非法人型合作开发

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非法人型合作开发

除以一个公司法人名义进行合作开发外，在实践中，合作各方还采取成立项目经理部、设立项目共管账户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作开发合同约定。这种合作方式不用组建新的企业法人，简便灵活，故非法人型合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。

1、联合成立一个项目经理部，合作各方共同作为项目主体进行合作开发。双方设立项目共管账户，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作开发合同约定。

2、既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。实践中通常以合作一方作为项目主体所进行的合作开发。此种方式的特点是，尽管合作各方共同出资开发一个房地产项目，但是对外显示出来的项目主体只有一方，双方对合作开发的权利、义务，体现在双方的合作开发合同之中。未被登记为项目主体的一方，依照合作合同的约定，对合作开发项目享受利益，承担风险。不过，此种方式对出资金一方合作者而言，风险较大，因为其对合作开发项目而言，既

无土地使用权，又无实际经营控制权，其合作利益难以得到保障。

非法人型合作开发模式存在明显的不足之处，即这种合作方式相对松散，因而合作中双方之间容易产生纠纷。投资方的资金安全难以保障。笔者建议运用该种开发模式时要加强和完善对“共管账户”的管理措施。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一

方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。

当然，实践中房地产合作开发的具体方式往往纷繁多样，不会仅限于上述几种模式，房地产合作开发合同更是内容庞杂。房地产项目开发运营周期长、风险大，选择房地产合作开发模式时一定要考虑到投资安全问题，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范，不能违反法律的强制性规定，如不能约定保底条款、以合作之名行借贷之实，否则将可能导致合作开发合同无效。同时，在对方资信调查及违约责任等条款约定方面一定要极为谨慎，下足功夫，从而避免自己合作利益受损。