业主按照建筑面积缴纳物业费有法可依_关于物业费缴纳的告示

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房屋按建筑面积收取物业费有法可依

2016年7月29日下午，在大兴安岭地区中级人民法院旁听某物业小区业主上诉某物业公司“按建筑面积收取物业费不合理，拒绝缴纳物业服务费”一案，笔者就物业费为什么按建筑面积收取，从法律法规的角度分析理解，以此与从事物业服务工作的同仁们共同交流。

物业服务是物业公司为全体业主（物业使用人）的共有部位和共用设施设备提供的服务，按照“权利义务对等”的原则，专有面积越大他的共有部分持有的份额就越大，业主（物业使用人）应承担的费用也就应该越多。以现实物业市场为例，我们在不考虑楼层、朝向、位置等因素，一般来说建筑面积越大其价值就越高，所以，我国和世界上多数国家也都是采用按建筑面积收取物业服务费。

房产（独立别墅除外）作为不动产的商品，与其他的动产商品（如冰箱、彩电、汽车等）不同，房产不是独立物，动产是独立物，我们对动产可以拥有所有的权利，但是房产做为不动产他的权能则是复合的，即对房产拥有三个权利：一是专有部分的所有权；二是共有部分的共有权，与其他业主按份共有；三是业主共同利益组织的成员权，有权利参加共同利益的组织（如业主大会、业主委员会）。因此，第一种权利可以独立使用，其他二种权利需要业主共同行使，这也是《物业服务合同》不能与单个业主签订的法律依据，即使与单个业主签订在法律上也归于无效（是由建筑物区分所有权规定的，参见《物业管理条例》第11条、15条、21条、26条、35条）。

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明确属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房属于业主共有”。

《物权法》第七十六条就业主共同决定的有关事项明确规定，其中重大决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，一般决定应当经专有面积占建筑物总面积半数的业主且占总人数半数的业主同意。由此可见专有部分（房屋建筑面积）所有权大者，其共有部分的持有权就大，因此其享有的共有和共同管理权也就越大。

《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。

综上法律条文我们可以认为，按照业主的建筑面积收取物业费，是物业服务企业在法律框架内行使的权利，不存在违法行为，但需要明确的是业主房屋是由专有面积构成的，即专有面积（或自有产权面积）=套内面积+套外面积，而专有面积也就是我们平常所说的建筑面积。

建筑面积（专有面积）=使用面积（套内面积）+套外面积（公摊面积）。

公摊面积一般包括：走廊、楼梯间、物业用房、设施设备用房、屋顶、承重墙、外墙、楼板等（《物业承接查验办法》第十六条第二款，国家住房和城乡建设部2011年1月1日实施。）

本案中的上诉人坚持认为，房产证中的自有产权面积只含使用面积，不含公摊面积，所以，认为物业公司在物业费收取中，多收了其公摊面积的费用，坚决不承担，实际上这是对物业费按建筑面积收取的误解，也是对法律法规的误解，因此，物业服务企业在日常服务中，就业主不清楚的法律法规的条文，积极做好宣传解释工作，使大家在法律的范围内，行使自己的权利和义务。

2016年7月31日