房地产公司需缴纳的税种_房地产企业涉及的税种
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房地产公司需缴纳的税种 主要包括：
营业税按营业收入5%缴纳；
城建税按缴纳的营业税7%缴纳；
教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；
地方教育费附加按缴纳的营业税2缴纳%；
土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）；
建安合同按承包金额的万分之三贴花；
购房合同按购销金额的万分之五贴花；
城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）；
房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；
车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元/辆）；
企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳（3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%）；
发放工资代扣代缴个人所得税
另外有一些政府性基金，也由税务收。
房地产公司涉及税种 涉及税种： 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 房产税 城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税 个人所得税 土地增值税
有关规定 行业介绍
房地产业主要包括房地产开发与经营、房地产管理、房地产经济
与代理。其主要涉税事项包括转让土地使用权和销售不动产。
一、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
二、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
1、销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2、销售其他土地附着物
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
不动产租赁，不按本税目征税。
一、营业税
1、销售不动产的计税依据
（1）、纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）、营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
a 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
b 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
c 按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2、其他具体规定如下：
（1）、在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业“征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产“征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产“征收营业税。
（2）、对合作建房行为应如何征收营业税
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物“，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互。具体的方式也有以下两种：
a土地使用权和房屋所有权相互:)，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产“税目中的“转让土地使用权“子目征税；对乙方应按“销售不动产“税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产“税目征收营业税。
b以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业“征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产“税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
a房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
b房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产“征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产“税目征收营业税。
c如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产“征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产“征税。
（3）、对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：
纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
（4）、以“还本“方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本“方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本“支出。
（5）、中外合作开发房地产征收营业税问题
a关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定、因此，应按“转让无形资产“税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收 同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产“征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产“征营业税；如果 采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产“征营业税。
b关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
c对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业额×5%
(6)合法取得土地使用权的纳税义务人，在其取得土地使用权的土地上，按照政府有关工程建设项目申请审批程序法规以自己名义“立项“建设，无论采取何种销售或与他人合作方式，均不适用有关营业税合作建房征税的规定。
二、城市维护建设税
城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
①纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
②纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
③纳税义务人所在地不在①②项范围内的，税率为1%；
三、教育费附加
教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。
四、土地增值税
税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：
1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
2、转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
3、附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
4、取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
1、取得土地使用权所支付的金额；
2、开发土地的成本、费用；
3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
4、与转让房地产有关的税金；
5、财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：
1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3、开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。
4、旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。
5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
6、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。
从2003年1月1日起，本市房地产开发企业预征土地增值税预征率统一调整为1%
四、房产税
如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。
房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。
（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：
房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%
（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:
房产税年应纳税额＝年租金收入×12％
如果单位属于“外商投资企业或外国企业“应缴纳城市房地产税。
五、城镇土地使用税
城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额)。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。
如果单位属于“外商投资企业或外国企业“应缴纳外商投资企业土地使用费。
六、印花税
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。
在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
七、契税
契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，目前北京市现行契税税率为3%，应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。
征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和:)）、房屋买卖、房屋赠与和房屋:)；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
1、以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；
2、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；
3、建设工程转让时发生土地使用权转移的；
4、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。
契税的计税依据如下：
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使 用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；
3、土地使用权:)、房屋所有权:)、土地使用权与房屋所有权:)，为:)价格的差额；
4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规 定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益。
5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分 权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应 予扣除。
前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。
八、车船使用税
如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具,还需缴纳相应的车船使用税，外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。
车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照种类、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为：
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额
载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额
摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额
外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。
九、企业所得税
企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。基本税率为33%。还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，减按27%的税率。
本市行政区域内的集体企业、股份合作制企业、联营企业、有限责任公司（非自然人出资设立）中的施工房地产开发企业、建筑安装企业及年销售（营业）收入在300万元以下（原为年销售（营业）收入在150万元以下）的工业企业、修理修配企业、商业企业、饮食服务企业、娱乐业、交通运输企业和其他企业。适用纯益率。对施工房地产开发企业从建筑安装行业中分离出来，单独核定纯益率为3％--5％。具体适用比例由各区县（分局）自定。
十、个人所得税
个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。
现行会计制度没有对转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理进行明确。一般的做法有两种：
一是在实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，贷记“银行存款”科目。根据会计核算的配比原则，对这部分税款暂不结转，留待营业收入确认时，再结转“营业税金及附加”科目。这种方法操作性很强，但存在弊端。因为资产负债表上反映的应交税金是一个负数，这会给阅读会计报表的人带来一个错误的信息，即企业多交了营业税。
另一种方法是，增设“待摊税金－－待摊税金及附加”科目，在收到预收账款时，按照应纳的各项税费，借记“待摊税金－－待摊税金及附加”，贷记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”等科目，贷记“银行存款”。当会计上确认营业收入时，按照营业收入应纳的各项税费，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊税金－－待摊税金及附加”，按其差额，贷记“应交税金－－应交营业税”等科目。
出自房地产会计网www.daodoc.com,地址:http://www.daodoc.com/
全部转让的，转让人不再是公司股东，受让人成为公司股东；部分转让的，转让人不再就已转让部分享受股东权益，受让人就已受让部分享受股东权益。房地产开发涉及的全部税种及税率标准2010-07-02 20：04地产开发涉及的全部税种及税率标准
1.0中国现行房地产开发涉及的税种
(1)契税：取得土地(tudi)使用权时缴纳(以后销售房屋也要交)；(2)土地(tudi)增值税：销售房地产时缴纳(3)营业税：销售房地产时缴纳；(4)城市维护建设税：根据营业税额缴纳(5)教育费附加：根据营业税额缴纳；(6)企业所得税：根据企业利润缴纳(7)印花税：根据涉及到的合同金额缴纳(8)房产税：根据 2.0各种税费征收标准： 2.1契税
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。n纳税人
《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：(1)国有土地使用权出让；
(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换。
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：(1)以土地、房屋权属作价投资、入股；(2)以土地、房屋权属抵债；(3)以获奖方式承受土地、房屋权属；
(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。n课税对象
契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。n税率 n计税依据
契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。
n纳税环节和纳税期限
契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自 转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。n减税、免税
有下列行为之一的，减征，免征契税：
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
(2)城镇职工，按规定第一攻购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。2.2土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。n纳税人
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收 入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投 资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税 的纳税义务人范围内。n征税范围
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让 国有土地使用权、地上建筑物，和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方 式无偿转让房地产的行为。n课税对象和计税依据
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收人和其他收入。n税率和应纳税额的计算
土地增值税实行四级超额累进税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过lOO%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额lOO%，未超过200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200“以上部分，税率为60%。每级”增值额未超过扣除项目金额“的比例均包括本比例数。
为简化计算.应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：
土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%； 土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%；
土地增值额超过扣除项目金额l00%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%； 土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额x 60%-扣除项目金额×35%。n土地增值税的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额；
(2)土地开发成本、费用；
(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。上述扣除项目的具体内容为：
(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和
单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产 开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其 中：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有 关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包 括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、”三通一平“等支出； ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方 式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供 气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指 直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开 发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按 转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权 所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机 构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配 套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比 的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当 地税务机关确认。
(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。
(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建 房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： ①隐瞒、虚报房地产价格的； ②提供扣除项目金额不实的；
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。n减税、免税
下列情况免征土地增值税；
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；
其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住 普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增 值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。
因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而 由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税 务机关审核后，免征土地增值税。n征收管理
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税 务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转 让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发 生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税 申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。n其他规定
为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：
(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土 地增值税。
(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开 发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合 同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。
5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税 务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合 上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收 土地增值税。
(4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。2.3营业税
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。
n应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要是销售不动产时缴纳。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
销售其他土地附着物①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产
征税。⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征 营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。⑥不动产租赁，不按本税目征税。
n销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
(1)纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。(2)单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五
条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。(3)营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序 核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核 n其他具体规定如下：
(1)根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按”服务业―代理业“征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按”销售不动产“征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按”销售不动产“征收营业税
(2)对合作建房行为应如何征收营业税根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》规定：合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的”以物易物“，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按”转让无形资产“税目中的”转让土地使用权“子目征税；对乙方应按”销售不动产“税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按”销售不动产“税目征收营业税。②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按”服务业―租赁业“征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按”销售不动产“税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税”以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按”转让无形资产“征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依”销售不动产“税目征收营业税；③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按”转让无形资产“征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按”销售不动产“征税。对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天
(3)根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》规定：以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房
屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
(4)中外合作开发房地产征收营业税问题根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》
规定：①关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分
配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。②关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收
入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
③对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营 业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。n营业税税率：
销售不动产的营业税税率为5%。
计算公式=营业额×5%2.4城市维护建设税(以下简称城建税)城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维 护建设的一种特别目的税。
n纳税人：城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。
n征税范围：城建税在全国范围内征收包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。n计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。
计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。n税率：分别为7%、5%、1% 城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一 地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而 执行不同的税率。
但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的 适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是 流动经营无固定纳税地点的纳税人。
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的征税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税
款项。2.5教育费附加
教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。
n计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
n税率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。2.6企业所得税
企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收 的一种税。
n企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、般份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。
n企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。年应纳税所得额在3万元以下(含3万元)的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至10万元以下(含10万元)的，减按27%的税率征收。n应纳税所得额的计算公式为：
应纳税所得额=每个纳税年度的收入总额-准予扣除项目的金额 纳税人收人总额包括在中国境内、境外取得的下列收入：
(1)生产、经营收人，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳 动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收人；(2)财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入；(3)利息收入；
(4)租赁收入，如出租固定资产的收入；(5)特许权使用费收入；(6)股息收入；(7)其他收入。
n纳税人可以分期确定的经营收人按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的；可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。
n准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。下列项目，按规定的范围、标准扣除：
(1)在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。(2)支付给职工的工资按计税工资扣除。
(3)职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2%、14%、1.5，6计算扣除。
(4)用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超 过其境外所得依照规定计算的应纳税额。
企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者 分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少 补。
2.7外商投资企业和外国企业所得税
外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产经营所 得和其他所得征收的一种税。n课税对象
外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中 外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未 设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企 业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。
n应纳税所得额为每一纳税年度的收人总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润(股息)、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。
n在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。n税率及优惠政策
外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳税所得额征收3%的地 方所得税。
设在经济特区的外商投资企业.在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业 和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属 于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15%的税率征收企业所得 税。
设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资 企业，减按24%的税率征收企业所得税。
对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，第1年和第2 年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀 有金属，贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不 满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。
从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15%至30%的企业所得税。
征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投 资者申请，税务机关批准.退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款，国务院另有 优惠规定的，依照国务院的规定办理；再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从 其应税额中扣除，但扣除额不得超过其境外所得依规定计算的应纳税额。
外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特 许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际 联系的，都应当缴纳20%的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国 中国国家银行的利息所得，均免征所得税。
对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技 术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10%的税率征收所 得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。
外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15日 内向当地税务机关预缴；年度终了后5个月内汇算清缴，多退少补。2.8印花税
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证 征收的一种税。
n印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。
n印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；(2)产权转移书据；(3)营业帐簿；(4)权利许可证照；
(5)经财政部确定征税的其他凭证。
n印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档： l‰、5‰、3‰、0.5‰、0.3‰。
对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采 用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。
n印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：
(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；
(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿。按凭证或帐簿的件数纳税。对下列情况免征印花税：
(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；
(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税；(5)经财政部批准免税的其他凭证。
发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
二、城市维护建设税
城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
①纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
②纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
③纳税义务人所在地不在①②项范围内的，税率为1%；
三、教育费附加 教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。
四、土地增值税 是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：
1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
2、转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
3、附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
4、取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
1、取得土地使用权所支付的金额；
2、开发土地的成本、费用；
3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
4、与转让房地产有关的税金；
5、财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：
1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3、开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开 发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。
4、旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。
5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
6、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。
从2003年1月1日起，本市房地产开发企业预征土地增值税预征率统一调整为1%
四、房产税
如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。
房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。
（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：
房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%
（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:
房产税年应纳税额＝年租金收入×12％
如果单位属于“外商投资企业或外国企业“应缴纳城市房地产税。
五、城镇土地使用税
城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额)。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。
如果单位属于“外商投资企业或外国企业“应缴纳外商投资企业土地使用费。
六、印花税
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。
在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
七、契税 契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，目前北京市现行契税税率为3%，应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。
征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和:)）、房屋买卖、房屋赠与和房屋:)；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
1、以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；
2、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；
3、建设工程转让时发生土地使用权转移的；
4、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。
契税的计税依据如下：
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使 用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；
3、土地使用权:)、房屋所有权:)、土地使用权与房屋所有权:)，为:)价格的差额；
4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规 定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分 权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。
前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。
八、车船使用税
如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具,还需缴纳相应的车船使用税，外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。
车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照种类、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为：
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额
载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额
摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额
外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。
九、企业所得税
企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。基本税率为33%。还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，减按27%的税率。
本市行政区域内的集体企业、股份合作制企业、联营企业、有限责任公司（非自然人出资设立）中的施工房地产开发企业、建筑安装企业及年销售（营业）收入在300万元以下（原为年销售（营业）收入在150万元以下）的工业企业、修理修配企业、商业企业、饮食服务企业、娱乐业、交通运输企业和其他企业。适用纯益率。对施工房地产开发企业从建筑安装行业中分离出来，单独核定纯益率为3％--5％。具体适用比例由各区县（分局）自定。
十、个人所得税
个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。
现行会计制度没有对转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理进行明确。一般的做法有两种：
一是在实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，贷记“银行存款”科目。根据会计核算的配比原则，对这部分税款暂不结转，留待营业收入确认时，再结转“营业税金及附加”科目。这种方法操作性很强，但存在弊端。因为资产负债表上反映的应交税金是一个负数，这会给阅读会计报表的人带来一个错误的信息，即企业多交了营业税。
另一种方法是，增设“待摊税金－－待摊税金及附加”科目，在收到预收账款时，按照应纳的各项税费，借记“待摊税金－－待摊税金及附加”，贷记“应交税金－－应交营业税”、“应交税金－－应交城市维护建设税”、“其他应交款－－应交教育费附加”，实际缴纳时，借记“应交税金－－应交营业税”等科目，贷记“银行存款”。当会计上确认营业收入时，按照营业收入应纳的各项税费，借记“营业税金及附加”科目，贷记“待摊税金－－待摊税金及附加”，按其差额，贷记“应交税金－－应交营业税”等科目。房地产开发公司涉及的税种
（一）2009年08月28日 星期五 13:26 刚接触房地产行业不仅有点迷茫，特别是税项问题，下面就特别介绍一下： 涉及税种： 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 房产税 城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税个人所得税 土地增值税
房地产业主要包括房地产开发与经营、房地产管理、房地产经济
与代理。其主要涉税事项包括转让土地使用权和销售不动产。
一、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
二、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
1、销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2、销售其他土地附着物
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
不动产租赁，不按本税目征税。
一、营业税
1、销售不动产的计税依据
（1）、纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）、营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
a 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
b 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
c 按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2、其他具体规定如下：
（1）、在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业“征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产“征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产“征收营业税。
（2）、对合作建房行为应如何征收营业税
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物“，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互。具体的方式也有以下两种：
a土地使用权和房屋所有权相互:)，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产“税目中的“转让土地使用权“子目征税；对乙方应按“销售不动产“税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产“税目征收营业税。
b以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业“征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产“税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
a房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
b房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产“征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产“税目征收营业税。
c如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产“征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产“征税。
（3）、对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：
纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
（4）、以“还本“方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许 诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本“方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本“支出。
（5）、中外合作开发房地产征收营业税问题
a关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定、因此，应按“转让无形资产“税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产“征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产“征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产“征营业税。
b关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
c对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。，计算公式=营业额×5%
(6)合法取得土地使用权的纳税义务人，在其取得土地使用权的土地上，按照政府有关工程建设项目申请审批程序法规以自己名义“立项“建设，无论采取何种销售或与他人合作方式，均不适用有关营业税合作建房征税的规定。
拆迁还房 不同税种计税依据有异
2010-08-03 作者：梁影 来源：中国税务报 [收藏] [打印] [纠错] 税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。同时，还要求该公司按市场价申报预缴土地增值税(该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值税清算条件)和企业所得税，为此，企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。
某市房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工 1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人(其中等面积还原部分800平方米)，同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。近期，税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。同时，还要求该公司按市场价申报预缴土地增值税(该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值税清算条件)和企业所得税，为此，企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。由于目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。就本例中所涉及产权调换方式而言，由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，因此，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。
营业税按同类房屋成本价确定计税依据
根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕771号)及国税函〔2007〕768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形。
(一)对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
(二)对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。
因此，本例中，该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价(即本例中的商品房建安造价)缴纳销售不动产营业税88000元(800×2200×5%)。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元(200×3500×5%)。
土地增值税计税依据的确定
拆迁安置土地增值税计算问题中，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
这里需要说明的是，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元(800×3500)，同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如该省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元(2800000元×2%)。
企业所得税计税依据的确定
根据《企业所得税法实施条例》第二十五条及国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)第七条及此前的《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》(国税函〔2002〕172号)规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。
由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元〔(3500-2200)×800〕。
因此，房地产开发企业产权调换方式下的“拆一还一”属于以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换性，属于应税行为，但在计税营业额的确定上，应特殊问题特殊处理，不同税种，不同情形，区分对待。
..房地产开发企业中主要税种的税收筹划
房地产开发企业涉及的税种比较多，归纳起来有：耕地占用税、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。在这些税种中，并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要税种有：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同。
一、营业税的税收筹划
１、减少营业税应税项目的流转（转让）次数
我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。现以一案例来说明因增加营业税应税项目的转让次数而导致的重复纳税情况。甲房地产开发企业曾为建筑房屋向乙房地产开发企业借入２亿元人民币，约定借款到期後，甲房地产开发企业以开发的部分房屋充抵借款。最终，甲房地产开发企业用３００套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税１０００万元、城市维护税７０万元及教育费附加３０万元（不考虑印花税和契税），以上三项税合计１１００万元。而乙房地产开发企业接受这３００套住宅是为了收回甲企业以前的欠款，而非自用，所以乙房地产开发企业拿到这些房子以後还要销售出去。因此，也要支付相关税１１００万元，乙房地产开发企业实际收回的欠款为１．８９亿元（２亿元—０．１１亿元）。３００套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。若乙房地产开发企业帮助甲房地产开发企业代理销售这３００套住房，住房销售後，销售款优先偿还原先欠款。对于甲房地产开发企业而言，无论采用房屋抵债还是采用由乙房地产开发企业为其代销房屋的方式，其利益都不受影响。这样的筹划使３００套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，乙房地产企业实际可以收回的借款就是２亿元了。
２、选择合作建房方式
合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。例如丙企业通过参与土地拍卖竟得一块地价６亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好後，双方平分。完工後，估计双方可各分得价值７亿元的房屋。合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：（１）“以物易物，方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为６亿元，丙应纳的营业税为３０００万元。（２）“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成後双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
二、土地增值税的税收筹划
１、降低增值率的税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按照相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越，多。所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额可以降低增值率。
（１）减少增值额
①降低房屋的销售价格
房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使土地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比较减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是否进行税收筹划。
②与客户签订销售与装修两份合同
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响已不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。
（２）增加扣除项目金额
①选择适当的利息扣除标准
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的５％以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的１０％以内计算扣除。所以房地产开发企业有两种选择：第一，房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；第二，房地产项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或不提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化的目的。
②慎重确定房屋销售时间
以一案例来说明不同的房屋销售时间对应纳土地增值税的影响。有一个开发项目，投资１．２亿元（假设１．２亿元全额作为土地增值税的扣除额），银行贷款８０００万元，年利率为５．８４１％，预计销售收入１．６亿元。假设预售时间与竣工验收相差一年时间，同时假设公司预收房款数额巨大，银行就不会再发放贷款。选择在一年前预售，该项目要交营业税＝１．６亿元×５％＝８００万元，城建税＝８００万元×７％＝５６万元，教育费附加＝８００万元×３％＝２４万元，印花税＝１．６亿元×０．０５％＝８万元，土地增值税的抵扣额为１２０００＋８００＋５６＋２４＋８＝１２８８８万元，增值额为１６０００－１２８８８＝３１１２万元，增值额／扣除项目金额＝２４．１５％，应交土地增值税为３１１２万元×３０％＝９３３．６万元。
按企业会计制度规定，房地产开发完工前的借款利息，可计入房地产开发成本，作为扣除项目金额。若选择在竣工後销售，假设收入不变，贷款利息＝８０００×５．８４１％＝４６７．２８万元，土地增值税的抵扣额为１２８８８＋４６７．２８＝１３３５５．２８万元，增值额为１６０００－１３３５５２８＝２６４４７２万元，增值额／扣项目金额＝２６４４７２／１３３５５２８＝１９．８０％，房地产开发企业开发普通住宅增值额未超过扣除项目金额的２０％，可免交土地增值税。所以房地产开发企业在确定房屋销售时间时，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣除项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。
２、选择合适的建房方式的税收筹划
（１）代建房屋
税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向客户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。
（２）合作建房
税法规定，对于合作建房，建成後按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成後转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。假如某房地产开发企业拥有一块土地，拟与Ａ公司合作建造写字楼，资金由Ａ公司提供，建成後 按比例分房。对该房地产企业而言，建造自用的办公用房，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。即使将来再处置，也只是就属于自己的部分缴纳土地增值税。
３、利用税收优惠政策的税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额２０％的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在２０％以内，以获得免税待遇。具体实现方法参见上面降低增值率的税收筹划。
三、房产税的税收筹划
１、自用房屋
自用房屋的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除１０％—３０％後的余值。房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开。
２、出租房屋
出租房屋是以租金计税，租金的大小直接决定房产税的多少。不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时，在实务中往往采用“一揽子”协议的办法，即将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担；即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过ｆ（其他应收应付款，进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
四、企业所得税的税收筹划
１、合理延迟产权转移时间
税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。２、合理推迟成本最终确认时间
房地产开发企业在经营过程中，往往会出现产权转移己办理，销售收入已实现，但却有些配套工程尚未完全竣工的情况，因此无法准确地进行开发项目的成本、费用或损失的财务核算。企业所得税是对净收入的课税，无法对成本费用或损失进行准确核算，净收入也无法·得到准确核算，因此最好选择延期纳税。房地产开发企业的财务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。
五、多税种共同税收筹划
在某一税种筹划时，应同时考虑其他税种，以降低企业整体税负水平。下面通过一个案例来说明。某房地产开发企业销售普通标准住宅可采用两种价格：１、以１４００万元的价格售出，可扣除的项目金额为１１６６．９６万元，增值率为１９．９７％，免征土地增值税，净赚２３３．０４万元；２、以１５００万元的价格售出，可扣除的项目金额为１１６７．５万元，增值率为２８．４８％，应纳９９．７５万元的土地增值税，净赚２３２．７５万元。所以１４００万元销售价格会使该企业多赚０．２９万元，但这并不是最佳税收筹划方案。如果该企业将销售部门单列出来，设立一个房屋销售公司，房地产开发企业将住房 以１４００万元的售价卖给销售公司，而後由销售公司再以１５００万元的价格卖出。这样，当房地产开发企业将该房卖给销售公司时，由于其增值率为１９．９７％，小于２０％，免纳土地增值税。然後销售公司再以１５００万元售出，应扣除的营业税、城建税、教育费附加合计为：１５００＊５％＊（１＋７％＋３％）＝８２．５万元。经过筹划後，该企业将获得２５０万元的利润，比筹划前增加了１７．２５万元。
