钉子户案件doc_钉子户事件

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《邯郸日报》说法殷清利律师评邢台“怪异”拆迁案

邯郸日报》说法殷清利律师评邢台“怪异”拆迁案

客座律师：河北十力律师事务所主任律师贾增军、律师殷清利

案件回放：

２００７年初，邢台市启动中兴大街拓宽改造项目，该项目全长１００８５米，涉及拆迁单位和个人８５户，尚有郑某等１１户未达成协议。该１１户的房屋其中一部分在项目红线内，被列入拆迁范围。２００７年４月拆迁人邢台市城投开发公司委托邢台市金泰房地产评估有限公司对１１户红线内土地房屋评估，评估选用重置成本法，１１户除郑某、石某两房按门市分别补偿１５２３２５元、２３７０７６元外，其他９户按住宅补偿２７１４４元至７１１２８元不等。

２００７年８月２４日，邢台市建设局向拆迁人颁发拆许字（０７）第００５号房屋拆迁许可证，载明拆迁期限为２００７年８月２４日至当年１０月９日。后均因１１户要求按同地段商业用房补偿，每平方米价格不低于１６８００元，双方因补偿差距太大未能达成协议。后拆迁人于２００７年９月１４日提出房屋拆迁裁决申请，至２００７年９月１４日邢台市建设局对１１户作出（２００７）邢市房拆迁裁字第５至８号、１０至１６号裁决书。

１１名拆迁户委托邯郸律师代理，以拆迁人未依法向拆迁户转交分户报告、评估机构评估方法不符合法律要求、有异议未做专家评估、裁决只裁货币补偿剥夺拆迁户补偿选择权、拆迁项目未做房屋拆迁中长期规划及年度计划审批备案等２０点理由，于２００７年９月２９日向河北省建设厅提出行政复议申请，河北省建设厅予以受理。

复议受理后，１１名申请人通过阅卷又补充提出此拆迁为“先估价后发拆迁许可证”系违法等意见。同时被申请人邢台市建设局答辩时，未正面谈及复议申请书所提内容，一再主张该拆迁项目为公益事业项目，裁决事实清楚，适用法律正确等。

复议机关以情况复杂为由，对该案延期至２００８年１月１９日。最终，复议机关在２００８年１月１８日就１１户的复议申请下达了冀建复字（２００８）４至１４号行政复议决定书。该决定书认定了此次房拆裁决中存在的“怪异”现象。认为：邢台市建设局在对拆迁人提交的有关资料和程序进行审查时，对拆迁人在评估时点、评估方法上存在的问题未予指出，属于审查不严；在核实补偿安置标准时，明知当事人对拆迁结果有异议且未经专家评估委员会鉴定，在此情况下而未委托专家评估委员会进行鉴定就进行了裁决，属于程序缺陷。据此认为，邢台市建设局在裁决过程中违反法定程序，裁决不当，做出撤销决定。

律师点评：

该案系通过复议方式撤销房屋拆迁裁决的典型判例，这在河北省房拆行政复议领域被业界称之为“很少有的撤销拆迁裁决的复议决定”。

具体分析此次房拆裁决中违法之怪异现象如下：

第一种，先评估后发拆迁许可证。关于此次房屋拆迁，许可证明确拆迁期限为２００７年８月２４日至２００７年１０月９日止。而１１户的拆迁评估报告书均载明估价时点为２００７年４月２２日，说明该次拆迁系典型的先估价后发证。这严重违背了《城市房屋拆迁估价指导意见》第１１条第２款规定：“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”。这样早做估价的裁决也肯定不能反映房屋拆迁时的市场价格。

第二种，未送估价报告，拆迁户何来知情权？

拆迁人作为委托人未依法向１１名拆迁户转交分户评估报告，拆迁户的复估、再行评估等权利无法实施。《城市房屋拆迁估价指导意见》第１８条第２款规定：“公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告”。

第三种，未采用市场比较法，且未说明理由。

评估报告所载选用重置成本法并参考市场交易价格进行估价，并没有说明原因。显然此举违背《城市房屋拆迁估价指导意见》第１６条规定：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”

第四种，对评估结果有异议，未做专家评估。邢台市建设局在１１名拆迁户对评估结果不满意、拒绝调解的情况下，且未经房地产专家技术鉴定委员会鉴定，并未以专家鉴定做为最后裁决依据。属程序上严重违法，因此无法保障评估的真实性。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第１０条第１款第４项规定：当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。初充：本案系殷清利律师代理，殷清利律师专业做房屋拆迁，曾著《城市房屋拆迁制胜宝典》一书，曾代理的邯郸县东柳林拆迁案，《中国青年报》、《中华工商时报》、《工人日报》、《经济参考报》、《燕赵都市报》等均进行了报道，在房屋拆迁领域深受广大被拆迁人好评，被誉为“抗拆英雄”。

新闻背景：重庆“钉子户”拆迁案始末

2007年04月03日 14:49:28 来源：新华网

重庆市九龙坡区拆迁“钉子户”吴苹夫妇与开发商达成和解后，２日19时左右，重庆市九龙坡区开始对拆迁“钉子户”的房屋实施拆除，截至记者发稿时，吴苹夫妇的房屋已经拆完。新华社记者周衡义摄

组图|更多现场图片

·“重庆最牛钉子户”建筑4月2日夜已经被拆除

·重庆“钉子户”获拆迁安置房及９０万元营业损失

·法院透露重庆“最牛钉子户”走下“孤岛”详情

·重庆“最牛钉子户”已觉疲惫不想再面对媒体

网民看法>>>

新华网重庆４月３日电（记者张桂林张琴）重庆“钉子户”拆迁案已协商解决，进程和结果广受社会关注。此案过程简录如下：

２００４年，重庆南隆房地产开发有限公司与重庆智润置业有限公司共同对九龙坡区鹤兴路片区进行开发，拆迁工作从２００４年９月开始，该片区２８０户均已搬迁，仅剩一户未搬迁。这幢户主为杨武、吴苹夫妻的两层小楼一直伫立在工地上。２００４年１０月，吴苹夫妇的房屋被断水，２００５年２月房屋被断电，施工队进场后，房屋与外界的道路也被阻断。

２００５年２月，开发商向九龙坡区房管局提出拆迁行政裁决，要求裁决被拆迁人限期搬迁。九龙坡区房管局于２００７年１月１１日下达了拆迁行政裁决书，并于２月１日向九龙坡区人民法院提起了《先予强制拆迁申请书》，法院受理了此案。

３月１９日，九龙坡区法院组织九龙坡区房地产管理局、吴苹、重庆南隆房地产开发有限公司进行了听证，并当庭裁定限吴苹夫妇在３月２２日前自动搬迁。

３月２１日，法院多次组织拆迁三方进行协商，重庆智润置业有限公司、重庆南隆开发有限公司的代表和吴苹参加了协商。

３月２３日，案件进入执行程序。

３月２５日，吴苹向九龙坡区法院提出要求院长接待，当日法院院长和执行法官接待了吴苹，表示愿意协商。

３月２６日，九龙坡区法院组织拆迁双方进行了协商，由于拆迁双方存在较大分歧，协商未果。法院于当日发出执行通知，责令吴苹夫妇在３月２９日前自动搬迁。

３月２７日，法院再次组织拆迁双方进行协商，双方分歧仍然较大，并表示拒绝继续接触。吴苹要求面见九龙坡区委书记郑洪。

３月２８日，吴苹与九龙坡区委书记郑洪面谈，吴苹的态度有了较大的转变。

３月３０日，九龙坡区法院发布公告，责令在２００７年４月１０日前自动搬迁，并将九龙坡区鹤兴路区１７号房屋交重庆南隆房地产开发有限公司拆迁，否则法院将依法实施强制拆除。４月２日，重庆智润置业有限公司和吴苹夫妇达成协议。吴苹夫妇接受异地商品房安置，自愿搬迁，并获得９０万元营业损失补偿。

４月２日下午，户主杨武自愿离开房屋，当日１９时拆除施工开始，至２２时３６分，房屋被顺利拆除。

========================相关评论======================

从重庆拆迁纠纷和解看物权制度

４月２日，备受关注的重庆杨家坪拆迁纠纷终以双方和解顺利解决。这个令人欣慰的结果，以及房主三年拒不搬迁的坚持、开发商难能可贵的耐心、众多群众倾注热情的关注，无不从一个角度呈现了刚通过的《物权法》产生的时代背景：私人物产的价值观念其实早在人们心中根植。

尊重法律就好

此事毁誉不一，其间包含了复杂的背景和情感因素。担心者有之，如果因无理要求而成为“钉子户”，无疑也在侵犯公众的合法权益。进而，如果以此为范，势必会影响城市正常的建设发展。赞成者有之，甚至有人称房主为“英雄”，因为他们“以个人卑微的力量捍卫着按照自己意愿处置自己财产的自然权利”。

重庆的这座“孤岛”在两年多的时间里没有从地球上消失，足以说明开发商对法律仍心存畏惧，从这点来说堪称进步。

钉子户事件:法治背景下的深深忧虑

最近几天，“史上最牛的拆迁户”受到了极大的关注。且不去论地方法院的强制执行裁定是否有法律依据，也不说“钉子户”的抗拒行为是否合理，单就一个基层法院做出的裁定书，并未按照裁定的内容予以实施而言，给我们的感觉是“执行难”问题并未得到太大的改善，法院裁决的权威受到了其它因素的左右。

重庆“史上最牛钉子户拆迁案”的法治思考

作者：尹建国发布时间：2007-04-10 09:35:46

案中探寻

编者按：重庆“史上最牛钉子户拆迁案”，原本为一个普通的房屋拆迁案件，但由于法院一次次通知限期搬迁而未果，被拆迁人手拿法律、房插国旗竭力维权，而保护公民私有财产的物权法刚刚公布就面临这一考验，加上拆迁本是我国近年来非常敏感的焦点问题，孤岛般的拆迁现场引起了世人关注。现在尘埃落定，结果皆大欢喜，然而，也留下了许多需要深刻思考的问题：如何看待这一案件对法治建设的影响？公共利益如何界定？法律和法院的权威如何维护？怎样在法治的前提下构建社会的和谐稳定？等等。个案的解决，并不意味着这些问题的解决。

4月2日前几个月，重庆市九龙坡区杨家坪的繁华闹市里，一个被挖了十几米深的地基坑中“巍然”矗立着一栋二层小楼，“别样景致”异常引人注目。这就是被称为“史上最牛钉子户”拆迁案的现场，自3月以来引发了境内外诸多媒体和民众的广泛关注。围绕着这栋小楼拆与不拆，一方是誓与楼房共存亡的平民夫妻，另一方是心急如焚的房地产开发商，行政机关和司法机关先后被卷入其中，出现了严峻的对峙形势。一桩普通的拆迁案经媒体的广泛报道和渲染后，俨然已经演变成物权法出台后公民私有财产权对抗国家强权的一个标志性事件。

毋庸置疑，该案之于法治建设的“标本”意义，不可谓不大。

首先，借物权法颁布之机，该案将法治社会公民私有财产权的保护问题推至“风口浪尖”，引发全民的空前关注，触及国家强制征收权力行使的合法性边界。我国物权法规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”、“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”。全国人大常委会副委员长王兆国在“物权法草案说明”中称，“这些规定，进一步完善了保护私有财产的法律制度，有利于激发人民群众创造、积累财富的积极性，促进社会和谐。”而住宅作为公民所有的最基本的生活资料和公民生活的“城堡”，无疑应得到最全面、最充分的保障。本案作为物权法颁布后全国范围内被广为关注的首例“焦点”案件，其处理过程和处理结果无疑会对今后的法治演进，尤其是类似纠纷的处理会产生重大的导引作用。

其次，该案引发了人们对“公共利益”概念的再次讨论与立法模式的深刻反思。根据我国法律规定，公民合法的私有财产不可侵犯，但是国家在特殊情况下，可以对公民的私有财产进行征收或征用。对此，我国宪法第十条第三款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；第十三条第三款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。我国土地管理法第二条第四款规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。物权法第四十二条第一款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。可见，国家在为了“公共利益”的需要时，是可对土地和公民的私有财产实行征收或征用的。然而，何谓“公共利益”，多年来行政机关、司法机关甚至立法机关，均未做出一个精确或是基本具体的定义，该词的内涵和外延至今依然十分模糊。纵观西方国家的立法，关于公共利益的界定，一般采用三种不同的立法模式。第一类是概括式规定，即仅原则性规定限于公共利益的目的方可征收、征用土地或者公民的私有财产，但对哪些事项属于公共利益范围没有明确规定。这类国家主要有美国、加拿大、英国等。第二类是列举式规定，即在法律中详尽列举可行使征收、征用权的公共利益事项。这类国家主要有日本、韩国、印度、墨西哥等。第三类是折衷式，即一方面列举公共利益的范围，另一方面又对公共利益作出概括性规定。我国台湾地区采取的便是此种立法模式。我国立法采用的是概括式规定，在制定我国物权法草案时，梁慧星教授曾尝试采取折衷式的立法模式界定公共利益的涵义——所谓公共利益，指公路道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。但最终出台的物权法未采纳这一建议，没有具体列明公共利益的范围。目前的理论界和实务界在界定“公共利益”的内涵和外延时，口径不一。本案所引发的广泛争论和解说，便是各界关于“公共利益”涵义界定分歧的又一次集中而具体的反映。

对本案而言，据重庆市九龙坡区政府通报，该拆迁地区将用于开发建设一个广场，包括约1万平方米的市政设施建设用地和1.3万余平方米的办公、商用、住宅综合建设用地。根据这一规划，该地区拆迁的商业目的可谓十分明显。在该地区征地是否为“公共利益”问题上，被拆迁人与开发商甚至与当地政府和法院存有争议，也是公众关注的焦点。那么，是否可以因征地行为带有一定的商业色彩就断定该区的拆迁行为不符合“公共利益”需要呢？笔者认为，答案是否定的。美国学者罗伦茨·伯格曾言：“在一个雇用半城居民的大工厂和一个享有通行权的铁路公司之间作出理性的区分，不可能认为后者享有征收权，而前者不享有。”在苏泽特·凯洛等诉新伦敦市及新伦敦开发公司(Kelo v.City of New London)一案中，美国联邦最高法院的9名法官以5：4的微弱优势最终维持了州最高法院的裁决，认定一个城市可以为一项旨在振兴不景气地方经济的发展计划而征收私有财产，确认新伦敦市拟采取的商业征收行为符合美国宪法第五修正案所规定的“公共使用”要求。可见，即便在注重私产保护的美国，基于商业目的的拆迁，也并不一概被排除在合法征收的范畴之外。世界各国的司法机关在遇到商业征地是否应当得到支持的案件时，也都是采取了一种相当谨慎和小心的态度。对我国而言，情况恐怕更应如此。众所周知，我国自改革开放以来的城市建设，与商业征地行为是相伴而行的。商业征地虽有加剧土地资源的匮乏、导致环境恶化等消极后果，但增加社会就业率、提高税收、改善投资环境、促进城市经济的发展等积极作用也是显而易见的。所以，商业征地是“公益”与“私利”并存的一种经济行为，将其单纯的视为一种“纯商业行为”或纯“基于公共利益的行为”，均是不全面、不妥当的。我们决不能仅因征地行为有一定的商业因素就认定相应的征地行为不符合“公共利益”之目的，从而否认征收行为的合法性。本案即是此例，拆迁的城区改造包含了大量的市政公用设施建设，商业建设和改造也有助于改善投资环境、扩大商业经济圈，有助于提升重庆市的经济实力和竞争力，这一切反过来均是可以惠及重庆市民的。故本案的征地行为符合法定的“公共利益”目的，依法应得到支持和保护。

另外，本案尚有一个问题不容忽视，那就是法律的尊严和权威如何得到维护。本案被拆迁人长期拒不搬迁，经九龙坡区房管局申请先予强制执行后，九龙坡区人民法院作出了准予先予执行的裁定和限期履行通知，责令被拆迁人3月22日前搬迁，否则将强制拆迁。也就是说，本案中无论行政裁决实质上是否绝对公平，根据法律规定，法院的裁定已经生效，理应得到执行。但令人诧异的是，在法院限定的最后期限过去数天后，被拆迁的小楼还在原地矗立不动！此后，法院又两次向被拆迁人发出限期搬迁的通知，最后在法院的多次协调下，拆迁双方才达成安置协议，被拆迁人交出房屋。案件顺利解决了，社会效果不错，但有些人认为法院是软弱、妥协的“和事佬”。这极可能增加类似案件当事人暴力抗法的可能性，会纵容他们牟取不当利益的侥幸心理。笔者认为，以牺牲司法的权威形象为代价，换取个案的所谓公正，是得不偿失的。

（作者系武汉大学法学院博士研究生）

编后余思

风口浪尖处的法院

重庆“史上最牛的钉子户”拆迁案，在世人的注目之下，经过当地党委、政府和法院的不懈努力，以和解告终，顺利拆迁。这样避免了最后可能发生的强制拆迁冲突乃至悲剧，是广大民众希望看到的，被媒体赞为“多赢”的结局。无疑，法院竭尽努力求得案结事了的效果，符合当前维护社会和谐稳定的要求，值得称赞！

案结之后，身处其中的各方甚至关注此案的民众都会有心中一块石头落地的感觉。假如本案最终是强制拆迁，九龙坡区法院将会面临什么样的局面？编者真是不敢想象。此案被吵得沸沸扬扬，与适逢物权法刚刚通过有关，不少人以物权法来说事，法律家们对此大多肯定了拆迁的正当性。编者以为，此案从根本上说，与物权法的实施无关。拆迁“钉子户”问题，在我国多年来旧城改造中时有所见，重庆“史上最牛的钉子户”不过是其中一件。其根源在于我国城市房屋拆迁中存在法律缺失、定位不准、程序失当、补偿欠公、强拆野蛮等弊端，特别是让被拆迁人受损、让拆迁人获暴利，政府与拆迁人掺和在一起分享巨额利润。而法院对拆迁安置补偿是否公平合理，并不受案审理，常常只是被作为实施强制拆迁的工具，在风口浪尖处“把所有问题都自己扛”。不少人都明了九龙坡区法院在这起拆迁案中的尴尬处境：拖着不动是软弱无能，有损司法权威；强制拆迁可能会引发激烈冲突，不利平息争端。如此看来，解决“钉子户”的问题，必须要对城市房屋拆迁建立起一套科学、公平、完备的法律制度，在公共利益的基础上协调好拆迁人与被拆迁人的利益，特别要对政府在其中的地位和作用上加以准确的定位和规范，同时实施严格的司法审查。不然，“钉子户”层出不穷，法院总在社会剧烈矛盾的风口浪尖处，对那些“带病”的拆迁进行强制执行，无论怎样都会损害法治的形象。这才是本案的真正教训。

（谢圣华）