中国地产基金形势回顾与展望_中国地产基金案例分析

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2014，中国地产基金形势回顾与展望

2013年注定会被后人记住，是因为18届三中全会。这是习李新政纲领性的会议，被寄予太多关于改革的厚望。中国十年一度的政治周期也由此拉开大幕。本届政府在驾驭政治和经济上展现了与上届政府截然不同的强势与老练：反腐风暴打到老虎，利益集团人人自危；经济层面重归市场，不再过度而笨拙的“见招拆招”。具体到房地产领域，居然第一次被冷落，让人有政策落空的感觉，其实中央政府恰恰意在釜底抽薪，意在让市场消化，通过“长效机制”来解决久病不愈的痼疾。此时无招胜有招，相比之前的“越调越涨”，这回并没有针对性的“国几条”却给人以更加严肃的信号，反而令人警醒。

中国房地产的问题不在房价，而在投资出口与民生保障。中国经济遇到的问题也不仅仅是实体经济不振，而在经济转型与在世界格局中的重新分工定位。解决房地产的问题必须首先解决中国经济的问题，而解决中国经济问题的办法也绝不能是用粗暴的行政手段去硬性掉头，中国智慧在于“事缓则圆”，解决房地产的问题也需要靠时间来消化，这我想就是“长效机制”的要义所在。我们关注到本届政府的着力点在于金融市场化和新型城镇化，这明显是把蛋糕做大的思路，倡导混合制经济，也是又一次把目光投向民营经济，国进民退多年后，整体经济的活力终究还是需要来自民间。在美国经济强势复苏而整个新兴经济体面临发展受阻的大背景下，在中国经济发展已经成为一个能源高度依赖国而同时又带来严重的环境污染与社会不公问题时，作为世界第二大经济体的中国，其大国地位却遭遇前所未有的挑战甚至挑衅时，我们应该相信中央改革的决心，而至于改革是否能够达到效果，我们也许还不能简单用西方经济学理论来评价，更应该相信凭借中国地域广阔的腾挪空间，凭借强政府以及三十年改革的积淀，这艘大船或许可以避免走进那些被西方经济学家断定的“中等收入陷阱”。而至于房地产，这些年房价的上涨有着更多抵御通胀和资产避险的意味，当无处可去的资金找到了更好的方向，洪水退去，堰塞湖之危也就自然解去。

房地产的现在和未来是怎样的呢？在2013年，我们一方面看到地王频出，面粉贵过面包已成常态，资本仍在源源不断的流入，而千亿军团已扩大到接近十家，另一方面我们又看到行业性的恐慌，鬼城从鄂尔多斯传染到了温州，还有更多的城市在加入，开发商纷纷逃离三四线回归一二线，为了回归一线甚至可以不要利润！进入2014年，我们明显的感觉到还有一个层面的恐慌也在蔓延，房地产商们究竟还能再卖几年房子，除了卖房子这个行业还能做些什么？还有，新型城镇化与我们熟悉的城市化究竟有什么差别？未来真正有使用需求的客户会是谁？而新一代的客户们究竟在想什么？移动互联时代会对传统的房地产业造成什么样的颠覆？万科在向阿里巴巴、腾讯、小米这样的移动互联时代的巨头与新锐甚至90后的潮人马佳佳取经，南派的开发商们如龙湖、绿城、花样年等已经开始思考物业与社区商业的网络价值，受电商冲击最大的商业地产开发商们则在思考该如何利用大数据和O2O。所以关于房地产业的未来还真不是房价的问题，这个古老而又复杂的行业遇到了很多新问题。如果把眼光放的更长远些，可以有一个比较清晰的预判，房地产开发终将退出历史舞台，而房地产业本身将会体现出更多服务业的特征，房子将作为一个体现使用功能的空间去服务于其使用对象，通过服务去获得价值，这才应该是作为服务业的房地产应该做的事情吧。

当我们把预测的时间缩短到未来十年，我们将看到一个纠结而挣扎的十年，不论是名列TOP100的大公司还是区域性的中小企业，求存求变是共同思考的问题。缘起于上一届政府的宏观调控，再加上金融改革的持续推进让金融工具不断完善，地产与金融的结合变得从来没有的紧密，金融地产甚至地产金融化已成行业共识。当“卖楼花”的期房模式被政策逐步限制，销售杠杆被一步一步的削弱，当土地成本的不断高企并已占据开发成本的大半，当开发商们意识到相比保价更有意义的是保量保现金流时，房地产行业其实早就不是什么“暴利”行业，千亿龙头们更像是房子流水线的制造商，而大多数中小企业能够指望的也不过一些关系资源所带来的“特殊”利润，此时也只有通过金融去重构杠杆，才能看到一个合适的资本收益率。另外的突围方向是产业地产。商业地产先行却很快催生了一个更快的泡沫，在大多数开发商还没搞明白该如何去做运营时，他们就面临着同质化严

重、招商资源匮乏、人员成本持续抬高的局面，开业就赔钱，散卖就死，而持有就会沉淀大量现金，真是两难境地。此外，还有旅游地产、文化地产、工业地产、园区地产、养老地产、物流地产等等，很多都逃不开“挂羊头卖狗头”的尴尬，无非就是制造些概念换得土地上的优惠，但也有智者，真正找到了地产之外的产业内涵，发现真正的蓝海。这就是地产未来的十年，在转型中寻找各自的定位，地产金融将是其中最大的推手。剩者为王，善于利用工具者将会游的更好。

回顾2013年，我们看到了很多地产金融领域的创新。开元酒店REITS香港上市成功，凯德REITS收购首地大峡谷，国投瑞银公租房REITS寻求上市，高和资本私募REITS收购丹阳大厦，华贸写字楼也通过境外结构在香港REITS上市，这让国内的商业地产资产持有者们又重新燃起了希望。此外，华润推出停车场基金让车位不再是鸡肋资产，海印股份“二房东”业务发行资产证券化，光耀东方联合中融信托收购中电信息大厦，国开金融成立拿地基金公开北京夺地，而万通则联手华润信托完成了中服地块的土地证券化！大资管时代的到来正在倒逼各路金融机构由简单的纯债权投资转型进入夹层甚至股权投资，机构的主动管理能力成为最重要的竞争力，而资产证券化也在本届政府的大力推动下也成为最热的话题，中信证券甚至拿出了自己北京和深圳的两处自有物业打包来做资产证券化的抢鲜，只因为他们明白这会是一块多大的蛋糕！2013年地产金融领域的创新甚至催生了一个个地王，资金在主动向大品牌开发商投怀送抱，跳过抵押贷款的框架直接作为股权投资为开发商配送拿地子弹（作为一种制度的选择，大多数这样的架构也是以地产基金的方式来实现的），资金杠杆从拿地环节就开始构建已成为大型开发商和金融机构们抢夺资源的必然选择。进入2014年，我们甚至发现万科入股徽商银行（还有传闻中与腾讯联手组建前海银行），恒大收购华夏银行股权，世茂收购申银万国股权，越秀收购香港创兴银行，地产商显然已不甘于处于价值链的末端，积极参与金融体系重构，形成“你中有我，我中有你”的态势，一场由地产商与金融机构主动靠拢的合围，让地产金融创新如井喷般爆发。

与此同时，当时间来到2013年，地产基金已不再是个新鲜而高深的概念，星星之火已在全国范围散播！在各大主流地产商的战略版图中，我们发现地产基金已成标配，借助资本的力量实现跨越式发现已由南向北在贯彻人心！当各类开发商开始思索转型，地产基金为他们开阔了思路，GPLP结构正在引领技术、资源与资本快速融合。还有越来越多出身于地产行业或者金融机构的职业经理人、操盘手投入地产基金创业的行列，律师、代理行、顾问公司、二手房中介、炒房团、煤老板、小开发商、小贷公司等相关行业的各类人等也在纷纷涌入这个行业，他们带来层出不穷的创新，也带来无数的新问题。地产基金的安身立命之所在是专业性，当这个行业已经大到鱼龙混杂、混淆视听时，地产基金的专业化已构成生存的必要条件！2013年，独立地产基金管理人更加重视他们的品牌维护，一些优秀的地产基金已经开始形成好的退出案例，投资人开始有了选择的依据，一些机构投资人开始入场，专业的力量得到了资本的尊重，好的地产基金有了爆发的前提。

在2014年的年初，与“中诚信托到期无法兑付案”同时爆出来的负面消息还有“星浩资本的投资人纠纷案”，地产基金的野蛮生长时代留下的烙印在这个事件中显现无遗，人们一边在猜想着信托的刚性兑付将以何种方式打破，一边在讨论着地产基金的高收益到底应该基于怎样的投资逻辑，而地产基金管理人们则需要思考该如何正确引导他们的投资人。不可否认的事实是，90%以上的地产基金仍在做基于债权融资的投资，做的是被有牌照的金融机构风控屏蔽掉的项目，承担着相对更高的市场的风险。而在这个市场草创之时，基金管理人和投资人彼此都还无从建立信任，一些外部的贴牌，大佬的站脚，以及为了迎合短期资本偏好的高收益承诺，就都成为吸引投资人的必需，而这些其实根本无法证明一个基金的好坏，时间终究会给出答案。2014年，人们预料信托行业会出现大量的兑付问题，人们对地产基金行业的担心甚至超过信托，毕竟这一年并不会是地产行业的丰年，毕竟地产基金行业的根基还无法承受太大的波浪。不过，就像所有的事情都有好的一面和坏的一面一样，在这样的危机中我们仍然看到的希望，那就是投

资人的理性回归，投资人将更加关注风险，更加关注项目本身，更加关注基金管理团队的投资和管控能力，优秀的基金管理人会获得更多的投票。

2014年，主动管理会是整个大资管行业的主题。互联网金融的冲击让银行都感受到了威胁，金融脱媒化在加速，资金端与资产端之间的信息不对称在快速消灭，套利空间在迅速收窄，金融机构躺着收钱的日子已经不复存在。随着主动管理的深入，摆在各家金融机构面前的问题就是管理的深度，构建自己的资产管理团队是各家都在积极准备的事情。具体到地产金融领域，会出现一个大地产基金范畴，也就是说除了资金来源会有不同，各家进行投资的方式会更加趋同于地产基金（实际上中国的地产信托就是地产信托基金），比拼资金渠道、资金成本、项目资源的同时，也在比拼着资产管理能力的高低。仅就地产金融范围，我们坚定地认为出身于地产行业的地产基金管理人具备更加深厚的行业基础，也更有机会去挖掘资产的价值，应该在这个大趋势中占据更为有利的位置。我们有理由相信从今年开始会有更多地产基金会回归到股权投资的主路上，会有更多精彩的地产金融创新案例由他们主导产生。

2014年，我们相信中国仍是全球最有活力和最有机会赚到钱的市场，在中国成长起来的富裕阶层既会做全球的资产配置也会把主要的投资仍留在中国这块热土，为他们进行财富管理仍就是一个巨大的金矿，财富传承的更迭正在进行时，家族财富如何有效管理和继承是个大课题，有很多事情值得去做。我们认为作为这些年最具保值增值意义的资产，房地产仍会是富裕阶层的重要选择，地产投资仍是可选不多的稳健性高收益投资。房地产行业仍有值得挖掘的宝藏，在整体经济转型中作为事实中的支柱产业，房地产行业还将被赋予稳定器和提款机的重大责任，新型城镇化的破题仍然需要房地产的协同，超级大城市的形成仍然没有停止，仍会带来大量更新和重建的机会，而随着城市化的深入，分工和细化将对城市的功能化提出更高的要求，人们会发现房地产除了住宅之外还有广阔的空间。可以预见，随着人们需求层次的不断丰富，随着技术革命的深入，房地产会出现

更多的细分市场，出现更多的盈利模式，行业也会出现专业化分工，会有更多专门做设计的、专门做建设的、专门做运营的和专门做投资的各类专业公司，盈利模式会更加清晰，也更需要金融工具的支持。

在这个创新层出不穷的时代，不烧汽油的特斯拉已经进入中国，BAT大战硝烟弥漫各行各业，私人订制已从银幕走入现实，地产基金行业跨越着地产与金融两大面临剧烈震荡的行业，面临的是来自两个方向的大变局，极凶险却也是真正的大机遇！在这样求变的大格局下，我们相信金融将发挥其调动资源的市场调节作用，将土地、资金、知识、人力等各类资源进行有效串联，让专业的人更有机会专心做专业的事，让资本投给最会创造价值的人，让社会资源减少一点低效的重复浪费，让更多的需求找到合理的满足。地产行业的大转型中，地产基金理应扮演更重要的角色，追逐并放大这个行业最进步的力量，成为行业中的正能量！小米的雷军有一个判断真正触动人心，这是一个再也难遇的大时代，找对风向，猪都会飞！