对我国公租房现状的分析管雯_公租房现状及问题

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对我国公租房现状的分析

作者：管雯

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）02-342-0

2摘 要 我国保障性住房已有多年的发展历程，取得了很多成就，但总体尚处于探索阶段，仍有不少亟待解决的问题，比如覆盖群体不够充分。为了解决困难群体的住房难问题，国家开始推动公共租赁住房建设。本文通过对公租房现状进行分析，来揭示它的利处和不足，以及改进建议，期待其有更好的发展。

关键词 公租房 保障性住房 住房问题

我国保障性住房经历10多年的发展，国家投入大量资金，取得了很多成果，不过还有不少需要完善的地方，尤其是覆盖面不够广，仍有部分群体被忽略在外，国家为此推出公共租赁住房简称公租房，这一新的保障性住房形式。现在我国的公租房建设还处于起步阶段，应进行客观的分析，以此来促进公租房全面健康的发展。

一、我国公租房建设的背景

（一）历史背景

在计划经济时代，我国的城镇住房制度是以国家和企事业单位统包的实物福利性住房保障制度。这种住房分配方式，加重了国家财政和企事业单位负担，并且违背了按劳分配的原则，因而难以长期维持。此背景下，邓小平在1980年关于建筑业和住宅问题的谈话，揭开了中国住房政策改革的新篇章。同年，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1991年6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，提出住房改革的根本目的是要缓解居民的住房困难，不断改善居住条件，引导住房消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。1998年住房制度改革，正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。2010年，中央首次与地方政府签订了目标责任书，要建580万套保障性住房，并明确年底考核问责。这一系列的举措，使众多住房困难群众得到了实惠，但仍不能满足实际的需求，加之相关的制度设计不完善等多方因素影响，引发诸多不满，这也使得政府不得不思考有何应对之策。

（二）市场化困局

自我国正式确立房地产的全面市场化改革以来，房地产业迎来了巨大发展机遇，房价也随之水涨船高。为了应对不断上涨的房价，中央政府也相继出台了一些政策，但远不能解决问题。土地资源的稀缺性，使人们普遍有房价上涨的预期心理，开发商则利用这点营造供不应求的市场氛围，吸引购房者加入炒房大军，从而逼高房价。而且卖地收入已成为地方政府的重要财政来源，甚至不乏有的地方60%-70%的基础设施投资依赖土地财政。通过卖地轻松可得的巨大经济利益，使得很多地方政府无视住房的社会功能，而只强调其财政功能。这样地方政府与开发商就成为了利益共同体，不但乐见房价上涨，甚至会在房地产市场出现困境时，使用种种托市手段来推高房价。这种做法形成的连锁反应是，人们对房价上升的预期心理更加牢固，也就出现了房价越调控越涨的怪现象。住房的过度市场化使其投机性被过分利用，住房的社会功能被选择遗忘，这既不能满足大众对“居者有其屋”的要求，也不利于社会的稳定，繁荣商业的背后埋藏了巨大的隐忧。

（三）政府对策

这样局面的出现，也引发了中央政府的高度重视。尤其是2008年金融危机出现后，政府部门的思路已经从推动住宅消费转向完善保障性住房制度。

我国原有的保障性住房主要包括三种形式：廉租房、经济适用房、限价房。这几种方式覆盖范围不够全面，为了解决这一问题，2007年国家有关部门就开始对公租房展开调研，并于2010年6月12日，正事出台了由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》）。公租房指由政府提供政策和资金支持，限定套型面积和按优惠租金标准，向符合条件的家庭供应的保障性住房。公租房为政府或公共机关所有，面向城市中等偏低收入家庭包括向新就业职工，也即常说的“夹心层”供应。这些夹心层不属于低收入群体，但刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难，公租房则给这一群体提供了一个过渡性的解决方案，在他们很难通过市场解决住房时，政府给他们一定的帮助，当一段时间后这部分群体有支付能力了，他们就离开公租房，到市场购买或承租住房。《指导意见》的正式对外发布，对解决这部分人的住房困难是一大福音，也表明了政府要大力支持公租房建设的态度。

二、公租房现状分析

住房和城乡建设部副部长齐骥在接受《人民日报》专访时透露，根据各地区与住建部签订的目标责任书统计，2010年全国将建设37 万套（间）公租房。各地正在积极制订公租房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012 年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。同时要着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制，政府也鼓励各地发展由企业投资和持有公租房产权，负责公租房建设、租赁和维修等日常工作[1]。

（一）建设公租房的利处

1．照顾公平

长久以来针对我国处在社会主义初级阶段的国情，我国走了一条效率与公平兼顾，效率优先的道路，但随着经济的发展，人们对生活质量和公平的追求也日益高涨，而现实的收入差距拉大，社会保障的不到位，如不进行妥当的调整将会对整个社会的稳定及发展造成严重威胁。当今的中国，虽然仍是发展中国家，可资本已积累到一定程度，具备了照顾公平的实力，而国家这几年也陆续加大对社会保障的投入。

在公租房推出之前，国内保障性住房主要针对具有本市户口的中低收入者，大量外来务工者被拒之门外，现今公租房的出现对这个群体是一大利好，给他们的住房梦带来了希望。此类住房虽然不直接创造财富，但可以照顾公平，还会增加能满足中低收入人群的小户型房源，并建立一套规范的服务体系，给目前的房屋租赁市场带来好处[2]。

2．控制房价

我国房屋租赁市场的不够发达，使相当一部分人迫于现实的压力投入购房大军，当起了“房奴”，而这些人本该是促进社会稳定同时带动消费的中坚力量。这部分人对有稳定住房有强烈的需求，但经济适用房轮不上他们，市场租房既贵又不稳定。若纯粹靠市场解决这一群体的住房，则会随着这一刚性需求带动房价的快速上涨。这不利于房地产业的长远发展，加剧了房地产的泡沫，给社会带来诸多不稳定因素，也不利于人们安居乐业及生活质量的提升。而公租房制度的大力推行，可以使许多人的住房得到保障，从而对商品房的刚性需求减少。房价失去了重要的支撑，房价将逐步回归理性，也将可以逐步化解当前房地产泡沫破裂的风险。这有利于社会的稳定和谐，也会大大促进消费市场的繁荣，提高整个中国经济的活力。

3．利于经济

房地产的市场化运作成为地方各级政府重要的财政收入来源，并且带动了相关上下游产业的共同繁荣，直接或间接提供了大量就业岗位。这是其积极地一面，而消极面则是使中国经济过多的依赖房地产及其相关产业，地方政府也把卖地收入当作财政收入的支柱，以至于出现了“政府被房地产绑架”的说法。这种存有大量泡沫的获利方式极不稳定，非常不利于中国的经济安全，一旦泡沫破灭，将对中国经济造成严重打击。美国和日本由房地产泡沫破灭引发的经济危机就是中国的前车之鉴。

而公租房制度的实行，从长期看虽然减少了卖地带来的相关财政收入，但也降低了经济

运行的风险，使房地产泡沫带来的危机“软着陆”，政府也可以通过公租房的房租和开发其附属商业设施带来的收益，获得稳定和长期的相关财政收入。随着住房由投资品向消费品回归，挤压了泡沫，高房价问题也会逐渐解决，消除了上涨预期，居民在购房上的花销也将大为减少，省下货币可用于扩大消费且潜力巨大，使消费需求真正成为拉动我国经济增长的重要力量[3]。同时这也有利于资金从房地产市场转移，增加其他经济领域的投资，促进国家产业结构调整，最终将使我国经济达到良性循环的状态，步入稳定可持续的健康发展轨道。

（二）建设公租房的隐忧

1．过度市场化运作

《指导意见》里，出于扩大融资渠道，提高公租房供应效率，提出公租房建设的基本原则是“政府组织，社会参与”，包含市场化发展的思路。公租房实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可转让。当前，政府在公租房上的让利并不大，资金投入也不够充分，公租房的土地为有偿使用，过大的投入成本使得投资回报率太低，这样社会资本就会出现两种结果：一种消极参与，使公租房由于资金不足，停留于面子工程；另一种一些利益集团勾结起来，寻找其中的操作空间。一般公租房租金是参照市场化租金下调一定比例，利益集团可通过人为炒高市场化租金，来提高公租房租金，最终受害的还是租房者[4]。而政府也不好调控，一方面政府是既得利益者，一方面公租房属于谁投资谁所有，其运作是市场化行为，政府操作也受其约束。这样就会出现房租、房价齐上涨趋势，和公租房的初衷背道而驰。

在这方面可以向香港学习，政府免费提供土地并成立自负盈亏的房委会，由房委会进行公租房的建设和运营。公租房低价出租，租金只占住户收入的10%，房委会通过出租房屋附属的商业设施和非住宅设施，及通过各种自置居所计划向公租房住户出售房屋，回笼资金，获得盈利[5]。

2．监审难题

和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况。退出的难题在于，租户不配合，要通过法律途径强制退出，很难执行。

对此，进入机制需要银行、企业、税务、劳动保障、公安等部门形成合力，建立完备的个人信用信息共享平台，多渠道核实公租房申请者的收入和资产状况。对于隐瞒真实信息或拒不退出者，则需要通过立法等措施解决问题。而退出机制，厦门市给出的对策是价格杠杆。为了使市场手段的退出机制更具有操作性，厦门市为公共租赁房制定了高于市场水平的租金，收取租金以后，政府再通过货币补贴的方式，根据不同的保障对象返还相应的租金。如果承租者不退出，直接停止返还补贴资金即可。高于市场价格的租金会让这些家庭主动退出，有效避免公共资源不合理分配。

三、总结

虽然公租房还存在一些问题，但可通过发展逐步解决。在这个过程中值得注意的是：1.政策的推出要有考虑周全和缜密的法律做保障，从而在实施过程中有法可依。2.政策设计要严谨科学，尽可能减少政策的不稳定性，这样才能真正指导和推动相关领域的良性发展。3.要有和政策相配套且执行力强的的监管制度，尽可能减少违规违法行为，否则诸多利好在实行中很可能成为一纸空文，不能真正惠及于民。

以发展的眼光来看，公租房还是非常有利于民的，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，更广泛的意义，则在于我国住房保障体系的趋于完善，是个非常有意义的民生工程。而且，公租房若能大规模的推行，可能会减缓人们急于买房的心理，对抑制房价继续攀升也有所帮助。

总之，推行公租房制度是一举多得的好策略，不仅有利于解决民众的住房难问题，而且还利于解决我国经济发展中的一些深层次的问题。

参考文献：

[1]刘展超.今年全国计划建37万套公租房，政府企业角色定位仍待探索.第一财经日报.2010.7.21.[2]海燕.公租房破冰“居者有其屋”时代来临.中国商报.2010.6.22.[3]郭其林.公租房是解决我国住房问题的最佳途径.消费导刊.2010(3):80.[4]岳富涛.公租房:解决整体住房难题？第一财经日报.2010.6.25.[5]何佳艳.公租房的残酷现实.投资北京.2010(7):21.[6]李惠男.公租房,期待规范和有效监督.经济.2009(9):55.