【世联楼市新评】()之13】租赁管制只为更好调控楼市_世联楼市新评
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【世联楼市新评】（2011）之十三
租赁管制只为更好调控楼市
2011-3-21
“房租调控应该也是房价调控的一部分”，住建部房地产市场监管司司长沈建忠在两会上的一句话，激起千层浪，一时间令租赁市场“悲喜两重天”。虽然有评论表示“房租调控并非直接干预租金”，但政府要管制租赁市场（下文或称租赁管制）却是不可改变的事实。因此，我们有必要去探究租赁管制背后的问题：为什么要管制租赁市场？人们为什么乐于购房而不愿租房？
为什么要管制租赁市场？
（1）稳定房价。房屋租赁市场与房屋买卖市场是相互影响的，可以说是“一荣俱荣，一损俱损”的关系。但是这些年来房价大幅上涨，而租金涨幅有限，以至于楼市投资客是短期投资者众，长期投资的少，尤其目前租难抵供的情况下更是如此。房价涨幅长期远高于租金的涨幅，带来租金上涨的冲动越来越大。但是现在的楼市调控要求已大不同前，已经由过去强调稳定，发展到目前限贷、限购，并在“国八条”里首次提到“房价控制”。若不加强对租赁市场的管制，任由市场随意调租，势必会形成对房价强有力的支撑，房价控制目标将无从谈起，这才是沈司长所讲的重点所在。从这个角度来讲，管制租赁市场其实是为控制“租赁需求向购买需求转变的节奏”，这与限购的目的是一致的。
（2）强化调控。自2010年初至令，国字号的调控政策接二连三，力度持续加码，每次新政策出台都带来了市场一定的观望期，给楼市销售在短期内带来了相当的压力。每逢此时，市场上都有房租大涨甚至暴涨的传闻，针对传闻住建部曾在2010年7月初在北上广深展开过调查，结论是房租并没有传闻中上涨那么厉害，其中北京3-6月份同比上涨幅度超过了18%，但是每月环比上涨幅度不到2%，与传闻相去甚远。在一定程度上，也因为这些传闻推动了《商品房屋租赁管理办法》（住建部令[2010]第6号）的出台。传闻与事实的偏离，不排除有利益相关方以此来对抗政府的楼市调控政策，达到扰乱租赁市场，混淆视听之目的。若如此，实现房价控制目标就又多了一大阻力。为巩固调控成果并将其扩大化，租赁管制也就成了楼市调控的内在需求，这样沈司长所言就不难理解了。
（3）社会稳定。中国有一句话叫：稳定压倒一切。中国城市的农民工有2亿左右，再加成万上亿计的城市无房白领，租赁市场的任何变化都不利于这些人群在城市的稳定。尤其是因为租金上涨导致上述人群的部分流失，将不利于城市的建设和发展，更不利于城市的稳定。据此分析，租赁管制将不仅仅是租金，还有租赁交易的规范及治安、消防、计生、环卫等方面的内容。
世联研究认为，租赁市场相对于买卖市场而言，是一个较市场化的市场，不应该施以行政调控，但上述分析不难发现，在楼市调控加码的前提下，租赁市场亦不得不屈服，待到保障房大量上市之际，租赁房源将会大幅增长，租赁管制或不再必要，相信这是一个比楼市调控较短期的政策。
但即使管制，更多的租客还是倾向于购房，中国首次置业人群呈年轻化就是最好的例证。为什么人们不愿租房？
（1）房价涨得太快。随着这些年房地产市场的快速发展，置业人群呈现年轻化。有调查显示北京首次置业年龄平均27岁，而英国的首次置业年龄为37岁，日本和德国是42岁，美国也在30岁以上，北京的首次置业人群足足领先上述发达国家一代人。在中国的首次置业人群中还有不少是刚刚走出校园的大学毕业生，他们之所以肯贴上“啃老”的标签，最重要的原因不外乎是房价涨得太快。尤其是2009年全国商品住宅成交均价大幅上涨25%，其中深圳更是大幅上涨104%，然而2009年城镇人口的人均可支配收入仅增长9.8%，深圳仅增长9.4%。房价的大幅上涨与居民收入增速的巨大差距，让蜗居出租屋的年轻人倍受煎熬，不得不放弃租房而选择房奴的生活。虽然2010年的全国房价涨幅大幅回到至6%，低于城镇人口人均可支配收入8.7%的增幅，但对于一二线城市来讲，2010年房价增幅还是很大，比如：一线城市的北上广深杭分别增长44%、21%、33%、36%、55%，二线城市的武汉、长沙、西安、沈阳、济南分别增长12%、22%、21%、28%、32%。
（2）租房的福利缩水。政府各级领导人和新闻媒体经常呼吁购房者先租后买，然而购房者鲜有呼应，楼市成交依然火热。除了房价涨得太快的原因外，还因为房产承载着太多的福利诱惑。诱惑
一、自有房产落户更轻松。没有那个房东会允许租客把户口落在自己的房产上，即使房东同意，政策规定也必须是投奔亲戚才可以，否则只能落在人才市场。诱惑
二、房产是部分学位申请的“硬通货”。这个虽然不是所有城市都如此，但在一线城市的核心区域却是一个普遍存在的现象，甚至一些知名学校不仅有户籍要求，还要求在辖区拥有的房产
达到一定年限以上。深圳曾有户籍人口因为租住地与户籍地不一致，小孩无法上学的案例，户籍人口的上学问题姑且如此，非户籍人口的上学问题就更难解决。诱惑
三、房产升值带来的财富效应。相反，上述诱惑相对于租房来讲，将是一种福利缩水，尤其是在城市化带来大规模的旧城改造中，导致优质租赁房源的减少，推动租金上涨，也带来租客财富缩水的威胁。世联研究认为，上述几点是租客最大的福利损失，也是他们弃租购房的重要原因，当然也有其它方面的原因，比如：没有归属感，缺乏安全感等。
经过上述分析，世联研究认为，租赁管制并不是目的，真正目的在于买卖市场的调控，租赁管制只是达成楼市调控的一个手段而已；而楼市调控是为改变供应关系，缓解供求矛盾，据此实现房价的稳定。然而，作为楼市调控的保障房在大规模上市之前，若租赁市场乱象众生将不利于调控目标的达成；同时，若不能让租房导致福利缩水的现状改变，也无法改变国民弃租购房的偏好。
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