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2020-02-27 其他范文下载本文

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说说《城市房地产管理法》那些事

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我国在1994年7月5日通过了管理我国房地产市场的专项法律——《中华人民共和国城市房地产管理法》，并于1995年1月1日起正式施行，后又于2007年8月30日修改并通过，应该说房地产管理法的颁布实施对我国的房地产行业是很有利的。我国从98年取消福利分房后开始有了真正意义上的房地产市场，以后10多年间经历了飞速的发展，为我国的经济发展做出了极大的贡献，也极大的改变了居民的住房条件。而很明显的事实是98年取消福利分房是在95年的房地产管理法颁布实施的铺垫有效展开的，我国是在还没有市场的情况下就先把制度建立起来的，所以后面的房地产顺风顺水的发展起来（当然这其中也有很多的不足），可以说本法是我国房地产业健康发展的基石。

城市房地产管理法建立四项基本制度:价格申报制度、价格评估制度、估价人员资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度。价格评估制度的建立有效的打击了买方和卖方串通谎报成交价格从而减少纳税的偷税行为，弥补了财税系统漏洞，也促进了房地产评估相关产业的发展；土地使用权和房屋所有权登记发证制度使房地产产权产籍管理有法可依，制定了一个规范的办事流程，使产权产籍管理更加规范、高效，使产权产籍更加清晰，减少了很多不必要的纠纷，也为房地产买卖、抵押、交换、赠予、租赁等活动创造一个良好的环境，保障了交易的安全，促进了经济稳定健康的发展，有效地保障了当事人的合法物权和其它相关权利；价格申报制度的建立的本意是想让政府时时监测房地产行业最敏感的因数——价格，以便及时、准确地作出调控措施，但是制度本身级不健全、缺乏有效执行的机制，现实中很多都不按真实价格申报，所以该制度目前只是个摆设。建议在完善信用体系的前提下，把价格申报和信用体系挂钩完善的信用体系将能促使价格申报制度有效的执行；估价人员认证制度的建立为我国输送了很多优秀房地产估价相关人才，提高了从业人员的技术水平和基本素质，为房地产行业向更高层次的发展提供了扎实的基础。

本法第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度的规定和社会主义国家的性质是严重相背离的，土地是国家所有，而公民是国家的主人，国土的主人，主人使用自己的土地还要出钱，出钱还只能是个长期租约，好像中国人在自

己的国土上都不是主人，只是个长期租客，哪天政府不高兴了就像第二十条（“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”）那样随便找个幌子就能把你扫地出门，常常有人说中国人是最缺乏安全感的，我想症结就在此。想在这个地球上生存发展，土地是最基本的物质资料，没有土地你就没有根，什么都没有保障，对于芸芸众生来说安全感何在。在很多情况下这个所谓的“公共利益”的词语常常被政府所利用，为政府不合理、不公平、急功近利的行为披上了合法的外衣，加大了社会的不公平，激化了政府和当事人（往往是弱势群体）的矛盾，违背了建设和谐社会的前提。就好像时常出现暴力事件的拆迁，政府随便找个幌子就能把你的房地产征过来，随便加工下，便能以好几十倍的溢价卖出去。公共利益界定的不明确、范围过大和监督制度不完善是造成这种现象的本质原因。而我认为这种漏洞相关国家领导人默许的，因为这确实能极大地加快城市发展、也保障了GDP的高速增长，他们也知道这将会牺牲一部分人得利益。建议改善的是取消有偿有期限使用国有土地制度，只要是中华人民共和国的公民出生就能拥有适当规模的土地，这种基本土地不能转让，不能继承，只能自用，不具有商品的性质，当事人死亡或被判入狱在五年以上土地自动被收回，进入新一轮分配，当出狱后又可自动分配给其和全国人民均等的土地，除此之外任何人都不能剥夺公民基本用地的权利，这是对生活的最低保障，将有效地杜绝不公平行为，减少很多社会矛盾，人民也才是这块土地真正的主人，才能真正的安居乐业。

本法第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，管理全国房地产工作的规定，是对政府行政职能比较清晰的界定，使管理更规范、机构设置更合理、职责更明确，避免管理的混乱。另一方面也使和房地产相关部门的相关职位成了高危职位，他们大权在握，在威逼利诱下前仆后继地损害国家、集体、个人的利益，自己也身陷囹圄，走上不归路。建议：避免权利过于集中，加大对房地产管理部门的监督，加大教育力度，给予适当的引导，同时加大惩戒力度。

本法第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的规定为城市发展定了总基调，使城市有节奏、有控制地发展，使城市建设更系统、更具前瞻性，避免了城市的盲目扩张、无序建设，也有效地从制度上减少了暗箱操作、贪污受贿等不法行为。

本法第十三条（土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价）的规定虽确实有利于土地的最高最佳利用，但是也极大的推高了地价，进而使房价无法不涨，这个过程中也就催生了许多炒房、炒地的行为，这进一步加快了房价的上涨。招、拍、挂的土地出让方式确实更公开、更透明，但是交易时间有限，加之偶然因素影响，是地价一味走高，不利于房地产市场健康发展。

本法第六条、第十四条、第十九条、第五十六条、第三十三条（第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。）都有一个显著的共同特点，就是授权给国务院，或者说让国务院的相关行为合法化，这就好比是古代的教皇给皇帝加冕一样，法制给人治正名，让其合法化，如果政府处置得当的话这的确能让政府反映更灵敏，在出现危机时能快速、有效地作出决策，避免了应要履行程序而错过了最佳时机，提高了经济运行效率，但这就给行政机关了过大的权利，而削弱了司法机关，让司法机关的监督形同虚设，也造成更多不公平，如果行政机关对权力使用不当会造成更大的损失。建议在经济发展到一定阶段，减少或取消这种授权，现阶段在以经济建设为中心的前提下，也要审慎授权。

本法第二十六条（以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。）的规定本意是为了打击囤地或变相囤地的行为，当然也确实起到了一定的效果，但效果不理想，市场上依然有许多囤地、变相囤地的行为，这是因为这个规定本身存在很大的漏洞，加之监管的不严，官商勾结，谋取暴利，比地如有的开发商在开发了一期后便把土地闲置，晒晒太阳，等着土地升值，从中谋取暴利。建议加大对土地市场的监管；严格限制土地二级市场，政府将是二级市场的唯一收购者，土地将只能被原价收回；适当公开土地相关信息，便于媒体和大众的监督。

本法第四十五条四十六条确定了预售制度，使房地产开发商能快速回笼资金，加快了开发的速度，也提高了经济运行速度，有效地利用了社会闲散资金。但是我国房地产发展到现在，预售制度已成众矢之的，已然是现在房地产市场不规范的主要根源之一。该制度降低了开发商的准入门槛，出现了很多空手套白狼的行为，也使得许多不具备开发实力的企业进入市场，鱼龙混杂、泥沙俱下，增加了开发商投资处问题的几率，银行和购房者被动地成为风险投资的牺牲品，现实中银行的很多贷款都是投向房地产。所以建议取消一切形式的房地产预售制度，禁止开发商以认筹卡、VIP卡等各种形式变相的预售，房地产出售仅限于现房，对房地产销售许可要严格审查、严格发放，真正做到现房销售。

本法的另一个很大的不足是对保障住房没有给予足够和应有的重视，这是很不合理的，保障房的重要性不言自明，建议建立一个完善的保障房体系，在指导思想上要从我国实际出发，把居民保障住房作为普通住房，把商品住房作为特殊住房，明确采取不同政策，区别对待。普通住房是生活资料，在交易时要给予一定限制，不能照搬西方及香港的模式。特殊住房可以完全放开市场化，可以作为商品投资，可以学习推广香港经验，甚至与国际接轨，这不会影响住房大局，其规划应根据实际在不同的城市有不同的比例数额。工作重点应该是城乡居民普通住房问题，尤其应关注特殊困难家庭和低收入家庭的住房问题，搞好廉租房建设和租用，搞好低收入家庭购房补贴，搞好由卖地向直接组织建房卖房的转变。随

着普通住房用地全部划拨，应逐步放弃经济适用房和限价房的运作，使普通住房规划、建设、出售常规化。要搞好住房市场（包括租房）管理，使房产市场规范化。真正做到居者有其屋，保障最基本的需求。

计算题：

1、解：土地使用税=（45000-5000-5000-2000-1000）*3=96000(元)

2、解：土地增值税扣除项目：

地价：8000（万元）

开发成本、费用=5000+1500=6500（元）

税金：营业税=16000*5﹪=800（万元）

城建税=800*7﹪=56（万元）

教育费附加=800*3﹪=24（万元）

印花税停止征收

其他扣除费用=1500*10﹪=150（万元）

增值额=16000-8000-6500-（800+56+24）-150=470