关于在天水市秦安县开发房地产的可行性研究报告_房地产可行性研究报告
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关于在天水市秦安县西川新城区开发房地产的可行性报告
一、方便的区位优势
秦安交通便利，区位优势明显，是天水的北大门距离天水市区37公里，天馋公路、靖天公路纵贯南北，泾甘公路横穿东西，莲叶公路、蔡莲公路建成通车，已成为沟通陇东、陇南、兰州及西安的交通枢纽。城市建设步伐加快，城市人口增长较快，城市功能初步完善，对周边地区形成了较强的辐射力、吸引力和带动力。另外宝兰客运专线在天水境内的线路方案已初步确定,线路在天水境内路长约115公里，设东岔、天水南、秦安3处中间站。关于在天水市秦安县西川新城区开发房地产的可行性报告
二、众多的人口资源
秦安县辖5镇12乡，428个村委会，6个社区，1384个村民小组。总户数14.1万户，总人口62万多人，其中乡村人口57.09万人。总面积1601平方公里，人口密度393人/平方公里。教师及其他财政供养人员13000人左右。
三、快速发展的经济
秦安县经济近年来发展较快，尤其是商贸和经济林建设取得了突飞猛进的发展，是我国北方主要果椒生产基地之一，目前，全县果椒园面积达54.58万亩，已被国家林业局命名为“中国名特优经济林桃之乡”，“中国名特优经济林苹果之乡、花椒之乡”称号，2006年8月，秦安蜜桃“北京七号”桃荣获北京奥运推荐果品一等奖，并荣获“中华名果”称号。果椒生产蕴藏着巨大的发展潜力户均收入在20000元以上。秦安虽属国家贫困县，但财政供给人员工资由国库直挂，直发。另外随着城镇化建设的进一步加快，以及天水——关中经济区，天水——秦安经济一体化的建设，秦安一定是投资者的热土。（天水——关中经济区里边提到的天水经济一体化中在天水两区五县中只有秦安。）
四、市场分析和项目定位：
1、商业开发
1、商业定位
利用所征地的临近310国道及葫芦河和马上动工的宝兰客运专线的便利优势，开发修建小商品批发市场。整体建筑以2层为主带地下室，1层为店面和商铺，2层住人地下室可临时存货。
2、定位依据
秦安人的商品意识浓厚，商贸流通繁。民间商贸活动历来十分活跃，小商品市场已成为陇东南地区最大的商品集散地之一，并形成了以小商品市场为龙头的城乡市场流通网络，秦安已成为名副其实的商埠重镇。现有的小商品市场连续10年被省、市、县工商部门评为“文明集贸市场”，连续两次被国家工商局评为国家级文明市场。
开发修建西川新城区小商品批发市场是秦安县近年来招商引资重点项目，项目选址在西川新城区310国道旁，运输条件十分便利，同时随着秦安县汽车客运
站的搬迁加上秦安人有多年的批发市场运作经验，这里将成为客商们投资的热土，升值潜力极大。
该项目建成以后，将成为秦安县第一个临近310国道和正在酝酿搬迁的秦安县汽车客运站以及马上动工的宝兰客运专线的批发市场，发展前景好，销售（招商）难度小。
总之天时地利人和三方面的条件均符合该类型项目的开发条件。
3、效益评估
该项目投资周期短、建设成本低，调查表明，据本人了解秦安县一般乡镇地段商铺销售价在3500-4000元/平米左右，县城一般商铺销售价在5000-6000元/平米左右，贵公司如能审时度势，捕捉商机应该具备极大的市场竞争力。
2、住宅开发
1、住宅定位
遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求，注重居住小区的环境、功能和质量，注重不同民族的习俗和文化传统，注重住宅科技的现代化，以符合房地产理念升级、消费升级的中档、品质住宅为主，配套开发幼儿园、商业购物、娱乐休闲等公用设施，全面引进智能化设施，商业运作人仕及其他中、高收入阶层提供优美的人居环境。
2、定位依据
秦安县住宅开发几乎没有过剩现象，以普通消费者为对象的普通多层住宅供应不足，而价格适中、品质优良、环境和配套服务完善的中档住宅严重不足。随着购房消费的日益理性，一次置业者不再受低价格误导，对房屋的品质要求越来越高。全县63万多人以100人购置一套住房计算秦安县需商品房6300套，随着城镇化进程的加快及人们观念的进一步转变在城里购房者会进一步增加。这对秦安现有的2—3家房地产开发公司来说还远远不够，可以说房地产开发还是一个盲点。
市场统计表明，到2009年，秦安县小高层住宅几乎买不到房子，我的一位亲戚在西藏做生意最近回家想在县城买房子，我陪他去的买了一套十三层中的五层销售价在2100-2300元/平（五层以上没有房子了），而多层商品房空置率几乎为零，地段相对较好的住房均价在2500-2800元/平米。这充分说明价格适中、品质优良的住宅和商品房在当前秦安县房地产市场供应不足。同时随着西部城镇化步伐的加快，一些聪明的秦安商人把购置住房和商铺作为财富升值的途径之一，我们有理由相信，随着宝兰客运专线的建设营运这片刚刚开发的处女地在房地产开发方面前途一片光明。1-3市场风险分析
.该居民小区主要居住对象为西川中学和马上修建的秦安县第六中学的教师 以及周边其他单位的工作人员。由于他们：
1）职业稳定：改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着竞技水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的教职工 的收入水平也逐步的提高。秦安县虽属国家贫困县，但财政供养人员工资国库直发，不会发生拖欠，反而提高。
2）文化水平较高：他们的年龄的多数在30~ 40岁之间，人到中年是单位的骨 干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的生活环境。
3）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性、安全性的要求外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作。
4）交通方便：开发的西川新城区位于310国道，葫芦河风情线以及马上动工修建的宝鸡兰州客运专线旁，可以说是依路傍水，区位优势突出。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大。
5）政策灵活：房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，天水——关中经济区里边把秦安县定位为天水——秦安经济一体化的小城市，为此 秦安县委、县政府在招商引资方面可以说是大开绿灯，而且开发地段正好现在属县上专为招商引资的闲置土地，拆迁费很少。依照目前政府政策，风险较小。
以上是本人对秦安县西川新城区房地产和小商品批发市场开发修建的一些肤浅的认识，相信董事长和贵公司的精英们如果对此项目感兴趣的话在考察完以后会做出英明的决策。
祝董事长身体健康，万事如意！
祝我们的八冶铁军在建筑领域屡战屡胜，勇往直前！
此致
敬礼
二00九年九月十五日
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