交房物业总说明_物业交房流程说明

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一、交房总说明

（一）交房的流程分为物业接管和业主收房二部分。物业接管可先期规避一些业主 验房问题。

（二）制造轻松愉悦的交房氛围，促进客户顺利的收房。

（三）合理编制交房流程，确保交房工作井然有序。

（四）规范操作，树立公司形象，为后期销售及开发商形象奠定基础。

（五）分工明确，责任清楚，便于现场操作。

二、交接验收规程 1)目的规范物业管理处的物业验收程序、确保物业验收工作得到有效控制、明确在物业接管验收中交接双方责任，保证物业入伙工作顺利进行。2)适用范围

适用于销售部配合房开公司及物业公司接管小区的验收。

三、职责

1、物业公司接到开发商的物业接管通知后，物业公司负责指定、各职能部门负责人及专 业的工程技术人员组成验收小组，销售部及房开公司派专人加入验收小组，共同验收。

2、验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和各项设备、设施出厂合格证书 及相关的试验报告、运行记录等技术检验资料的验收。

3、验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量，按设计要求进行验收，对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4、验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、电话、电视通信系统、电梯系统、空调系统。

四、工作程序

1、验收的准备。

验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划，验收标准。

2、验收的实施。

（1）验收小组依据验收计划标准，按专业分工进行验收。

2）在验收过程中，检查出未达到验收标准的设备、设施及与设计要求不符的设备、设施，提出书面整改报告返回至开发商并由开发商督促施工单位进行整改。

（3）对在预验收中未达到要求的设备、设施，整改合格后进行正式验收。

3、物业验收后处理

（1）验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。

（2）验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收报告的评定及意见书呈交公司负责人。

（3）验收小组代表物业公司向开发商进行正式移交。

（4）办理正式移交手续后移交全部相关档案资料、房门钥匙，进行存档备案。

五、物业接管验收标准（附相关验收标准）

六、物业验收检查程序

1、各项记录完整、手续齐全。

2、出现不合格项目，整改后再进行二次验收。物业交接验收资料清单

（实际交接资料内容根据目前情况而定）

一、小区红线图

二、建设工程规划许可证

三、建设用地许可证

四、征用地申请批复文件

五、消防审查批准文件

六、建设工程规划验收合格证

七、供（用）电合同

八、供水合同

九、消防验收合格证书

十、人防验收合格证书

十一、电梯验收合格证十二、十二、燃气工程验收合格证

十三、水电工程验收合格证

十四、建设工程竣工验收合格证书

十五、建设工程竣工档案备案证书

十六、消防系统移交证明、消防设施验收移交表

十七、电梯交接协议书、资料移交清单

十八、围墙红外报警系统验收记录表

十九、闭路电视监控系统验收记录表

二十、可视对讲系统验收记录表 二

十一、给排水设备移交资料 二

十二、高低压配电移交资料 二

十三、房屋移交验收表

二十四、景观绿化工程验收移交表 二

十五、竣工图纸移交清单 二

十六、小区门面租赁合同 二

十七、总平面图

三

十、竣工图------包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的 全套图纸；

三

十一、地质勘察报告； 三

十二、地下管网图 三

十三、图纸会审记录；

三

十四、钢材水泥等主要材料的质量保证书； 三

十五、新材料、构配件的鉴定合格证书； 三

十六、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； 三

十七、砂浆、混凝土试块试压报告； 三

十八、供水、供暖、管道煤气的试压报告。三

十九、共用设备台帐（清单）

房屋主体接管验收标准

（质量与使用功能的接管验收标准）

一、主体结构

1、地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

3、木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害、其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。

4、砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

5、凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

二、外墙不得渗水

三、屋面

1、各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

2、平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

3、阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

四、楼地面

1、面层与楼层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

2、卫生间、阳台、洗漱间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

3、木质地面应平整牢固，接缝密合。

五、装修

1、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝适度。

2、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应设铁栅栏。

3、木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

4、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝、起泡等缺陷。

5、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。

6、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

六、电气

电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或邦接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1兆欧姆/千伏。

1、应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

2、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

3、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。

4、电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，牵引机的噪声和震动声不得超过电器装置安装工程及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

5、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

6、除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

七、水、卫、消防

1、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

2、高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。

3、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全，制动灵活。

5、水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

6、消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。

八、附属工程及其他

室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

1、化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够的坡度，并不应超过2个弯。

2、明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象。

3、房屋入口处必须作室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

4、房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置需符合有关规定。

5、挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道应畅通，无阻塞物。

6、单位工程必须做到工完料净，场地清，临时设置及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

7、群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

房屋室内验收标准

项 目

验 收 标 准 水、电、气

通畅，计量器具完好、齐全，开关正常，具备正常使用条件，电路回路标志清 楚、试电正常 门、窗

开关灵活，无破损，无污迹，横平竖直，拼缝完整，玻璃、纱完好，型材无破损、配件齐全，防水胶到位，固定件无外露，缝隙填充饱满、门窗位置准确，门窗框外无嵌填密封胶槽口，窗框周边使用水泥沙浆填缝，明螺丝未加处理，外墙面推拉槽口无积水，接缝垂直，角度方正，推拉通畅。

弱电系统 可视对讲、安防系统、有线使用正常，电话、宽带电视放线到位 地 面 色泽一致，接缝平整、顺直、严密，无裂缝，无空鼓，表面平整 天 棚

平整，无裂缝、无破损，无水泥、腻子灰巴，颜色一致，无污迹，无漏痕 墙 面 平整，无裂缝、无破损，无水泥、腻子灰巴，颜色一致，无污迹，阴阳角平直，无钉、眼

卫 生 地面无明显垃圾，门窗无涂料、无污渍、墙面无污染印迹 釉面砖

无色差，平整，接缝顺直，墙面无凹凸不平现象，无破裂，无变色，无污染。厨卫防水、给排水

灌水48小时以上，无渗漏，地面、管线排水坡度正常，配件、固定件齐全、完好，给水预留接口用铁堵头封闭，排水通畅、防水层增加保护层 油漆涂料

油漆无流挂，漆膜不缩边，无裂纹，不咬底，漆膜表面不起雾，漆膜无起泡、陷空、起皱，表面无纹丝，色泽深浅一致。涂料无流坠，看不见刷纹，无渗色、浮色、泛白、咬底，无皱纹、针孔、橘皮、起泡，无掉粉，有光泽，无开裂，脱落，回粘等。开关、插座 插座离地面不低于200mm、照明灯开关距地面高度宜为1.5M,开关不得装在门 后、卫生间插座宜选用防溅式，并列安排的开关、插座上下偏差不大于1mm.总开关为漏电断路器，漏电动作电流为30mA,具有过负载、过电压保护功能。地漏：地漏部位低于整体地坪，下水应畅通。龙头安装：平整、水平、牢固、不渗水、开启灵活。