以科技地产为特色,商住地产战略协同_科技地产战略发展报告
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以科技地产为特色，商住地产战略协同【搜狐产业新区】：听说北科建提出了科技地产的模式，内涵是什么？
【郭莹辉】：工业用地一般会细分出教育、科研等用地性质。大类上看，科技园区开发还是工业地产的范畴。我们提出的科技地产是工业地产的高阶阶段，我们服务的客群是高科技里面的创新型和成长型企业，为这些特定的企业去服务。同时，我们按照经济规律和市场化的方式，来开发科技载体。但更重要的是，我们做科技地产的目标是为了实现区域的高新技术产业聚集作用，并在科技地产开发过程中力求达成三重利益的平衡。第一，首先是满足地方经济发展的诉求。通过我们专业化的运营帮政府完成产业聚集，实现就业、税收、产业升级等功能。第二是服务好入驻企业，使他们容易生存和发展。园区的建设是物理空间概念，但是真正的内核是通过产业服务体系将产业里相关企业聚集在一起，使这些企业交易成本、创新成本降低，创新更加活跃。通过硬的环境建设和软的服务体系建设，企业在这里的生存和成长的速度会加速。第三个才是开发商自身的利益诉求。因为我们是从政府那里大规模批租土地建设科技园区和实现产业聚集作用。政府的目的达到了，企业的目的达到了，我们对他们两个重要客户服务的过程中我也获得相应的项目开发和产业增值服务的回报。
【搜狐产业新区】：政府有税收能解决就业，企业服务环境好，成长快，有聚合作用。只有这样，对我们开发企业来讲，才能获得持续稳定的回报。而不像住宅一样，销售成功就能收到利益。所以，科技地产这个名字听起来挺响亮，但是不好干。
【郭莹辉】：科技地产从服务对象、运作模式和我们的终极目标来说，和商业地产、住宅地产肯定是有比较大的差别。科技地产，科技是我们的服务对象，地产是我们的经营方式，这才叫科技地产。行业里面也有人讲科技地产，但是他们指的是在建筑里面通过设计、材料、工艺改变工作空间的舒适性、智能化，这应该叫地产科技。
【搜狐产业新区】：我们去年也做了一个低碳地产的规模与挑战，跟“科技地产”这还真是两个概念。
【郭莹辉】：我们内部也提炼出科技地产的开发模式，从定义提出、模式设计等方面都有一整套完整的理论体系。只有想明白了为什么干、怎样干，才能干得好，为行业起到引领和示范作用。刚才上面提到的，我们认为这是一个狭义的科技地产定义。我们按照行业和客户群划分的，所以叫广义的科技地产的定义。北科建现在主营业务分三大块：科技地产业务和住宅地产业务、商业地产业务，其中科技地产是龙头，商住地产战略协同。也就是说，北科建是同业多元化的经营策略。科技地产业务是战略性业务，对于政府来讲，一个园区的形成也是需要时间去考验的，对于一个市场化的企业来讲，自然而然时间就是风险。按照我们经验，一个科技园区要用六到八年才能建设成为一个高品质的园区。在北科建，我们为了使企业能更好的为社会服务，能保持持续的发展，我们提出了“社会效益为首，经济效益为本”的新的企业经营理念，就是说我们做项目投资时首先要考虑项目本身对社会有多大的贡献度，能承担多大的国家使命或者社会责任，这是我们取决投资与否的重要前提。当然，项目还要有一定的投资回报，否则，我们企业就无从谈起可持续发展了。
【搜狐产业新区】：所谓社会效益就是两者之间必须是依存的关系。因为必须有这种社会效益才能使科技园区与入驻企业保证持续的诚信，或者持续的信赖关系，才能有持续的回报。
【郭莹辉】：企业要具备一定的投资回报能力，才能坚持我们科技地产开发和盈利模式，不断地在国内复制我们的园区产品。目前，我们在全国储备了总投资550多万平方米，投资额有三百多亿，这里面一半的投资配比是在科技地产领域，现在在北京、无锡、嘉兴、青岛都有布局。
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