房地产行业中期投资策略.doc_房地产行业投资策略
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长江证券：房地产行业中期投资策略
回顾历史，总结规律
为探寻地产股波动之谜，我们回顾了房改以来的行情史，并总结出五大规律：第一，实体经济和虚拟经济双重属性共同决定股价走势；第二，经济周期决定地产政策周期，地产政策周期平滑经济周期；第三，地产政策周期具有明显的内生性与滞后性；第四，板块机会大于个股机会，把握趋势重于研判价值；第五，地产股同步大盘且更富弹性。
路径依赖决定板块走势
2013年上半年地产股的波动再次印证了以上五大规律，而中国经济也依然走在“经济下行——政策微调——房地产反弹——经济上行——房价上涨——调控趋紧——经济下行”的老路上。尽管市场对中国经济走内生增长新路的预期愈来愈强，我们依然坚定的认为今年经济无法彻底摆脱对老路的依赖。这既是因为经济转型和制度变革很难一蹴而就，也是因为政府必须兼顾短期经济的增长。
基于以上逻辑，下半年政策托底和地产调控加码的可能性依然很大，也将最终改变地产板块的走势。
地产股将从绝地走向反击
我们坚持自3月以来就反复重申的观点：房地产二、三季度将低位震荡，而在四季度会迎来趋势性行情。展望未来，尽管三季度地产销售可能环比改善，但是以下四大因素将从根本上制约估值中枢的提升：宏观经济恶化、流动性趋紧、中报业绩低于预期和政策风险累积。在三季度利空充分释放的预判下，低估值的地产股将在四季度迎来新一轮的行情，其催化剂有三个：
1、政策托底可能带来的流动性改善和调控政策松动；
2、推盘量的大幅增长会推动销售环比提升，并抑制房价的过快上涨；
3、十八届三中全会和城镇化会议可能释放诸多利好信号，从而改变市场对大盘和地产股的悲观预期。
投资建议
三季度标配地产，并坚守业绩确定的龙头地产股。四季度超配地产，并重点关注高增长的区域性地产股。推荐金地集团、招商地产。
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