大学土地管理生产报告_土地管理实习报告

2020-02-27 其他范文下载本文

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论土地权属调查与地籍测量

摘要：1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布以后，结束了多年来无偿占用土地和以言代法的不正常现象, 走上了以法管地、有偿使用土地和科学管理土地的轨道, 同时也对土地权属调查和地籍测量工作有了更高的要求。规范、正确、高质量的土地权属调查和地籍测量是保证国家行使地政管理、土地税收等工作顺利进行的基石, 是保护土地使用者的合法权益不受侵犯的依据。

关键词：土地权属调查地籍测量

一土地权属调查是地籍调查的核心, 界址调查又是权属调查的核心

土地调查是为查清土地数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。根据内容和侧重点的不同可分为土地利用现状调查、城镇地籍调查和土地条件调查三种。地籍是土地诸要素的隶属关系综合成一体的总称。它不仅包含着土地权属、位置、质量等要素,而且还应包含着土地附着物的权属、利用现状、利用性质等要素。地籍是记载土地权属界线、界址拐点的位置以及土地权源及其变更的基本依据, 是调处土地争执、恢复界址、确认地权的依据是维护社会主义公有制, 保护土地所有者和土地使用者的合法权益的基础资料。地籍调查是土地管理的基础, 是以权属调查为核心, 查清每一宗土地的位置、权属界线、数量、用途等基本状况, 满足土地登记的需要。地籍调查是土地登记前期工作和法定程序之一。新《土地管理法》第三章第二十七条明确规定“ 县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查, 并提供有关资料。

土地数量、质量及其分布和变化规律是编制土地利用总体规划的基础资料。地籍资料的完整性及现势程度是科学管好用好土地的基本条件。地籍调查内容包括土地权属调查和地籍测量两部分。土地权属调查是指土地产权的归属, 包括土地所有权与使用权, 是土地制度的一个核心问题。土地制度对于土地的种种约束表现为对土地产权的约束。土地产权是一种财产权,是指存在于土地之中的排他性完全权利。包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。土地产权也象其他财产权一样, 必须有法律的认同并得到法律的保证才能产生。地权属调查的目的是明确土地的所有权和使用权, 是顺利推行登记发证制度的先决条件。

土地权属界线在我国习惯用“ 宗地” 这个词来描述一个土地权属单位的空间范围, 在国家地籍规程中, 宗地是由权属界线封闭的权属地段宗地是地籍的基础, 是地籍信息的载体。因而土地权属调查是以宗地为单位进行的, 具体包含宗地权属性质指土地所有权的性质以及土地使用权的权源、取得土地时间和土地使用期限、土地使用状况、土地使用者和所有者名称等宗地的位置、界线、四至关系、及相关的行政界线、地理名称等宗地使用状况即指土地用途、土地等级、地价和共同情况等。在地籍调查中, 以土地权属调查为地籍调查核心, 而界址调查又是权属调查的核心, 因此, 地籍调查中, 界址调查是十分重要的。

土地权属调查经土地使用者认定, 为地籍测量、权属审核和土地登记发证, 提供具有法律效力的文书凭据。土地权属调查成果必须在土地权属调查员和相关土地使用人或指定代理人全部到调查现场后才能进行, 最终调查成果必须由土地权属调查员和相关土地使用人或指定代理人签字盖章。在土地权属调查工作中, 作好充分准备工作是调查成败的关键, 而作好充分地准备工作要把握以下三个环节、收集分析调查区域资料、踏勘调查区。既要注意收集现在的权属资料也要注意收集历史的权属资料,更要注意收集变更的权属资料, 审核资料是否齐全并要对资料进行全面的、系统的、科学的分析。在踏勘调查区时, 要注意收集原始的、第一手资料。制作调查区域工作用图, 划分调查区块、予编宗地号、合理安排调查计划, 发放调查通知, 约定调查时间。在进行实地调查中, 一要搞好宗地权属调查。要对宗地的权属来源情况、宗地的使用情况、土地所有权性质及权源资料上的土地使用者和申请书上的土

地使用者等进行调查、核实。地籍测量包括地籍控制测量, 地籍细部测量、面积测量等。地

籍测量是测定和调查土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等基本状况的测

量工作。其内容包括地籍要素和地形要素两大类。在土地权属调查的基础上, 通过测量借助

仪器以科学方法, 在一定区域内测量每宗地的权属界线、位置、形状及地类界等, 并计算其

面积, 绘制地籍图, 为土地登记提供依据。地籍测量成果经办理土地登记后, 具有法律效力,所以地籍测量成果要取得土地权属单位或个人的认可。

地籍测量相对其他测量具有以下特性、地籍测量是地籍管理的最基本的技术手段, 是一

项基础性的具有行政行为的专业测量工作, 因而具有行政性、在处理确权诉讼的民事案件中,地籍测量往往是进行界址鉴定或证据检核的有力手段, 因而具有证据性、无论是建立基础地

籍, 还是进行变更地籍工作, 在对土地产权的审查、确认、保护等工作中, 地籍测量工作过

程都表现出勘验取证的法律特征, 都必须依照法律法规政策办理, 都必须严格按照法定程

序进行,因而具有法律性、地籍测量的内容涉及到法律、经济、管理等领域。从事地籍测量

技术的人员不仅要具备丰富的测量知识, 还应具有不动产法律知识和地籍管理方面的知识,因而具有多学科性。土地权属调查和地籍测量工作的先后顺序, 应根据所处地籍调查区域的原有资料情况灵活安排。一般采用测量高精度的土地现状图后, 再进行调查, 对原有的大比

例尺地形图及现势性较好的区域可采用先调查后测绘的方法。地籍测量的类型很多, 应根据

对象、目的、要求的不同, 采用相应的方法和步骤土地登记发证的宗地测绘等项目进行先调

查, 利用现势性强的图件资料进行实地踏勘, 确认界址、绘制草图、填写界址确认表, 测绘

人员依照调查成果进行实地测绘, 内业数字化后再交调查人员签字认可。

二土地权属调查制约着地籍测盆的成果, 地籍测检验粉权属调查的优劣土地权属调查和

地籍测量有着密切的联系, 但也存在着质的区别。

前者主要是遵循规定的法律程序, 有关政策, 利用行政手段, 确定界址点和权属界线的行政性工作, 后者则主要是将地籍要素按一定比例尺和图例绘于图上的技术工作。但在地

籍调查的工作中土地权属调查和地籍测量相互联系相互影响, 只有相互协调好才能保证地

籍调查成果的及时性和准确性。在整个地籍工作中权属调查是重中之重, 在权属合法、界线

清楚的基础上完成的测绘资料才能成为登记发证的依据。在调查与侧量的工作关系中, 调查

工作是制约测绘成果质量与速度的首要问题, 在土地管理工作中, 地籍测量在地籍管理、用

地、规划、招标出让、土地监查、土地转让、土地登记发证等方面的重要性得到了广泛认同,尤其是在建设用地报批、土地征用、企业改制、房改房、房地产开发竣工复核验收等土地登

记发证项目中, 广大用户不仅要求提供地测量成果, 同时要求速度快, 质量好。

在大量测绘任务的实施过程中要优质高效的提供测量成果资料, 地籍测量工作中出现的不仅仅是单纯的测绘技术性问题, 而多数是土地权属问题, 也就是说, 土地权属调查的难易程度影响着地籍测量工作进度。之所以出现这种情况, 一是由于大部分测绘项目原始资

料不全, 四址关系不清, 为了达到资料的权属清楚、数据准确、并具有合法性、就必须进行

深入细致的权属调查, 在权属调查的基础上进行土地测量才具有可靠性。二是有些地块权源

不清、长期存在的历史遗留问题, 几十年沿袭下来长期得不到解决, 造成难以协调的“ 老

大难” 问题, 给土地权属调查工作带来困难, 调查前要反复查阅档案资料,去实地了解相邻

关系, 请有关人员实地指界。为了搞清土地权属问题需进行反复调查确认, 取得界址确认表,土地测量人员得到调查依据再去现场测量、内业数字化成图, 该资料才能成为具有法律效力的技术资料。也就是说没有调查依据, 就没有土地测绘成果, 而没有经过调查清楚的测绘成果也就不具备登记发证的依据。三是有些土地使用者的权源资料是世纪一年代的, 仅有那个

年代的审批资料, 没有土地的确切位置, 给土地权属调查带来困难。类似伺题在土地测量项

目中为数不少, 虽然测量工作量不大, 因为涉及到权属问题延长了测绘工作周期, 甚至影

响到土地管理工作对外服务的工作效率及土地使用者对政府部门工作的满意度。因此,土地

测量带有政策性、法制性、严肃性、及时性, 它与土地调查既为两体而又不可分割。在实际

工作中, 在操作上, 或先调查、后测绘、再确认或调查测绘同时到场或测绘人员提供测绘草

图后再调查。在土地征用、分批次报批、转让、储备等业务工作中涉及到土地权属调查工作的问题也很多。主要是集体国有土地的界线问题, 不同地类的面积及补偿标准问题。由于在拆迁安置中涉及到的居民、村民利益问题,这些问题产生的权属纠纷较多, 协调难度大, 给

测量工作带来的影响也大, 需要多次到现场调查核实、调整修改, 同时进行土地分类调查。

不同的项目有不同的调查内容及要求, 土地测绘人员根据调查成果实施放样,程序是先进行

现场侧量, 将资料草图交调查人员根据图件资料到现场调查核实, 遇到难以解决的纠纷需

到房地产管理局及有关部门查档, 调查人员以查档资料为依据请区、乡镇、村、建设用地单

位、测绘等部门的人员到场进行现场协调处理, 一次不行, 得多次反复协调确认。待界址清

楚、集体、国有, 集体与集体之间的界限清楚时再进行土地测量、内业成图。