北部湾国际汽车城设计引导书

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“北部湾国际汽车城”项目定位及规划

设计引导书

第一部分 项目的基本情况和整体建筑风格提示

一、项目土地情况

1、项目用地指标

“北部湾国际汽车城”（以下简称本项目）总用地280.317亩。共分为A、B、C、D四个地块。其中：

专业市场用地：A、B地块161.887亩（包括A地块53.393亩、B地块108.494亩），容积率1.6，建筑密度35%；

市场配套服务用地：D地块61.984亩，容积率1.6，建筑密度35%； 配套住宅用地：C地块56亩，容积率3.0，建筑密度30%。

2、地理位置

本项目由广西钦州国盟五金机电置业投资有限公司投资建设，位于钦州市金海湾大道中段，金海湾大道是市区连接钦州港的必经之路。项目东临扬帆大道、钦南区行政信息中心和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。项目目前所在区域为城乡结合部，未来三到五年内有望成为城市发展的新兴的较为成熟的区域。

二、项目区域交通情况

1、地块周边的市政路网以其公交现状

项目处在钦州市主干道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政信息中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。

钦州市新的汽车总站，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。汽车总站将对本项目所在的区域起到极大的推动作用。

2、未来交通规划

按照市政规划，项目东面的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。扬帆大道的全线贯通，将进一步缩短钦州市至钦州港的距离，提升本区域的中心地位。

三、市政配套设施情况

1、社区建设

项目周边目前正在规划建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中有一些非常大的项目如钦南新城、北部湾国际建材商贸城、白石湖公园等。可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟片区。

2、文化教育

项目2公里半径范围内有沙埠中学、农业学校、机电学校等教育教育配套设施。钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中。项目住户子弟可就近入学。

3、医疗卫生

钦州市妇幼保健医院、钦州市红十字会医院处在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。

4、娱乐休闲

正在建设中的白石湖旅游公园紧靠本项目，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。项目临水而建，临水而居，环境十分良好。附近项目的商业街、酒店也陆续在建，比如北部湾国际建材商贸城的五星级酒店。

四、片区商业情况

项目对面的大型项目——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业发展，安州大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进项目也正在规划建设中，片区商业日渐成熟。

五、建筑风格及文化提示

1、建筑风格：法式现代风格（见附件说明）良好的建筑风格能够极大的提高项目的品质，也是房地产项目的卖点之一。建议整个项目280亩范围内均采用国际较为流行的法式现代风格进行设计，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。商业街建议采用法式骑楼风格设计。

2、法式现代风格融合海洋城市文化（海洋文化说明见附件）

钦州是北部湾的港口城市，海洋文化的内涵应该在建筑上进行大力的发掘，才能充分表现钦州的滨海城市特质。建议项目在法式现代的整体风格下，设计上融入海洋文化要素。相信融合了海洋文化的法式风格建筑将成为本项目的一大亮点。

六、建筑材料应用

建议本项目按照建设部的要求，在建筑环保及节能技术应用上，精益求精，努力使用绿色环保节能的新材料、新技术、新工艺及一些必要的智能化配置，屋顶建议统一考虑预留太阳能安装位置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。

第二部分 A、B地块定位提示

一、A、B地块SWOT分析

1、优势（S）

（1）商业价值：地块所在的区域是钦州市政府重点打造的大型批发商业的主要区域，未来有人气及商业氛围保障；钦南区行政信息中心的使用，新汽车总的建成，将会大大带动金海湾大道片区的商业发展。

（2）认同价值：根据市场调查反馈的情况，地块开发汽车机电类专业市场、普通临街商业价值较高，市民普遍认可；

（3）生活价值：市政配套逐步完善，公交直通本项目；方圆一公里内有学校、医院、车站；超市、购物中心、酒店、公园等设施正在逐步建设中，生活配套日趋成熟；

（4）交通价值：地处城市连接港口、高速公路的主干道金海湾大道和扬帆大道交叉路口，交通便利，未来升值潜力巨大。

2、劣势（W）

（1）地块地处城乡结合部，配套的完善和市民购买习惯的形成都需要很长一段时间，对项目的快速旺场形成较大的制约；（2）金海湾大道属于钦州城市交通主干道，随着城市的发展，交通管制可能越来越多，对项目形成一定的不利影响；

（3）地块周边的道路建设如扬帆大道延长线有很大一部分还没有启动，对项目的经营形成制约。

（4）地块规划市场与居住一体化，专业市场的兴旺与居住的品质两者存在一定的矛盾，设计上必须兼顾两者的需要。

3、机会（O）

（1）区域批发商业气氛的逐步形成会为项目带来较多的经营户，可能为项目带来意想不到的效果；

（2）旧城拆改以及政府划行入市的努力为项目的发展提供了一定的保证；（3）广西北部湾经济区获批上升为国家战略将推动为钦州经济的跨越式发展，会带来许多投资机会及人士；

（4）钦州港保税港区获批建设、中石油千万吨炼油项目、亚洲最大的林浆纸一体化工程等超大型的项目逐步建成，为钦州经济的大发展奠定了坚实的基础。

4、威胁（T）

（1）国际国内经济形势的恶化、房地产市场的低迷给项目的前景蒙上了一定的阴影；

（2）国家对房地产调控政策的不确定性，会对未来房地产走向有一定影响；（3）来自钦州市在建和新建的大型商住项目如北部湾国际建材商贸城、中地滨江国际、北美国际商贸城等不断涌现，规模影响大，同期竞争压力非常大；

（4）项目定位的专业市场在钦州已有一定的形成，改变格局的难度较大，特别是五金机电市场，旧市场的拆迁具有非常大的不确定性；

（5）未来不排除有与本项目定位相似的新项目出现。

二、A、B项目市场定位

1、项目总体定位：

本项目定位为：

北部湾地区首席汽车商住街区（1）从体量上来说——最大

（2）从功能上来说——最全

（3）从规划上来说——最新

（4）从环境上来说——最美

（5）从气势上来说——最强

„„

多个“最”形成了本项目的领袖性，成就首席风范。

汽车城以销售汽车、汽车配件、机械产品、五金机电产品为主，其它商业形态为辅，直接面向北部湾地区和辐射东盟国际市场。项目目标是全力打造一流的机电产品专业商贸城，使其成为中国与东盟各国机电产品贸易往来的交易平台。

2、建议项目案名：北部湾国际汽车城 案名解说：

（1）北部湾是一个全国成熟的地域品牌名称，知名度高，读起来朗朗上口，在很大程度上传播一次就可以让人记住。

（2）“国际”表示项目是一个跨地域的区域大市场，本项目立足北部湾，面向东盟市场，用“国际”来定位项目市场区域比较符合实际。

（3）“汽车城”代表市场是以销售汽车整车为主题的大卖场，可以兼营其他机电类产品。而且“汽车城”也是一个时尚、高档次的名词，对住宅销售也非常有利。

（4）本案名主题明确，名字响亮，容易推广传播。在北部湾地区可以先入为主，狙击后进同类项目起案名。

3、业态功能定位以及一层面积分配：

功能定位：A、B地块市场部分规划建设为销售汽车、汽车配件和汽车用品、五金机电以及其他机电产品市场。

主要经营：小汽车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械销售和二手车；汽车配件、汽车用品及汽车相关附属服务行业；五金机电批零以及其他机电产品等。

各个业态面积安排大致如下：

①汽车、工程机械、建筑机械、农机销售等行业面积：约12020㎡； ②二手车交易、汽车租赁企业面积：约400㎡；

③汽车配件、汽车用品、汽车养护、汽车附属行业等面积：约14247㎡； ④五金机电行业面积：约5750㎡；

⑤摩托车、电动车销售行业面积约：约4356㎡。

⑥市场配套的运营、物管办公室、宾馆、银行、餐饮、超市等面积：一层约1000㎡左右，其余安排二层以上即可。

一层商业面积合计：37773㎡.4、项目主力目标客户群定位：

（1）本地相关行业经营业主：占30%左右；

（2）本地的其他私企业主、有实力的个体经营者、行政事业单位官员、企业高管以及其他有经济实力的本地投资者：占30%左右；

（3）外地经营户和投资客：占40%左右。

三、A、B地块商业部分建筑空间规划提示

1、普通商铺规格：

开间4米左右，纵深10米左右、层高内铺5米左右，临大街6米左右。

2、市场街道规划

（1）为适应今后举办大型展会和活动的需要，建议规划建设中心露天广场一个。；

（2）小街道宽度大于或等于10米；（3）大街道宽度最大不超过30米；

四、A、B地块住宅部分主力户型选择A、B地块住宅主要安排在二楼以上，临街部分可以考虑建成双铺面天地楼整栋出售。项目设计要考虑住户的公共活动空间、居住的安全性和舒适性。

1、市场定位以及目标客户群

①A、B地块市场内住宅定位：普通住宅（建设在主题专业市场之上，缺乏独立的小区环境，居住环境不可能太好，市场定位不能太高）。

②住宅目标客户群：市场的经营者、初次置业者、普通工薪阶层以及部分投资者。

③沿街占天占地楼目标客户群：自住、自营或投资型的非常有实力的客户。

2、项目所在区域同类楼盘户型比较 ①北部湾国际建材商贸城

主力户型：2房2厅1卫（面积：80—107㎡）

其他户型：3房2厅1卫（面积：101—146㎡）1房1厅1卫（面积：58—63㎡）4房2厅2卫（面积：135㎡）②长荣新城

主力户型：3房2厅2卫（面积：120㎡）

其他户型：2房2厅（面积：95㎡）4房2厅3卫（面积：140㎡）

楼中楼（2房、3房、4房），面积：90—200㎡ ③远辰·金湾蓝岸

主力户型：3房2厅2卫（面积：100—116㎡）

其他户型：2房2厅1卫（面积：84.57㎡）

楼中楼（5房），面积：210㎡

3、本项目A、B地块住宅户型配置比例

根据项目所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：

主力户型：3房2厅2卫（面积：95—125㎡），占比例50% 其他户型：3房2厅1卫（面积：95—125㎡），占比例15%；

2房2厅1卫（面积：80—100㎡），占比例15%；1房1厅1卫（面积约：55㎡），占比例10%；

4房2厅2卫（面积：130㎡），占比例10%。

占天占地楼：双铺面为主，五层半或四层半，主要布局在项目的沿街两边。

第三部份 C地块的初步定位

一、C地块初步定位：

由多层和小高层花园洋房组成的法式豪宅小区

二、定位依据

1、市场空白：钦州目前缺乏豪宅产品，基本上都是中底端楼盘为主，市场存在一定的空白点。本项目若能抢先在钦州推出针对高端客户的真正的豪宅产品，定能抢得市场先机，也避免了本项目与众多的普通项目的竞争

2、景观环境优势：本地块面向1600亩的白石湖公园，自然景观优美，具有天然的开发成豪宅的核心景观价值。白石湖片区是钦州市区最有条件开发豪宅的片区。

3、丰富整个项目产品的需要：本项目在A、B、D地块已经有十几万平米的普通住宅，再在C地块开发普通住宅无疑是自己和自己竞争。

三、目标客户群

1、钦州最具实力的购房者

2、外地投资者

四、主要产品构成1、钦州类豪宅项目的主要户型

钦州目前提出打造豪宅产品的是皇庭·翡翠湾，另有锦绣尊品大户型占的比例比较高。

① 皇庭·翡翠湾 主力户型：

4房2厅2卫（约143㎡）

4房2厅3卫（约175㎡、197㎡、220㎡）其他户型

3房2厅2卫（约116㎡、135㎡）5房2厅3卫（楼中楼，约210㎡）5房3厅3卫（楼中楼，约237㎡）楼中楼：36套 销售情况：良好 ② 锦绣尊品 主要大户型：

4房2厅2卫（面积161㎡，30套）5房3厅3卫（面积218㎡）

2、本项目的主要产品和户型选择 ①主力户型：

花园洋房：面积约170—230㎡，占50%左右，户型以大中户型为主； 4房2厅2卫：面积约：140—160㎡，比例30%； ②其他户型：

3房2厅2卫：面积约：120—140㎡，比例10%； 楼中楼： 面积约：160—230㎡，比例10%。

五、本地块规划设计的其他要求

1、户型设计必须能够突出豪宅特点和品质；

2、环境、园林规划设计也必须与钦州顶级豪宅相匹配；

3、以湖景为核心，尽量多设计湖景房

第四部分 D地块的初步定位

一、D地块的初步定位

具有浓郁法式风情的休闲骑楼商业街

主要商业业态：休闲娱乐业、特色餐饮业以及其他特色零售业 二、定位依据

1、地理位置和环境因素：本地块位于白石湖公园主入口两侧，环境优美，也有人气保证适合打造休闲商业；

2、项目规划条件：本地块容积率为1.6，换算成建筑层数不超过5层，非常适合打造具有特别风格的商业街；

3、市场空缺：钦州目前缺乏非常具有异域风情的商业街区。

三、主要产品类型

主要以双铺面的4层半临街商业洋楼为主，销售时整栋出售。

广西钦州国盟五金机电置业投资有限公司

2008年7月6日

附件一：

法式建筑风格

继意大利文艺复兴之后，法国的古典主义建筑成了欧洲建筑发展的主流。古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。概括而言，法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。

法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在联系，让人感到有很大的活动空间。不过，有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。

法式建筑风格还有一个特点，就是建筑整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫。比如巴黎拉维莱特公园、蓬皮杜艺术中心、贝聿铭的金字塔以及德方斯，便是这一风格的典型代表。法式建筑是经典的，而不是时尚的，是经过数百年的历史筛选和时光打磨留存下来的。像巴黎等城市的建筑，无不经历了数百年的建筑时代，凝聚了无数伟大建筑师的天才与智慧。法式建筑十分推崇优雅、高贵和浪漫，它是一种基于对理想情景的考虑，追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。风格则偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。

法式建筑的风格在中国可以追溯到上世纪初甚至更远。上世纪８０年代以来，法式建筑风格随着欧式建筑风格在中国由南而北全面复苏，成为楼市的一大景观。

附件二：

海洋城市文化

从文化形态学的角度来看，海洋文化是一个“包括内核与若干外缘的不定形的整体”，从外及内，它由“物态文化层”、“制度文化层”、“行为文化层”和“精神文化层”等四个不同层面构成，内容包罗万象。在四个层面中，既有海洋文化的核心内涵，也存在海洋文化的浅层表现。现代海洋文化的实质，是人类文明不断摆脱和超越海洋的劣势与局限，孜孜不倦地开拓，发挥海洋的优势，以最大限度地沟通人类物质和精神文明的一种媒介。这种追求现代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是开放的，包容各类文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒险和进取的文化特征。

海洋城市的文化是一种全球化、世界化的趋势。比如，在一些海洋城市的港口、商业区，很难分辨这是新加坡还是鹿特丹，它们有全球化的特征。但是在城市的内部，它们就呈现出本土化和传统的特征，这就是一种开放性和多样性的组合。

从海洋经济和海洋意识的起源，海洋城市的文化表现为鼓励思变、沟通意识和冒险精神。海洋文化的最大特征就是开放性和多样性。

海滨特色最终通过城市文化加以表现，城市文化是个综合的概念，包括城市的经济特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。这些因素经过长期的发展和融合，固定下来，就形成了具备自己特色的海洋城市文化，也就是我们通常说的“蓝色文明”。