上半年成都房地产市场报告_成都房地产市场报告

上半年成都房地产市场报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“成都房地产市场报告”。

2011年上半年成都房地产市场报告

www.daodoc.com 房地产门户-搜房网 2011-12-21 21:34:00 来源：中成房业

序：

无论政策风云如何变幻，楼市永远不缺故事，成都限购令出台实施、存款准备金率6次上调、加息等调控政策的连番袭击下，2011年的成都楼市终于在忐忑中度过阴晴不定的上半年，限购下各区销售的“冷暖不一”、部分个盘“日销过亿”、土地市场“冰火两重天”、商业地产“突出重围”„„

伴随着“新国八条”的下达，2011年成都楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价„„2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，每一招都命中楼市要害。从2011年3月开始，成都主城区住宅产品和去年同期相比，发生了前所未有的逆转，当月销售总套数仅为3106套，同比下降近60%，成都楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。接下来的几个月，成都楼市总成交与去年同期之比，继续保持下滑趋势，住宅与商业的地位开始移位，凸显楼市在上半年的“拐点”性变化。

成都楼市何去何从？为此，中成房业市场研究中心为您奉上《2011上半年成都房地产市场报告》，探讨下半年楼市风向。

一、政策篇

1、全国政策 时间 措施 要点

2011.1.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.1.21 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。政府不得责成有关部门强制拆迁。

2011.1.26 国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011.1.27 财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2011.1.28 上海重庆开征房产税 上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。

2011.2.1 《商品房屋租赁管理办法》

根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

2011.2.24 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.3.22 国家发改委《商品房销售明码标价规定》 从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。

2011.3.25 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.4.1 《房地产经纪管理办法》

这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

2011.4.21 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.5.1 国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》 自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。

2011.5.12 国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知 房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011.5.12 国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》

明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。

2011.5.18 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.5.26 《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿

要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报《年度商品房项目预（销）售计划表》，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售许可证。

2011.6.1 新《规划管理建筑面积计算办法》

自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商“偷面积”行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。

2011.6.7 住建部《国有土地上房屋征收评估办法》

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

2011.6.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2、成都政策 时间 措施 要点

2011.1.26 房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类 四川首个涉及房屋共用部位项目划分的区域性地方标准——《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》已通过省质监局批准，并正式实施。这是全国首次以地方标准的形式来规范房屋共用部位、共用设施设备的维修、管理行为，在行业内具有广泛指导意义。

2011.2.15 落实“国八条” 成都出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》

通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式，维护市场平稳健康发展态势。

一、进一步加大保障性住房建设力度。进一步加大保障性住房建设力度，提高住房保障标准，扩大住房保障范围，加强监管，确保住房保障公平公正。

二、进一步落实房地产市场调控措施。努力实现新建住房价格控制目标，进一步强化房地产市场管理和监督检查，主城区暂时实行住房限购政策。

2011.3.30 成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》 成都2011年度新建住房价格控制目标公布如下：加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。

2011.3.31 四川32个城市公布新建住房价格控制目标

截至31日下午，我省18个设区城市和14个县级市已全部按照国务院和省政府相关规定，公布今年新建住房价格控制目标。约80%的城市公布的是低于城乡居民人均可支配收入增长幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增长幅度，也有少数城市目标兼顾了两项指标。

2011.3.31 关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知

通知正式公布，只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且符合相应条件前提下利用单位自用土地进行集资建房，政府机关、事业单位一律不得组织职工集资建房。单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售，房屋面积60平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。

2011.3.31 关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：：二环以内：9980元/平方米；二环至三环之间：7500元/平方米；三环以外： 7400元/平方米。

2011.4.6 关于进一步加强商品住房价格监管的通知

成都市城乡房产管理局、成都市发改委联合印发了《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》，明确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调。

2011.4.6 《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》

对成都市限价商品住房的申请条件、申请程序、销售价格、限购面积以及上市交易等问题作出全面规定，年收入7万元以下(单身居民年收入在3.5万元以下)，并符合其他相关规定的家庭可申请购买限价房。

2011.4.6 《成都市限价商品住房销售规则》 限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%。限价商品住房配售标准为单身居民购买面积不超过50平方米、2人家庭购买面积不超过75平方米、3人及以上家庭购买面积不超过90平方米，超过限购面积部分，按市场价购买。

2011.4.8 成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则

2011.4.18 关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知

就申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项通知如下：家庭年收入5万元以下，户籍属于成都市行政区域；家庭成员拥有两人（含两人）以上，其中主申请人在主城区缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险；在成都行政区域内城镇无城市自有产权住房。

2011.6.1 关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知 关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知

中成看点：

楼市调控方向一：抑制投资投机需求。

主要举措有：

1、差别化信贷政策；

2、限购政策；

3、上调住房公积金贷款利率。

虽有误伤“刚需”之嫌，但“三限”组合政策为历年调控力度之最，有效遏制了房地产市场疯狂上涨的势头。

楼市调控方向二：增加住房特别是保障房供应。

主要举措有：

1、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重；

2、通过减免税费，鼓励保障房建设；

3、金融支持保障房建设。

保障房的大量供应，改变了住房供应结构的格局，“住房双轨制”的苗头初现，但保障房的资金落实情况、各地方政府保障房建设落实情况还有待市场检验。

楼市调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展。2011年上半年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。

中国楼市永远不缺监管政策，但究竟监管力度如何，还要看地方政府及相关部门的监管执行情况。

二、土地篇

1、上半年土地供需总体情况

2011年1-6月，全市累计推出土地约4142亩，成交面积约7013亩，成交金额约205亿元（成交面积多于推出面积是由于去年推出土地于今年1月份成交）；其中主城区累计推出约1730亩，成交约2364亩，成交金额约125.7亿元；郊区累计推出约2412亩，成交约4649亩，成交金额约79.4亿元；1-6月成交土地全市累计可开发量约为1567.6万方，其中市区约651万方，郊区约916万方。

注：图表数据为商住用地，未计算保障房及工业用地

2、上半年土地推出情况

受限购、限贷影响，2011年上半年土地放量大幅锐减，主要以经适房用地及配套设施用地为主，土地市场较为冷清。根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年上半年全市商住土地供应为57宗，总面积约4142亩，规模环比下降79.45%，同比下降73.13%。

就上半年成都市各行政区域供给土地而言，双流、成华区、新都区位列前三，目前房地产发展重心集中在郊县。

注：图表数据为商住用地，工业略

3、上半年土地成交规模情况

由于市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交规模及金额均出现大幅下降。2011年上半年全市共出让土地88宗，总成交面积7013亩，成交金额205.01亿元。成交面积环比下降46.80%，同比下降58.17%；成交金额环比下降45.00%，同比下降35.63%。

4、上半年土地成交价格

2011年上半年全市平均成交地价306万/亩，环比上升8.13%，同比上升61.05%。

从各行政区域成交地价来看，主城区平均成交地价均保持在650万/亩以上（高新区452万/亩）；郊县邛崃市成交地价高达343万/亩，其次是崇州310万/亩。

楼面地价：武侯区以平均楼面价3660元/㎡排在主城区首位，郊县邛崃1794元/㎡位列榜首，其次是崇州1590元/㎡。

整体来说，土地价格总体震荡上升，但成交价格较去年同期仍有小幅上升，地价的不断上涨，必定会拉高房价。2011年上半年全市平均成交地价292万/亩，环比下降3.18%，同比上升53.68%。

注：图表数据为商住用地，工业略

5、上半年成交地块一览(请见附件一)中成看点：

受国家宏观调控影响，2011年上半年成都市土地推出量大幅下降，成交地价普遍偏低。其中上半年供应土地主要集中在1月、5月、6月，2-4月连续3月无商品住宅用地供应，主要以保障房用地及各种配套设施用地供应为主，这种冷清局面形成的原因有：

一、成都实施“持证准入”等制度影响了企业的拿地热情，二、宏观调控背景下，国家大力抓保障房建设，商品房土地供应暂缓；

三、一季度处于传统土地市场淡季；

四、房地产市场面临越发严厉的宏观调控，以及成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场进入观望状况，开发商拿地越发谨慎，而政府对土地市场也处于两难境地。

随着政策调控的延续及政策收紧，2011年下半年土地供应量将有所减少，土地市场很难出现繁荣景象。住宅市场的持续调控催热商业和办公市场，预计年底商办用地规模将进一步扩大，竞争也将增强。

三、商品房篇

2011年1-5月份，成都市行政区域内核准开工建设商品住宅项目379个；开工面积2295.36万平方米。以双流开工面积最大，高新、新都分居二、三。

据调查，2011年1-5月份，成都市行政区域内核准开工建设项目737个，比去年同期减少94个；开工面积3092.48万平方米，比去年同期增长11.46％；工程造价587.61亿元，比去年同期增长47.27％。全市商品住宅开工379个，比去年同期减少14个；开工面积2295.36万平方米，比去年同期增长27.82％；工程造价452.63亿元，比去年同期增长74.75%。其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目233个，比去年同期减少43个；开工面积1231.57万平方米，比去年同期下降2%；工程造价229.33亿元，比去年同期增长32.58%。五城区（含高新区）范围内商品住宅开工113个，与去年增加3个；开工面积861.95万平方米，比去年同期增长16.82 %；工程造价162.51亿元，比去年同期增长63.21%。

在全市范围内，按工程项目类别分，开工面积排前三位的分别为：商品住宅占总面积的74.22％；商业项目占总面积的6.29％;工业项目占总面积的6.23％。

在全市范围内开工面积排前三位的分别是：双流占总面积的13.32％；高新区占总面积的12.66%；新都占总面积的9.08%。

1、各物业类型新增供给 1.1、商品房新增

2011年上半年成都市累计新增商品房156742套，规模为1575万㎡，新增套数环比下降13.83%，同比上升15.34%，规模环比下降14.42%，同比上升18.22%。

1.2、住宅新增

2011年上半年成都市累计新增住宅138416套，规模为1379万㎡，新增套数环比下降11.06%，同比上升17.97%，规模环比下降10.75%，同比上升18.31%。

1.3、别墅新增

2011年上半年成都市累计新增别墅3837套，规模为76万㎡，新增套数环比下降19.19%，同比下降18.71%，规模环比下降30.42%，同比下降20.03%。

1.4、商业新增

2011年上半年成都市累计新增商业8723套，规模为110万㎡，新增套数环比下降23.40%，同比下降8.82%，规模环比下降21.79%，同比上升10.69%。

1.5、写字楼新增

2011年上半年成都市累计新增写字楼9598套，规模为86万㎡，新增套数环比下降35.49%，同比上升7.18%，规模环比下降44.37%，同比上升28.83%。

1.6、各方位新增

从各物业类型方位新增来看，住宅新增主要集中在城南，其次是城西、城东；商业新增以城南为主力；写字楼新增城南占绝对比例。

从整体来看，目前城南区域房地产发展较为成熟，各物业类型新增放量较大，区域未来发展潜力较大。

2、各物业类型成交 2.1、商品房成交

2011年上半年成都市累计成交商品房137328套，规模为1372万㎡，成交套数环比下降24.44%，同比上升31.85%，规模环比下降21.98%，同比上升31.08%。

2.2、住宅成交

2011年上半年成都市累计成交住宅119292套，规模为1203万㎡，成交套数环比下降22.31%，同比上升29.33%，规模环比下降20.64%，同比上升27.34%。

2.3、别墅成交

2011年上半年成都市累计成交别墅3502套，规模为76万㎡，成交套数环比下降32.21%，同比下降13.57%，规模环比下降32.48%，同比下降12.87%。

2.4、商业成交

2011年上半年成都市累计成交商业8563套，规模为87万㎡，成交套数环比下降44.53%，同比上升19.76%，规模环比下降39.09%，同比上升29.94%。

2.5、写字楼成交

2011年上半年成都市累计成交写字楼9276套，规模为79万㎡，成交套数环比下降21.42%，同比上升95.24%，规模环比下降12.74%，同比上升127.05%。

2.6、各方位成交

从各物业类型方位成交来看，无论是住宅、商业还是写字楼，城南均排在首位。

3、各物业类型销售排行榜

4、各物业类型存量 4.1、商品房存量

截至2011年6月底，成都市商品房存量为238086套，规模为2615万㎡，存量套数环比上升11.63%，同比上升40.00%，规模环比上升10.33%，同比上升38.84%。

4.2、住宅存量

截至2011年6月底，成都市住宅存量为171789套，规模为1887万㎡，存量套数环比上升14.39%，同比上升48.36%，规模环比上升12.14%，同比上升41.66%。

4.3、别墅存量

截至2011年6月底，成都市别墅存量为10645套，规模为230万㎡，存量套数环比上升5.91%，同比上升8.69%，规模环比上升2.76%，同比上升8.41%。

4.4、商业存量

截至2011年6月底，成都市商业存量为39944套，规模为458万㎡，存量套数环比上升8.15%，同比上升13.31%，规模环比上升9.36%，同比上升20.27%。

4.5、写字楼存量

截至2011年6月底，成都市写字楼存量为24471套，规模为245万㎡，存量套数环比上升2.30%，同比上升45.14%，规模环比上升2.10%，同比上升67.50%。

中成看点：

新开工面积持续上升，住宅供应增加；2011年上半年经受了“三限”政策影响，以及央行的不断提升存款准备金率，收紧房贷政策，致使住宅成交大幅下降，但相对去年同期仍有上升，但从整体市场来看，价格下调这一调控核心目标上半年并未体现出来，预计年底将出现量升价跌态势，开发商将接受市场严峻考验。

调控有限，商业市场加速发展，特别是限购、限贷后，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，一方面商业能够充分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流，例如保利、蓝光、绿地等企业6月分别举行了商业地产房交会，均取得了不错的销售成绩。商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续。

四、二手房市场篇

2011年上半年成都市主城区二手房共成交13966套，环比下降48.43%，同比下降34.16%。受限购及限贷影响，主城区二手房成交下降明显。

就行政区域二手房成交而言，金牛区成交量最大，其次是武侯区、青羊区。

（数据来源：成都市房管局）中成看点：

与新房一样，受限购、限贷影响，成都市主城区二手住宅成交跌入低谷，2011年上半年成交量与近两年成交相比，环比降幅在30%-60%不等。

从成交客户结构来看，市场主要以刚需为主体，尤其是限购后，投资客户大幅减少，预计后期成交将持续小幅下滑。

五、新开楼盘篇

1、新开楼盘情况

2011年上半年累计新开楼盘265个，个数较2010年下半年上升32.50%，较去年同期上升87.94%。受各种调控政策影响，上半年新推楼盘较多，市场竞争较为激烈。

2、新开楼盘一览表(见附件2)中成看点：

2011年上半年新开盘个数创历史之最，受政策影响，开发商纷纷出货销售，上半年累计新开项目265个，从新开项目销售情况来看，受限购政策影响，主城区项目普遍销售较差，高性价比楼盘及低价入市项目受市场热捧，如佳兆业•君汇上品开盘当日销售愈千套，中德英伦联邦开盘即售罄。预计下半年新开项目会持续增加，新增供应将在9、10月集中放量，年底楼市竞争将更加激烈。

六、保障房篇（详情见附件3）

2月15日，成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合发出《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》明确了成都市2011年以及“十二五”期间保障性住房建设目标。

2011年，全市将新建、改建、采购、租赁、配建保障性住房和改造棚户区住房达到400万平方米，超过前3年保障性住房建设总量的两倍。其中，廉租住房40万平方米，经济适用住房35万平方米，限价商品住房77万平方米，公共租赁住房204万平方米，棚户区改造住房44万平方米。“十二五”期间，全市计划建设保障性住房和改造棚户区住房将达到2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。

1、成都保障房土地供应

从今年2月份至5月底，成都市国土局先后以行政划拨、协议出让等形式在成都市五城区确立了19块地用于保障房建设（如图4），合计约900亩，按照容积率4.5计算，已确立的保障房用地可建面积约为270万方。照这样计算，成都市今年实现400万平米的保障房供应在土地供应上完全可以完成目标。（未计算区县保障房供地计划）

据了解，限价商品房、经济适用住房都是政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。成都市限价房、经适房在保障对象、户型面积、上市交易、销售价格上有所不同。而特别需要明确的是，经适房拥有有限产权，上市交易需补缴增值收益的60%作为土地出让金，而限价房拥有完全产权，5年后上市交易不用补缴任何款项。

成都市五城区保障房用地计划 中成看点：

由于过去保障房不足，长久以来我国主要依靠商品房解决住房需求。现在大规模的保障房介入，市场生产的商品房和计划供给的保障房在绝对数量上的差距将被缩小，甚至渐成均势，纸面上争论多年的“住房双轨制”轮廓已经初现。

从理论上来说，保障房保障中低收入人群居住权利，商品房满足居民住房改善、投资和享受需求，这种“住房双轨制”两者之间是不会有竞争出现的。但是由于长期以来我国主要依靠商品房来解决民众的居住问题，这也使得部分“刚需”客户选择购买商品房来满足基本居住要求，在不断完善的住房保障体系下，这部分客群自然会回归到住房保障体系下，优先选择购买保障性住房，待经济实力达到一定水平，再选择购买商品房改善居住条件或者进行投资。

因此，在保障房建设的初期，会分流现有部分商品房刚需客户到保障房中来。

在目前的供应态势下，商品房涵盖了购房者的所有多层次需求，基本居住、投资、改善居住、享受型居住、资源占有等等。而满足购房者基本需求的产品主要是90平米以下中小户型。保障房的户型、面积与建筑结构、外立面等，与现有市场上的这类中小户型产品相差不大；并且，保障房在5年后均可上市交易，具有低价优势的大量保障房的建设将给普通商品房市场中小户型产品带来冲击，90平米以下的中小户型商品房面临着刚需客户的流失。

在这样的市场条件下，中小户型商品房只有在物业服务、交通位置、物业配套等方面下足功夫，才能缓冲保障房带来的冲击。

七、个案篇 依据上半年成交排行榜分析个案项目成交情况

1、住宅代表楼盘 1.1南湖国际社区

项目名称 南湖国际社区 开发商 森宇地产 地址 双流县人南延线（南湖度假风景区内）总占地(亩）6000 总建筑面积（万㎡）150 物业类型 电梯高层 容积率 5.0 户型面积 179-276㎡ 销售价格 8500元/㎡

 南湖国际社区以良好的居住环境，大盘的尺度赢得了许多客户的青睐，上半年以3102套的销售业绩位居住宅排行榜首位；

1.2佳兆业.丽晶港、君汇上品

项目名称 佳兆业.丽晶港 开发商 佳兆业地产 地址 温江涌泉东路88号（光华大道与公金路交汇处）总占地(亩）225 总建筑面积（万㎡）75 物业类型 电梯高层 容积率 3.9 户型面积 72-141㎡ 销售价格 5700元/㎡ 项目名称 佳兆业.君汇上品 开发商 佳兆业地产

地址 双流县南湖国际风景区两江交汇处（二江寺古桥旁）总占地(亩）274 总建筑面积（万㎡）104 物业类型 电梯高层 容积率 4.2 户型面积 85-148㎡ 销售价格 5650元/㎡

 佳兆业地产旗下项目“丽晶港”以1315套销售成绩位列住宅排行榜第二，肩负着回款10亿的重任，项目“君汇上品”首批次地价入市销售，以5150元/㎡均价（实得3900元/㎡）获得了良好销售，开盘当日销售一千余套成绩，回款额近6亿；

1.3中德英伦联邦 项目名称 中德英伦联邦 开发商 中德世纪置业 地址 高新区天府大道南段（荷兰水街旁）总占地(亩）360 总建筑面积（万㎡）128 物业类型 电梯高层 容积率 4.9 户型面积 60-170㎡ 销售价格 7200  “中德英伦联邦”入市前广告投入较大，开盘以高性价比、高赠送备受客户青睐，首批次开盘取得了开盘即售罄的销售成绩，这充分证明即使受新政调控影响较大，但高性价比楼盘仍会获得刚性需求及投资客青睐；

1.4新鸿基.悦城

项目名称 新鸿基.悦城 开发商 新鸿基地产

地址 双流县华阳天府大道南延线侧（极地海洋公园旁）总占地(亩）240 总建筑面积（万㎡）60 物业类型 电梯高层 容积率 3.8 户型面积 97-176㎡ 销售价格 6700元/㎡

 “新鸿基悦城”2期首批次开盘全球独家成功采取电脑一对一选房模式，获得客户也业界人士好评，此开盘模式值得业界推广和学习；

2、别墅代表楼盘 2.1麓山国际社区

项目名称 麓山国际社区 开发商 万华地产 地址 双流县人民南路南延线麓山大道二段六号 总占地(亩）1000 总建筑面积（万㎡）50 物业类型 别墅 容积率 1.9 户型面积 330-700㎡ 销售价格 700-2800万/套

 “麓山国际社区”以几千亩超级大盘形象在业界家喻户晓，别墅产品在成都乃至世界文明，上半年以销售6.1万㎡、147套成绩别墅销售排行榜第一；

2.2和泓半山 项目名称 和泓半山 开发商 北京和华伟业

地址 双流县人民南路南延线极地海洋世界往南4公里 总占地(亩）300 总建筑面积（万㎡）5.7 物业类型 别墅 容积率 0.6 户型面积 250-400㎡ 销售价格 8000-10000元/㎡

 “和泓.半山”商业产权联排别墅，以高性价比、中小面积获得了客户青睐，上半年销售面积仅3.5万㎡，新政后，住宅市场遇冷，然而商业产权物业如和泓.半山、佳兆业.现代城项目销售较好；

3、商业代表楼盘

项目名称 香江全球家居CBD 开发商 香江置业 地址 新都新都区老成彭路家具产业园 总占地(亩）170 总建筑面积（万㎡）14.2 物业类型 商业 容积率 1.3 户型面积 50-400㎡ 销售价格 10000元/㎡

 “香江全球家居CBD”以全球首个家居产业园形象塑造，是集家居卖场、建材、物流配送为一体的综合性商业展示中心，上半年该项目商铺以2.7万㎡成绩排在商业销售前面，目前专业市场投资成为了新政后开发商重心转移的物业；

4、写字楼代表楼盘

项目名称 新世纪环球中心 开发商 世纪城地产 地址 高新区成都高新区天府大道北段1700号 总占地(亩）700 总建筑面积（万㎡）176 物业类型 甲级写字楼 容积率 3.8 户型面积 50-500㎡ 销售价格 1.4-1.5万/㎡

 “新世纪环球中心”以其积佳的地理位置，高端定位的5A级写字楼亮相，广告投入也相对较大，本项目以9.6万㎡销售成绩位居写字楼销售排行榜第一位。

中成看点：

从典型个案销售情况来看，2011年上半年成都房地产市场有以下特点：

一、住宅市场出现“两头热”，刚需产品和别墅产品走势良好；

二、刚需为普通商品房市场购买主力，性价比高的楼盘最受追捧；

三、随着“三限”政策的深入调控，商办物业为市场投资热点。

八、广告篇

监测时间：2011.1.1-2011.6.30 监测媒体：成都商报、华西都市报

监测内容：以上媒体中发布的房地产咨询，包括平面广告、专版；监测指标为广告投放总量、发布规格、发布时间、楼盘广告强度、广告诉求点、版面及区域广告监测分析。

监测范围：以上报纸媒体所有地产广告

总投放量：2011年上半年全市楼盘报媒资讯总数：157个，平面广告总发布频次：1552次。

1、主要媒体广告投放

2011年上半年媒体广告投放成都商报在广告费用及投放量上均远超过华西都市报，商报成为了开发商广告投放首选媒体。

2、区域投放

区域广告投放量与广告费用均以高新区为首，双流县、武侯区分列二、三位，房地产发展热点区域广告投放较大；

3、方位投放

2011年上半年方位广告比较上城南无论是在投放量还是广告费用上都远高于其他区域，其次是城西。

4、环域投放

环域广告投放量来看，三环~绕城无论是广告费用还是频次均位居首位，其次是二环~三环。

5、片区投放量

在片区广告投放量及广告费用上均以南沿线高新段居首位，其次为南沿线华阳段、元华-站华。

6、广告投放排名 2011年上半年较为活跃的楼盘广告具体情况如下表所示：

如上表所示，上半年雄踞广告排行前十位项目中，均为品牌开发商项目，其中恒大地产旗下项目广告投放量最大，诉求重点主要以送精装优惠促销，其余项目以推广为主。

中成看点：

广告投入整体而言，2011年上半年广告投入以品牌开发商为主力，如恒大地产旗下项目广告投入力度较大，同时也取得了不错的销售业绩，另外就是新开盘项目的增多，增加了报媒广告的投入以作前期项目品牌推广。

九、预测篇

1、政策预测

2011年上半年连续五次提高存款准备金率，加息1次，预计7月将加息一次，未来市场资金继续紧张。

加之受限购、限贷影响较大，整个房地产市场成交低迷，预计下半年各大开发商将纷纷出货销售，市场竞争尤为激烈。

2、供求关系预测

2011年是房地产受政策调控最严厉一年，央行频繁加息以及严厉的限购及限贷政策对成都楼市影响极大，2011年上半年成交下降较为明显，但新增放量仍持续上升。预计年底还会出台相关政策如加息及限贷政策更为收紧，楼市成交受影响不断加大，2011年下半年新增放量将持续增加，如果开发商不采取适当让利促销脱离风险，成交量难以出现起色，将会持续小幅下降。

十、半年度市场总结

1、政策调控最为严厉，从银行的不断加息到限购令到限贷，房地产经过了多重政策调控；

2、土地供给与成交较去年同期大幅锐减，多数土地被外地开发商拿走，限购限贷后，开发商拿地较为谨慎，成交地价较低；

3、限购后，成交直线下降，但上半年整体成交量较去年同期仍有小幅上升，限购后主城区商品房成交受影响较大，郊县虽说不限购，但由于限贷及市场整体预期的变化，成交也相应受到影响；

4、主城区二手房成交来看，也是因为限购限贷，成交跌入低谷；

5、住宅限购后，巨量的投资资金将无法进入住宅市场，股市和商业地产市场必将成为投资首选，加之股市风险较大，商业成交较为火热，预计这种趋势还将延续；

6、预计2011年底商品房新增放量将持续增加，若开发商不以价换量，成交将难以出现反弹，呈小幅下降趋势。中成房业市场研究中心 2011年7月7日