大话地产戴德梁行助理董事 童亮_戴德梁行核心服务内容

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大话地产：城市综合体最大优势=业态混合型

——戴德梁行助理董事 童亮

摘要：住宅市场的调控不断加码，包括“沪12条”、“限购令”频频出台，房产税也有风传。而商业地产却一路向好，近日上海有6块商业地块拍出来，以前商业地产回报率虽高于住宅，但它的升值速度并不如住宅的，但按现在这个政策背景下，商业地产的春天似乎将要到来。

而对于商业地产来说，在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式。以发达国家为例，美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心是上世纪较早出现的城市综合体。此后，日本东京六本木新城、香港国际金融中心，包括国内深圳万象城、北京华贸中心等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号。

在我国，超大空间尺度和通道树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征。关于城市综合体与其SOHO业态也日益受到关注。在本期大话地产中，我们邀请来自五大行、中铁、凯德商用等业内资深人士，将就住宅投资、商业投资、以及商业中的城市综合体，SOHO等多种业态与您共同探讨。

商业地产主流还是经营性、稳定性话题

戴德梁行助理董事童亮表示，商业地产，比如说在市场层面上，对于商业地产没有到达一个炒作的程度，因为它是一个经营性的物业，事实上，从我们一直以来的研究情况和跟踪的情况，商业地产在这个市场保持上行的趋势，只是在房地产新政包括住宅新政的情况下面，过来一些投机性、投资性的话题。

童亮同时表示，商业地产的主流、主旨还是经营性、稳定性的话题。所以这不能说它的春天有没有到来，关注是更多把话题引到这个上面来。

城市综合体开发“商业先行”

童亮认为，城市综合体这个概念，最大的优势就是多种业态的混合型，也就是说它本身在综合体内很大程度上解决了客流需求，无论是住宅、酒店、写字楼、商业部分，因此我们看到城市综合体比较多的一些发展区域，会在一些新的开发区域比较合适。

在这些区域里面是比较适合大部分推广城市综合体这样一种模式，而且这种模式的要求，对开发商实力的要求，运营商业物业的综合实力。可以看到不管是万达、华润，其实他们在开发城市综合体，首先先行的部分都是商业，因为本身商业部分作为一个经营性的物业，在市场操作难度最大，而且需要长期的操作。在有了这样一个核心以后，都可以依托本身的商业体来进行滚动的开发，包括在资金流等等方面。同时我们可以看到，这样的开发模式，应该是几个方面都满意，对于政府来说很满意，它可以比较好的用一些发展商来带动周边的发展。

城市综合体或是未来发展主流

童亮坦言，对于发展商来讲他们也很满意，一个城市综合体的开发，开发周期会从原来的1、2年延长到5、6年，对于一个公司的整体运营都是非常好的保障期。对于未来物业实际使用，无论是以后的主客还是写字楼的主客，他们所关心的物业配套也有一个满意。

所以城市综合体是未来发展的方向，但是也要看在什么区域拓展，如果是在一个城市成熟商业区进行大规模的城市综合体的发展，就会碰到这个地区本身的开发规模所限，另外一个就是所在地区的地价这部分的综合考虑上面也会造成比较大的问题。“我觉得城市综合体未来发展的主流方向，可能都会向城市的副中心或者是社区中心这样的区域进行扩张。”