农村土地流转_农村土地流转方式
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题目：重庆市农村土地流转
一、选题背景及意义
1、选题背景
2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》，其中有关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
同时，在中国广东、浙江、苏州、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式
2、意义
首先，我们要知道农村土地流转实施的前提：清晰农民的产权，如做不到这一点，所有的改革都无法实现。土地是国家领土的一部分，每个人都对领土享有主权；具体在一个乡村，农民们在这里生存了几千年，他们当然是土地的主人。全国解放后，国家只是对土地进行了集体统一管理，这次改革的目的等于是将每个农民的那一份土地，在时间、位置、大小上进行了具体的确认而已。
国家之所以要这样做，是源于过去的教训——因为土地产权不明晰，农村的土地看起来是集体的，农民们种地可以，一旦涉及土地的处置权，就没了任何权利，基层政权的官员们会以土地集体所有的理由，代替农民来行使土地处置的权利。
在农民被土地束缚最严重时，种地成本大增而粮食价格却不上涨，导致农民种地赔钱，可如果他们将土地撂荒，这会受到行政干涉。
可见，国家对农村土地进行产权上的清晰并允许承包权流转，意义非同寻常——当进城的农民或者不愿种地的人将土地转包甚至转让出去的时候，这部分人就有了创业的本钱或者在城里买房的能力，农民创业的压力和进城的难度会大大减小；更重要的是，农村的土地会逐渐集中到种植大户手里，加上更长的承包期，无论从预期收入和成本上考虑，农民们都会放心地加大投入，粮食生产必定会迈上新的台阶；确保国家的粮食安全；农民们和进城的农民工收入增加，必定扩大内需，有利于刺激城市工业的增长，同时又归还了农民自由迁徙的权利。
其实，最近几年国家已经为解决这一问题做了许多铺垫，如制定农产品最低保护价格，对种粮进行补贴、取消农业税、拨款改善农村各类基础设施等等。如果这次土地新政能够得到很好的落实，必将在解决三农问题、实现城乡一元化上取得更大进展。
二、目前中国农村土地流转简介
《中华人民共和国土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
土地流转是指：土地使用权流转，即：拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
土地流转的五大模式
土地互换：是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。
30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地，但是由于土地肥瘦不一，土地也被分成条条块块，制约了生产力的发展和产量的提高。土地互换能更好的让土地集中连片，实现规模化，集约化经营
出租：在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
入股：亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。
宅基地换住房，承包地换社保：农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
股份+合作：农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。
农村土地承包经营权流转的方式主要有：转包、出租、借用、互换、转让、入股等。
转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包人对土地经营权的产权不变。受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，1
但转包合同需向发包方备案。
出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。
借用是出借人将土地承包经营权借给他人使用。借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。农户将土地承包经营权借给本村人或借给外村人均无需发包方许可，但出借合同需向发包方备案。
互换是农民为了耕作方便或出于其它考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，须报发包方备案，且应与发包方变更原土地承包合同。同时，互换后的土地承包经营权人仍要按发包时确定的该土地的用途使用土地，履行该地块原来负担的义务。
转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让将使农户丧失土地承包经营权，因此对转让必须严格条件，转让的农户必须有确实的非农生活保障。
入股是农户在自愿联合的基础上，将土地承包经营权以入股的形式组织在一起，从事农业生产，收益按股分红，是一种具有合作性质的流转形式，而不是入股组成公司从事经
三、重庆市农村土地流转现转
为推动农村土地有序流转，2008年12月重庆农村土地交易所挂牌成立，一年来，农村土地交易所已成功拍卖“地票” 48宗，成交面积12300亩，成交金额11.26亿元。这些交易资金将以各种方式反哺到地票提供地的农村地带，作为当地农村经济发展的资金来源之一，以弥合重庆成为直辖市后城乡“二元化”间的差距
在城乡利益关系复杂、二元结构根深蒂固的背景之下，为了使改革的风险降到最低，重庆市成为了全国统筹城乡 “先行先试”的改革试验区。重庆采用了多种农地流转方式，其中既有转包、出租和转让，又有互换、入股和自愿放弃，并总结形成了各种农地流转模式。重庆市目前最主要的农地流转模式包括两种：土地承包经营权股权化和土地承包经营权出租 巴南区、开县、武隆县等区县大胆探索前一种做法，促进了农业专业合作经济组织的发展：万州区、南岸区、江津区、大足县等则采用第二种做法，促进了农业规模经营。其中九龙坡区、长寿区的做法最具代表性。
九龙坡区模式——住房换宅基地、社会保障换集体土地承包地
九龙坡区是重庆市的改革先行试验区，2008年该区农业人口为22万，占户籍人口的27．8％ 九龙坡区城乡统筹的指导政策是要想由农民变为市民，要有稳定的非农收入来源，农民工须自愿退出农村宅基地使用权和土地承包经营权。九龙坡区试行的是以城市住房换农村宅基地的办法。九龙坡按照 “城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的试点要求，拿出原农村宅基地的20％左右，集中兴建新型农村社区，可以腾出80％左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。
九龙坡区模式存在的问题
农民工想留在城市成为市民，首先需要解决的问题是在城市要有房住。农民工收入不高，又没有足够的信用办理住房贷款，传统购房思路行不通，只有以其在农村最为值钱的宅基地来换城市房屋。
九龙坡区规定农民变市民，在享受市民社会保障的同时，必须自愿退出土地承包经营权。农民进城务工的收入仍不是十分稳定等实际情况，其土地流转的收益仍归农民所有。由于土地对农民来说具有社会保障的作用，大部分农民不愿意放弃。
解决方案
一.以土地承包权出租。按稻谷亩平均产量折算1000元 ／亩的金额，收取租金。流转以自愿为原则。其目的是将农民从土地中解放出来，他们可在附近的农业园区或城镇企业打工，以其身后的企业为依托来解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。
二.以社会保障置换土地。九龙坡区已颁布相应政策，即凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的，就可以申报为九龙城镇居民户，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。
长寿区模式——“公司+农户”的合作制
重庆市长寿区石堰镇麒麟村一直以来均是传统农业生产区域，农业生产基本上采用单家独户分散种植的经营方式。在此情况下重庆宗胜果品有限公司应运而生，宗胜公司是长寿区石堰镇麒麟村五个村民小组共508家农户在自愿、平等、互利的原则下，在资金共筹、财产共有、决策共定、风险共担、盈利共分、充分自愿的前提下组织起来的股份制合作经济实体。公司由农民推选股东代表25人，民主选举董事会5人，监事会3人。到目前为止，该公司已经完成了514亩28240余株柑橘苗的定植，并完成果园内的蓄水系统、作业道路系统的配套建设。广大农户以股权方式参与公司，个人利益与公司兴衰紧密联系在一起。这种产业化生产经营模式，克服了小农经济传统经营柑橘产业的种种弊端，为柑橘产业在新形势下的快速发展提供了“动力源”。
四、重庆市农村土地流转出现的问题
1.建设用地流转机制、适合农村需要的土地转换政策等配套政策法规都还未能建立完善。如成都市已出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》、《成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》、《成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见》等系列政策措施，而重庆尚处于制定之中。
3.乡村规划滞后。由于村庄规划的缺失，在拆旧、整理、置换、集中建设等方面没有依据，给农村土地市场在微观管理上增大了难度，也阻碍了农村建设用地市场的发展。
4.农村建设用地流转市场体系未能建立完善。交易平台有待进一步完善。重庆农村土地交易所还没有真正发挥其交易平台的积极作用。农村土地信息不对称、不畅通。农村建设用地流转的资源调查尚未开展，家底不清。各种建设用地的使用权流转信息均被政府(村集体)或相关利益集团所把握，特别是农户或农民个体信息缺失。
五、重庆市农村土地流转的建议
(一)编制《重庆市综合地价标准》，实行农村建设用地与城镇建设用地的补偿的“同地同价”
十七届三中全会明确提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”无论被征土地是处于城市还是农村，以后是房地产用地，还是工业用地、基础设施用地，所有被征土地在补偿方面都将实行一口价政策，即同地同价。建议市政府组织力量，由国土资源管理部门牵头，组织农业、统计、物价、财税等部门和有关科研院所，编制《重庆市综合地价标准》(暂定)，为推行同地同价奠定基础。
在市、区县行政区范围内，根据不同地区、不同功能区划、不同经济发展水平和不同的土地资源禀赋而确定综合地价，主要依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系，以及当地经济社会发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片(如主城九区、渝西片区、渝东南片区、渝东北片区等)，并测算出征地综合补偿标准(以各城镇边缘核心征地区域加权平均价格)，不包含地上附着物和青苗补偿费。综合地价标准通常包括征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。不同地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：农用地中的基本农田1.2~1.5；建设用地1.0；未利用地0.5~0.8。
(二)盘活闲置农村建设用地存量，计划与“地票”的双轨制运行，建立合理的收益分配机制据初步了解，目前重庆农村人均生活用地250平方米以上，城市人均用地只有80多平方米，一个农村人口转化为城市人口就可节约170平方米左右建设用地。重庆现有农村户籍人口2300万，如果有1000万转移进入城镇，就可节约17亿平方米建设用地，等于增加245万亩耕地。因此，盘活农民的建设用地存量，通过对闲置的农村建设用地进行专业复垦、土地管理部门严格验收形成“地票”，经由市场竞价，将为农民带来可观的土地增值收益。
地票主要来源于农村集体建设用地的流转。目前，市里尽管成功交易了12300亩的地票，但对地票收益的溢价部分还没出台具体的分配方案。建议应该坚持地票“取之于民、用之于民”的方针，对地票收益扣除成本(拆迁、测绘、复垦整理、验收、附着物补偿、上市交易、税费等)外，宅基地交易收益，全部归农民家庭所有；耕地、林地的承包经营权交易收益，绝大部分归农民家庭所有(农民与集体所得可设定一个比例9∶1)；农村集体经济组织获得的土地收益，主要用于集体公共与公益事业、新农村建设以及农民就业和社会保障等。
(三)鼓励宅基地的有序流转，促进农村社会保障体系建设
1.允许农村宅基地的有序流转。鼓励全家进城落户的农民自愿放弃其农村宅基地及其所建房屋的所有权，由其所在集体经济组织收回，并给予原所有权人一定数量的货币补贴或奖励；鼓励农民以农村宅基地及其所建房屋所有权来置换城镇社区廉租房和商品房价格补贴；鼓励长期在外务工经商的农户将其农村宅基地及其所建房屋使用权以分期或一次性付款方式出租给本集体经济组织或本集体经济组织内部其他农户。严格把好农户放弃宅基地的关口，绝不能让农民因放弃宅基地而流离失所，生产生活水平降低。
2.必须做好被流转宅基地农民的社会保障经费确保问题。建议市政府在每一宗地票交易后，要按照不低于分片区综合地价10%的标准，确定被流转农民的社会保障费，划入供地的县、区社会保障专用账
户，专款用于被征地农民的社会保障。社会保障费到达专用账户后，区县社会保障行政主管部门要及时出具被流转土地农民社会保障措施的认定文件。社会保障费计入流转成本。当所提取的社会保障费达不到参保人缴费需求时，差额部分由当地政府予以解决。
重点建立“双放弃换保险”的养老保险制度。对自愿放弃宅基地使用权和土地承包经营权，并已在城镇实现稳定就业或务工的农民，其土地流转收益可由村集体经济组织作为个人的养老保险金实行专户管理，成为暂时不可兑现的货币形式，待达到退休年龄时才可按月支取，成为真正的“城里人”或“市民”。
建议由市、区统筹新型农村合作医疗，实施全民参合；鼓励参加大病救助服务，符合特困医疗救助条件的，纳入特困医疗救助；对自愿放弃土地承包经营权年满60岁或丧失劳动能力的农民，符合农村低保规定的，可纳入农村居民最低生活保障；在目前试点的基础上，加快农村社会养老保险事业的推进。
(四)强化职业与技术培训，加大科技推广力度，提高创业能力与就业水平
1.重视教育，强化技能职业培训，提高被流转农民向非农产业转移就业的能力。一是实施教育流动促进农民子女的“市民化”。二是加大就业技术培训，由政府统筹安排并提供一定的培训补助。三是实施“新市民培训计划”。在自愿放弃土地承包经营权和宅基地农户家庭中，对于每年初高中毕业而未升学人员和其他农村新增劳动力，就读中职学校实行学费全额资助、生活费包干补助的培训扶持政策。四是对于进城务工、经商农民可以自愿进入政府指定的各类职业学校接受职业培训，享受一定的培训补助，并鼓励其参加职业技能培训和技能鉴定，获得职业资格证书，提高其就业竞争能力。
2.加大科技推广力度，提高“双放弃”积极性，促进规模化经营。一是积极打造平台，加大对新品种、新技术的引进和推广力度，引导农业生产大户调整种植结构，改进经营模式，努力提高农作物科技含量，降低成本，增加收入。二是加大对流转大户的培训力度。利用现场培训、实地参观、以会代训等多种有效形式，对土地经营大户进行科技培训，使他们牢固树立规模农业、项目农业、科技农业的新观念，用科学发展观来指导农业生产，加快现代农业进程。三是加大机械化普及力度。继续加大家电下乡、购买农机具的政策补贴力度，提高农业生产机械化水平，降低劳动强度，提高生产效率，积极扭转各类业主有心流转，无力经营的窘境。
(五)加大财政支持力度，拓宽土地流转融资渠道
1.开源——建议设立土地财产税。让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期而有保障的税收，探索征收以市场价值为基础的财产税，作为地方政府财政的一个可选来源。建议将与土地财产相关的税费由多个部门征收，改为只由税务部门征收；并把现行的各种土地税费合并为三个税种：土地占用税、土地保有税和土地交易税。为保证地方政府可获得有保障的税源，建议土地财产税全部留给地方享用。
2.节支——形成合力。建议整合市、区两级财政支农资金(主要是指国家财政用于支持农业和农村发展的建设性资金投入，包括固定资产投资含国债投资和水利建设基金、农业综合开发资金、财政扶贫资金、支援农村生产支出、农业科技投入、特色农产品基地建设等)，集中打捆，用于发展现代农业、规模农业。各级财政、国土资源、劳动保障、工商、金融等部门要根据各自职责，研究制定具体的实施办法，细化政策，互相配合，形成合力，强化支农资金运行各个环节的监管力度，确保资金使用安全，推动农村建设用地流转与复垦工作的顺利进行。
3.杠杆——财政扶持。建议市、区县设立土地流转专项扶持资金，用于奖励、补贴、扶持土地流转和农业规模经营，促进家庭经营向规模化集约经营方向转变。如各区县财政每年在农业专项资金中安排200万元~500万元，并逐年增加，用于奖励土地流转。具体标准为：流转期限3年以上的，对土地流出方给予一次性奖励；土地承包农户新增土地流转面积连片50亩以上的，按每亩50元~100元奖励；以村为单位，土地流转连片规模在200亩以上从事规模生产的，奖励村工作费用每亩5元~10元。综合运用财税杠杆和货币政策工具，定向实行税收减免和费用补贴。
4.借力——金融和保险支持。加大对农村金融政策支持力度，拓宽融资渠道，引导更多信贷资金和社会资金投向农村。建议拓展农业发展银行支农领域，加大政策性金融对农业开发和农村基础设施建设中长期信贷支持。地方性银行(如重庆商业银行、重庆农村信用社)对进行规模经营的流转大户给予一定的信贷授信额度，简化贷款手续，实行优惠贷款利率。对“双放弃”有劳动力和劳动愿望、自愿到城镇创业的适龄劳动者，符合条件的，可享受小额担保贷款政策。发展农村保险事业，健全政策性农业保险制度，加快建立农业再保险和巨灾风险分散机制。建议保险公司对规模发展优质果品种植业、优质种苗培育基地、研发中试基地等设立专门保险品种，有效地降低创业农民、工商资本的投资经营风险。
(六)建立与完善农村建设用地流转服务体系
1.建立与完善三级农村土地流转服务机构，规范土地流转行为，强化流转管理。建议各县(区)设立农村土地流转服务中心(暂定此名)，负责全县(区)土地流转服务的日常工作，为土地流转双方提供政策咨询、权证变更登记、项目推介等服务。同时，成立乡镇和村级的土地流转服务站，村(社区)设立服务站信息联络员(由村社会计兼任)。逐步形成县(区)、乡镇(街道)、村(社区)三级土地承包经营权流转信息服务网络，为土地承包经营权流转提供综合服务。
2.鼓励发展与农村土地流转相关的中介服务组织。一是按照市场规律的客观要求，积极发展各类为农业服务的新兴行业，如土地纠纷仲裁、法律咨询服务、土地资产评定评估、委托代理机构、土地融资公司等，为经营主体和项目业主提供产前、产中、产后服务的专业性机构，逐步完善社会化服务体系，保障农民土地流转的正常运行，确保农民土地流转的收益。二是针对区域主导产业、特色产业发展定位，尊重农民自愿、坚持公平公正，积极发展各类农民专业合作社、综合服务社、协会等农民服务组织，为区域特色产业、特色经济的发展，提供优质种苗，提供产品的市场信息和供销渠道，促进农村土地的有效流转，实现土地的集约规模利用。
3.搞好农村建设用地情况摸底调查的基础性工作。一是在《重庆市城乡总体规划》和《土地地利用总体规划》指导下，组织力量，科学编制好各乡村土地利用与新农村建设发展规划。要充分发挥规划的控制和引导作用，坚持从实际出发，因地制宜，统筹合理安排城乡建设用地和其他土地资源，整合优化农村住宅的布局。二是建议由各区县组织农村建设用地资源摸底调查，具体调查对象是集镇区(城区)范围外的机关、企事业单位办公及基础设施用地，独立工矿企业用地、农村居民点用地、农户的宅基地。通过摸底调查掌握区域内建设用地利用的基本情况、规划状况，包括该地块现状用途、位置、四至范围、面积、权属性质、是否符合土地利用总体规划、地上附属物以及生产利用情况、闲置原因、闲置年数等；对居民点要查清村庄的数量、面积、分布对居民宅基地的人口数、房屋结构、面积、成新度、经济状况、流转态度以及村级集体工作能力等。在此基础上结合各村、镇、区县的经济社会发展状况和新农村建设的推进，为农村建设用地的分类处置奠定基础。
