房产出租涉及的税项 8.26_按份共有房产出租
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房产出租涉及的税项(适用于营改增前)
一、营业税
我国与房屋出租事项相关的营业税法律法规主要有：《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称《营业税暂行条例》）、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《营业税实施细则》）、《营业税税目注释（试行稿）》（以下简称《营业税税目注释》）、《国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（以下简称《财税[2008]24号文件》）。
(一)房产出租是否属于营业税的应税范围及纳税义务人
《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”关于征税对象，《营业税税目注释》有更明确的规定。根据《营业税税目注释》第七
（六）项指示，租赁业隶属于服务业项下，是《营业税暂行条例》中的应税劳务。《营业税税目注释》第七
（六）项规定的“租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。融资租赁，不按本税目征税。”（根据《营业税税目注释》第三
（一）2项，融资租赁属于金融保险业。）
此外，《营业税实施细则》第四条规定：“条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：……..（四）所销售或者出租的不动产在境内。”因此，行为人有偿出租位于中国境内的房产的应当缴纳营业税。如果房屋没有出租，就没有应税营业额，因此不用缴纳营业税。
根据上述规定，房产出租被视为营业税应税劳务，提供房产出租的业主（单位和个人）是营业税的纳税义务人。
（二）房产出租营业税的计算
《营业税暂行条例》第四条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。（应纳税额计算公式：纳税额＝营业额×税率）营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合成人民币计算。”
1.税基
营业税的税基是指应纳税计算公式中的营业额。《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”同时，根据营业税的性质（营业税不是所得税），除非法律另有规定（《营业税暂行条例第五条》），提供劳务和销售无形资产和不动产的主体应就其全部收入缴纳营业税。因此，房产出租的业主应就全部租金缴纳营业税。
营业额由纳税义务人根据交易的真实情况申报，但根据《营业税暂行条例》第七条的规定，“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”
2.税率
根据《营业税暂行条例》第二条规定，“营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。”《营业税税目税率表》（由国务院第540号令颁布）规定的服务业税率为5%。因此，房产租赁的营业税税率原则上是5%。
为了支持住房（尤其是廉租房和经济适用房）租赁市场的发展，财政部对于住房租赁出台了特殊规定。《财税[2008]24号文件》第一条规定，“
（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税……”第二条规定：“……
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”
因此，将房产出租给个人居住的且业主为个人的，适用1.5%的营业税税率；其余的，将按照5%的税率征收营业税。
（三）营业税的征管规定
1.扣缴义务人
《营业税暂行条例》第十一条规定：“营业税扣缴义务人：
（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。”
2.纳税义务或扣缴义务发生时间
《营业税暂行条例》第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。”《营业税实施细则》第二十五条第二款规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 3.纳税地点
《营业税暂行条例》第十四条规定：“营业税纳税地点：......（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。”
二、城建税以及教育费附加(一)城建税和教育费附加的法律义务
城市建设维护税（以下简称城建税）和教育费附加是税上税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（以下简称《城建税条例》）第二条和《征收教育费附加的暂行规定》（以下简称《教育费附加条例》）第二条的规定，凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人都应当缴纳城建税及教育费附加。1鉴于房产出租需要交纳营业税，根据上述法律的规定，也应当缴纳城建税及教育费附加。
(二)城建税和教育费附加的计算
1.税基
作为税上税，城建税和教育费附件的特殊之处还在于，其计税基础是应当缴纳的增值税、营业税、消费税（三税）之和2，即城建税应纳税额 =（增值税+营业税+消费税）X 城建税税率；应纳教育费附加=（增值税+营业税+消费税）X 教育费附加率。因此，当法律规定减征或免征三税时，也当然减免城建税及教育费附加。
2.税率（1）城建税
根据第四条的规定，“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。”
1《教育费附加条例》第二条规定：“凡缴纳产品税（后改称消费税）、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发[1984]174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。” 《城建税条例》第二条规定：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人）都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。” 2《城建税条例》第三条规定：“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。” 《教育费附加条例》第三条规定：“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”（2）教育费附加
根据《教育费附加条例》第三条规定，“教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”
（三）城建税及教育费附加征管规定
根据《城建税条例》第三条、第五条和《教育费附加条例》第三条和第六条的规定，3城建税和教育费附加分别与三税同时缴纳，适用三税的征管规定。
三、房产税(一)纳税对象
房产税属于财产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）第一条规定，“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。”因此，我国房产税的征税对象是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产。
(二)纳税义务人
《房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”
(三)纳税时间
可以回答“还没有办理取得房产证的物业，是否业主也要缴纳房产税？” 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定：“关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量小房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
4（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”
3《城建税条例》第五条：“城市维护建设税的征收、管理、纳税环节、奖罚等事项，比照产品税、增值税、营业税的有关规定办理。”
《教育费附加条例》第六条：“教育费附加的征收管理，按照产品税、增值税、营业税的有关规定办理。” 4有此项规定是因为，根据税法规定，居民用于租住的房屋不缴纳房产税，如将自住的房屋用于出租或出借的将征收房产税。因此，没有取得房产证的物业，业主是否应当缴纳房产税的问题需要考虑具体情况。如果是正常的商品房买卖，还未取得房产证的情况按照（国税发〔2003〕89号）处理；如果是《房产税暂行条例》第二条中出现的情况（如产权处于纠纷中等情况），按该条的规定处理。应当说，相关税收发法律的精神是：房产只要投入使用的，除了税法有免税规定，都应当缴纳房产税。
(四)房产税的计算 1.税基
《房产税暂行条例》第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”此外，第七规定：“房产税按年征收、分期缴纳。”
2.税率
根据《房产税暂行条例》第四条规定，“依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”但《财税[2008]24号文件》第一条规定：“
（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税……”第二条规定：“……
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。”
因此，如果是将房产出租个给个人居住，房产税税率为4%，出租用于其他用途的，适用12%的税率。
四、城镇土地使用税(一)纳税义务人
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《土地使用税暂行条例》）第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”
(二)城镇土地使用税的计算 1.税基
《土地使用税暂行条例》第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。”
2.税率
《土地使用税暂行条例》）第四条规定：“土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”第五条规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当在本条例第四条规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。”
(三)税收优惠
《财税[2008]24号文件》第二条规定：“……
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”
(四)纳税时间
关于纳税时间点的界定（未取得产权证是否需要纳税），参见前述房产税（国税发〔2003〕89号）的规定。（前文引用的法条已经陈述）
五、印花税(一)纳税义务人
《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称《印花税暂行条例》）第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”就房产租赁事项，因签署租赁合同而需要缴纳印花税。印花税是行为税，合同的订立人都需要缴纳印花税，即出租方和承租方都需缴纳印花税。
(二)印花税的计算
根据《印花税暂行条例》附件《印花税税目税率表》的规定，房产租赁“按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。”
(三)税收优惠
《财税[2008]24号文件》第一
（四）条规定：“对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。”第二条规定：“……
（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”
六、所得税
根据《企业所得税法》和《个人所得税法》，房屋租赁所得扣除相应费用后，要分别缴纳企业所得税和个人所得税。企业所得税税率原则上为25%，个人所得税税率为20%。
基于支持住房租赁的发展，《财税[2008]24号文件》第二条规定：“
（一）个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税……”
