明专刊，排斥低级趣味的生活方式和极端个人利己主义，提倡共建高尚的文明小区，并配合当地政府开展各种宣传工作。同时，公司不定期对管理服务工作进行各种问卷调查活动，鼓励业主自觉发扬主人翁精神，及时表达自己的意见，共同促进管理工作。公司对每次调查的结果进行认真总结分析，改进缺点，发扬优点。在最近一次业主调查，经统计显示超过半数以上业主对公司的创建苏州市物业管理优秀小区工作表示全力支持。

（4）做好日常工作的同时，开展多种便民有偿服务。有偿服务中包括：室内装饰、房屋代租、水电维修、家政服务等，对各种有偿服务制定了明确的收费标准和服务制度，做到了服务热情、价格公开、合理收费、经营合法，力求达到“以业养业”的效果，也充分体现了公司对业主生活起居无微不至的关怀。

（5）加强宣传：与街道办、派出所等政府部门相互协作，进行时事宣传，协助做好治安综合治理、计划生育、人口登记、税收宣传等工作，通过广泛的宣传，使有关的规定深入人心，共同遵守。

三、同心协力，争创苏州市物业管理优秀小区

江苏福田物业管理有限公司从成立以来，一直秉承“福田物业、情真意切”服务理念，今年以来，江苏福田物业管理有限公司全力投入创建示小区工作，并申报参加了苏州市物业管理优秀小区创建考评活动，旨在使蓝湖湾小区的管理与服务工作更上一个新台阶。

创建物业管理优秀示范小区是切实提高管理服务水平的有效手段，是推动物业管理工作规范化的有效形式。通过创优活动，既锻炼了管理队伍，又促进了物业管理软、硬件设施的进一步完善，最终提高了公司的整体物业管理水平，使实际日常管理工作获益匪浅，促使各项日常管理工作质量有了较大的提高。规范意识、标准意识、质量意识深入人心，为在今后的管理与服务工作推行ISO 9002：2000国际质量标准体系打下了良好的基础，从而开创了蓝湖湾小区物业管理工作的新局面。

以上是蓝湖湾小区“创建本年度苏州市物业管理优秀示范小区”的基本情况，请各位领导、专家亲临考评验收，感谢提出宝贵讲评和意见。我们将虚心接受检查指导，认真总结，并以此为契机，不断提高福田物业的管理和服务水平。

再次对各位领导、各位专家、的到来表示由衷的感谢，谢谢大家！

江苏福田物业管理有限公司

汇报人: 曾 强

2010年11月3日