围海造田产权问题_中国围海造田

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一、5类项目用海需报国务院审批：

填海50公顷以上

围海100公顷以上

不改变海域自然属性的700公顷以上项目

国家重大建设项目用海

国务院规定的其他项目用海

国务院审批以外的项目用海的审批权限，由省、自治区、直辖市政府按照各自的权限逐级审批。

二、围海造地形成的土地使用权的转换

海域使用权是使用特定海域的权利，因此，填海造地前应首先按规定取得相应海域的海域使用权，交纳海域使用费，但海域使用权只是用海的权利，填海造地海域变成陆地后，海域使用权自动灭失，所形成土地不再属于海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等应按照土地管理的法律、法规办理。《海域使用法》第32条规定：填海项目竣工后形成的土地属于国家所有，海域使用权人凭海域使用权证书提出土地登记申请，换发土地使用权证书。针对该条款，我们认为应当与相关土地管理法律、法规结合起来理解。对按照土地利用总体规划、城市规划和海域规划，应当作为城市建设用地的海域开展围海造地，属于政府供地前的国有土地来源问题（相当于政府供地前征用农民集体土地或收回其他土地使用权人使用的土地并进行前期开发），应当由政府组织实施，具体填海施工工程可由政府招标确定给具体单位和个人承担。围海造地形成土地后，应按现行土地管理法律法规规定供应和使用。围海造地形成的土地用途不符合《划拨用地目录》的，应办理土地有偿使用手续。土地用途为经营性用地的，应以招标拍卖挂牌方式供应土地。

三、土地使用证转换

要获取围垦土地的土地使用证，必须将农业用海转为建设用海，取得建设用海使用证，再将建设用海使用证转为土地使用证。目前对北洋涂围垦工程主要开展了农业用海转建设用海工作。农业用海转建设用海主要由以下几个步骤组成：1.测量定位及宗海位置图、宗海界址图的编制;2.绘制项目工程总平面图;3.编制海域使用论证报告书;4.邀请专家进行项目评审;5.上报省海洋与渔业局审批;6.缴纳海域使用金;7.下发项目建设用海海域使用证书。