秦皇岛房地产发展研究_秦皇岛房地产分析

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秦皇岛房地产业发展分析

摘要：房地产业作为国民经济的重要产业，起着举足轻重的作用。近几年来随着环渤海经济的风生水起，以及房地产市场的发展，作为滨海宜居城市的秦皇岛，以假日蓝湾为代表的旅游地产也风生水起。本文以秦皇岛为例，对秦皇岛房地产业的现状、价值、发展前景进行分析，认为秦皇岛具有发展房地产的巨大空间。

关键词：房地产业；现状分析；发展形势；

随着社会主义市场经济秩序的建立，房地产业面临着极好的机遇和强有力的挑战，如何推进房地产业，特别是中小城市的房地产业的发展呢?

一、全国政策简略分析:

2010年是房地产政策调控年，2011年进一步加强房地产市场调控2012年房地产仍将面临严厉的调控政策，短期内至少上半年难以放松。

2012年1月温家宝主持召开国务院第六次全体会议说“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。”

从2009年楼市调控以来，温家宝总理已五次明确提及“促进房价合理回归”。今年上半年开发商资金链将步入艰难境地，房价可能出现进一步调整，但房价暴跌的可能性不大。2012年房地产调控在供给方面有望出现调整。除继续抑制房地产投资投机外，将会进一步加大面对中低收入消费群体的保障性住房和小户型商品房的供给。房地产市场供给方面将出现结构性变化，长期供求将趋于均衡。

二、秦皇岛房地产发展状况

回首 1999年，全国房地产业出现新的特点。秦皇岛市作为中小型港口城市尤具代表性。具体表现为：（1）、投资增幅减缓。1— 9月全市房地产开发投资完成 88.763万元，虽与去年同比增长 96.86％，但逐月累计投资减幅约 39.8％。（2）、空置商品房增加。1－9月全市房地产空置规模达到 23.9371平方米，同比增长 61.3％，是今年竣工面积的 1.35倍。

2009年秦皇岛房地产开发投资 783300（万元）房屋竣工面积 1049105(平方米)商品房屋销售面 1776860 积(平方米)，受 2008 年金融危机影响，市场留下较大存量，其消化分解到 2009 年 2010 并且，随着经济好转，市场出现报复性增长，随着经济好转，市场出现报复性增长，使销售面积出现 了大幅上涨，同时，受 PPI 涨幅较大影响，在投资额大幅增长的情况下，了大幅上涨，同时，涨幅较大影响，在投资额大幅增长的情况下，房屋竣工面积反而出现了大幅下降。房屋竣工面积反而出现了大幅下降，秦皇岛市供求比严重失衡，预计未来两年在供应紧张的情况，楼市会有较大幅度的增长。

秦皇岛房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模最大，秦皇岛房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模最大，发 展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；南、北戴河以旅游度假为发展 基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。

2010年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值930.49亿元，比上年增长比上年增长12.3%。财政收入GDP比重15.1%，比上年提高0.8个百分点。2010年秦皇岛财政收入、企业效益、居民收入实现“三增长”，经济发展质量和效益明显。财政收入累计完成140.38亿元，同比增长22.4%。规模以上工业经济总体呈现回升向好的运行态势，全市规模以上工业完成增加值283.292亿元，同比增长17.3%，全年城镇居民人均可支配收入17118元，比上年增长10.7% 根据西方关于房地产投资理论，秦皇岛房地产正处在黄金投资时期。

从目前项目和即将的政府所出土地量分析，秦皇岛房地产市场空间很大，销售量不会有明显下降，有些楼盘的成交量还有很大上升的可能，国家政策控制房价过快上涨对本市影响不是很大。作为旅游城市，秦皇岛休闲旅游与地产结合度不高，外来价值投资与本地居住功能未能有效区分秦皇岛房地产市场而言，品牌树立、制度规范化、王牌销售理念等专业化增强。项目优劣更加明显，定位更加清晰，市场细分时代来临。总而言之相近的产品之间市场占有率的竞争将明显并更加激烈。所以做好强有力的销售体系和销售团队是秦皇岛房地产未来的关键。

秦皇岛近几年新开楼盘大增，各大地产相继进入秦皇岛，秦皇岛房地产的激烈竞争时代已经开始，并会在2012年政策趋势下异常激烈。未来地产想要立足地产并向秦皇岛地产领跑者发展需要独树一帜并战略上谋划占领其市场份额。

秦皇岛很多房地产公司已经各出奇招寻求变革：“例如竹海先造景后销售的体验式营销理念。05年我进入顺驰的时候，在天津顺驰一手房开发就已经用过了。而在秦皇岛住宅项目几乎是首创；首府在秦皇岛“偷面积”，加产品的价值提升，也是首创，而在深圳等大城市屡见不鲜；玉带湾打造果岭式园林特色；状元府利用教育；天津蓝印户口等等。”

如何做好策划对我们的定位和目标客户群定位及市场推广等判断和制定的利润最大化、树立品牌等是否合理。在此基础上需要这样一个无孔不入的狼性销售团队，即使策划推广不给力，也能够结合现有的资源例如两个地块的关联及共享等等占有一定的市场份额。而如果推广策划很给力那就是该地产辉煌时刻的到来。秦皇岛在房地产业的发展拥有相当丰厚的条件。

秦皇岛房价上涨和土地、原材料价格上涨有很大关系。据估算，秦皇岛房屋销售价格中土地成本占60%。土地是稀缺资源，其不可再生性决定了供应量将会逐渐减少，根据供求关系原理，土地价格还将会升高，因此房价现在还看不出下调的迹象，至少3到5年内不会下调。随着2008年北京奥运会的临近，作为足球分赛区的秦皇岛，其京津后花园的效应将会得到充分发挥，届时将会有大批京津人士到XXX安家置业，在需求的强劲拉动下，今后秦皇岛房地产市场无疑继续走高。

三、秦皇岛房地产的发展拥有无可比拟的优势

1、庞大的目标客户群

针对房地产而言秦皇岛虽然不是一线大城市，但是秦皇岛各方面的资源非常优越，例如地理位置资源，海洋资源，旅游资源，交通资源，自身发展资源等。所以秦皇岛不像大多数同级别城市客户群主要靠当地周边支持。秦皇岛客户群大概比例是外地本地4:6如果是北戴河南戴河外地比例更大。外地客户群主要来自京津唐和东北。而且随着环北海经济圈和秦皇岛的发展除此之外的外地客户群也越来越多。有足够的客户群支撑，开发商有动力开发。体现在秦皇岛房价涨幅名列前茅。

2、海洋资源

从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流。中国沿海生活城市带正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应。处于海岸线上的城市未来具有巨大的发展潜力，海景资源是稀缺资源，使秦皇岛市摆脱级别的束缚。

3、旅游资源

强大的旅游资源拉动投资置业及休闲旅游地产。休闲旅游将成为潮流，休闲旅游地产将成为一种富人的趋势。秦皇岛以旅游立市必将给秦皇岛房地产市场带来更多人投资第二住所。

4、经济发展

秦皇岛经济发展空间广阔。开发区、工业区、南戴河北戴河、绥中等等都在大力发展。星光地产现在地段优势明显：海港区开发规模最大，发展最成熟，配套最齐全。是目前钢需的理想之地。而至少在2012年上半年对钢需的拉动是各个地产的主要目标。因为2012年很

可能是秦皇岛房地产市场涨幅最低的时刻。

四、秦皇岛现在虽然有诸多有利条件，但现实中同样存在挑战。

1、政策影响

曾经投资和钢需比例大约8:2在政策调控下大量投资者开始观望，仅有小部分反而给予投资地产。2011下半年成交量大幅下降。至少2012上半年仍将继续。未来市场的不完全遇见性使得我们不能完全的靠加大推广成本吸引客户群，定位的目标客户群要充分地发掘。利用销售团队成交犹豫和观望的客户群尤为重要。

2、竞争对手多

目前秦皇岛房地产在售和预售楼盘历史最多。秦皇岛海港区2012年楼盘竞争将无比激烈，众多地产在地段、商圈、配套、价格等等因素上大做文章。在未来的竞争将非常激烈。政策放松市场好转的几率不大，将加大策划和销售团队的竞争。

打造狼性销售团队，地产的特点大多数人会在相近或者相似的产品之间比较，只从地理上看，竞争对手很多，所以为了占领市场份额和可持续发展，必须有一个自己的强有力的销售团队。充分调查市场寻求差异最大化，规范管理，强有力的推广。

3、机遇和挑战

去化理想，为将来市场趋于稳定时带来优势，洗牌阶段带着未来的发展。有出局的就有成功的。良好的地块，如果有自己的营销团队冰球营销和策划做得好，去化时间理想，可以占领足够的市场份额。

那么将对未来市场有积累，并且为市场好转利润爆发做好沉淀。

据不完全统计房地产直接带动的行业有160多个，如果调控过大，将会影响经济。而且出台的政策均说明是控制房价过快增长。如果政策调控力度继续加大，房地产的严寒即将到来。

无论如何总有一部分钢需是我们必须抓住的，针对钢需设计一些产品。针对目标钢需做对等的销售。保持一定的占有率，销售期间通过销售团队和营销诊断以及推广不断提升，提高产品价值，增加公司利润。

总结建议如下：随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。秦皇岛拥有丰富海景资源的城市，是旅游度假的天堂，秦皇岛的房地产业必将有更大的发展机会。加之环渤海经济圈的飞速发展，京津冀区域战略地位不断提升，秦皇岛海滨旅游业所具天时、地利之优势，如果能扬长避短、合理规划、科学发展、抓住机遇，定会迎来一个旅游房地产大发展的时期。

参考文献:

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[2]刘羽翔.浅析秦皇岛旅游房地产的发展.科技创新与应用，2012（9）

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[5]李海洲.秦皇岛市房地产发展现状.东京文学，2009（9）