关于我县房地产业税收征管现状和对策的调查与思考_房地产业税收征管
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关于房地产业税收征管现状和对策的调查与思考
近年来，随着我县房地产业的快速发展，已经成为拉动经济增长的重要引擎，其在县域经济中支柱地位日益彰显，房地产行业的税收已经成为我县地方税收收入的一项重要来源。笔者通过对我县多家房地产企业进行调研，结合征管实践，对目前房地产税收的征管现状、存在问题进行了深入思考，从规范管理、开展巡查、完善监督、加大检查、加强协作等方面对房地产业税收征管提出了对策和方法。
一、基本情况
自2007年我县实行房地产税收一体化管理以来，在我县注册登记的房地产开发项目40个，目前在建的项目18个。几年来，房地产税收逐年快速增长，2007年入库1828.06万元，占税收总量的24.07%，比上年同期增长118.35%；2008年入库2664.11万元，占税收总量的27.22%，比上年同期增长45.73%；2009年入库4936.62万元，占税收总量的41.41%，比上年同期增长69.23；2010年入库5703.97万元，占税收总量的39.28%，比上年同期增长15.54；2011年入库8598.52万元，占税收总量的41.57%，比上年同期增长50.75%。我县目前对房地产企业主要是按属地管理，行业化管理，专业化操作，以企业自行申报和税务机关日常检查相结合，按房地产一体化管理的要求，税收管理员归集基础资料，建立相关台帐对房地产企业监控和管理。
二、存在问题。
房地产业的发展，增加了税收收入，其缴纳的税收总额呈现出强劲的增长势头，在税收收入起到了支柱税源的作用。但由于房地产开发、销售周期长，多个项目滚动开发，成本核算复杂，且纳税方大多为私营业主，财务核算不健全，加之政府相关的管理部门对其开发经营和税收
缴纳也未形成有效的操作性强的管理规范加以控管，房地产业的发展与税收的发展不均衡，在房地产税收征管中仍然存在一定问题：
（一）纳税意识不强
财务核算不规范
一是建账不规范，多数房地产业纳税人未按国家制定的财务制度规定建立健全财务核算体系，会计科目设置不全，会计核算简化；二是隐瞒收入，财务核算不及时，未按会计制度规定的收入确认时间及时确认收入，及时申报纳税。三是不开正规发票，以自制或购买的收款收据收取售房款，不向购房户提供销售不动产专用发票，混淆隐匿收入。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，征管一时难以细化到位，造成房地产企业在预付施工企业工程款时未按规定取得发票，而是收据。既影响了工程成本的及时结转，又给施工企业偷漏税款提供了机会。.房地产企业因为收取售房预售款所使用的统一收款收据与企业内部的往来款项没有规范使用，导致企业实际收取的一些预售商品房款项挂在内部往来帐上，等到款项全部收取后，才开具房地产售房专用发票，造成预售款不申报或者滞后申报，占压税款。
（二）现行税收政策不够完善
一是没有明确结转销售收入的时限。房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给购房者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生时间，但未明确预收帐款何时结转销售收入。
二是没有明确的成本结转办法。按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价方法；加之，销售收入的结转时间没有明确规定，企业在房产预售阶
段的销售收入均以“预收帐款”的形式出现，帐面记载无收入，只反映了前期的开发费以及开发过程中的其他费用，不符合收入与费用配比的原则。
三是跨年度工程的成本更加难以确认。房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按“开办费”对待，还是按“工程成本”对待，无法确认。特别对跨年度的工程成本费用的结转问题，为后期的税收检查带来了更大的难度。
四是费用无法计提。由于销售收入不能确认，各种费用的计提没有法定的标准。如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性很大。
（三）税收征管不到位
一是没有严格遵循统一规范的房地产税收管理工作规程操作。二是未对房地产工程分项目进行税收管理。目前房地产业税收管理方式不切实际，只对房地产开发企业进行税收征管，而未对房地产工程分项目进行税收管理；企业缺少对房地产项目税收的直接核算，不能真实反映每个房地产项目应税情况；税收征管人员局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况，没有更多地下企业核实情况，摸清企业的实际经营状况，地税部门掌握的税源信息不够全面，未能有效督促企业建立健全财务核算体系。三是执行政策不够有力。土地增值税的征管，对预售房的企业所得税预征，没有按严格按照总局“关于房地产开发有关企业所得税问题的通知”即国税发（2003）83号文件中“预售收入的利润率不得低于15%”的规定执行。
四、对策和建议
（一）细化房地产税收征收管理办法
该办法的内容包括：房地产业的税收法律依据；房地产业税收的过程管理和环节监控；房地产业税收的管理规范，明确征管对象的范围、管理机构职责及措施要求，与相关部门协调，以及房地产税收管理员的岗位职责和责任等。
（二）规范日常管理，把房地产税收一体化管理落到实处
一是建立房地产开发企业税源监控制度。地税机关要对所辖房地产开发企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料建立税源管理台帐，对其开发项目的投资金额、建设工期、工程造价、预收账款、已售面积和未售面积、竣工清算等情况实施有效监督，随时掌握房地产开发企业的动态。
二是实行项目管理。地税机关要对房地产开发项目实行分项目税收管理，建立房地产开发项目纳税台帐、预征税款管理台账。对房地产开发企业当年取得的预收款计算出预计利润并入当年应纳税所得额，征收所得税，并按项目进行税收跟踪管理，待该项目完工办理竣工决算后，确认该项目实现的销售收入，再按销售面积结转成本，确认收益，对以往年度预征利润部分进行纳税调整，多退少补。
三是建立按月巡查制度。主动管理，加大监管力度，实行源泉控管，并及时做好纳税辅导，解释办税的具体流程及所需手续，采取书面、电话、上门催缴等多种形式，使房地产开发项目的税源得到有效控管。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。
（三）加强日常检查，对房地产企业的财务状况进行监控
一是检查项目有关情况。以房地产企业的开发项目为重点进行检查，从项目的立项——土地征用——规划设计——前期工程费——建筑工程施工——配套设施支出——房屋销售产权转移进行顺序检查，主要
检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积、占地面积、建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二是检查财务会计资料。对房地产业的检查采用逆查法，从审查报表入手，进而审查总帐、明细帐，最后有针对性地抽查有关凭证资料。在检查中应着重对主营业务收入、开发成本、期间费用、销售成本、其他应税项目及代扣代缴税金情况进行监控，加强对有关重点科目和发票、合同的检查，如“预收账款”、“应付帐款”、“营业外收入”、“开发产品”、“销售成本”、“管理费用”、“开发期间费用”、“待摊费用”、“预提费用”往来科目、收入、成本科目等。
三是实地检查与询问调查相结合。在掌握项目开发总体情况和检查帐本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点调查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况，了解房屋销售方式，有没有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊销情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
（四）督促房地产开发企业纳税人建立健全财务核算体系，加强发票使用管理，及时核算收入，依法足额申报纳税
一要将房地产开发企业使用的预收款收据纳入发票管理，禁止使用自制收款收据预收房款的行为。
二要严查入帐票据的真实性及合法性。
三要加大对房地产开发企业违反发票管理行为的处罚力度，从源头上遏制房地产开发企业的涉税违法活动。
（五）加强对房地产企业的税收稽查
要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。
（六）加强依法诚信纳税宣传，提高企业的税法遵从度
在广泛宣传各种税法和税收政策的同时，有侧重地开展与房地产行业有关的税法宣传，并采取多种形式，开展纳税咨询服务，既要使纳税人进一步明确依法纳税是应尽的义务，又要使纳税人充分了解和掌握如何正确履行纳税义务，让纳税人充分了解税收在为社会管理、公共服务等提供财力保障和调节分配、调节经济等方面发挥的重要作用，从而进一步增强依法纳税的荣誉感和积极性。
完善内部管理，严格房地产税收管理员执法责任追究制度。按照区划配置税收管理人员，以房地产项目和房地产开发企业进行跟踪管理，充分发挥管理员对企业生产经营情况比较了解以及税源管理职责明确的优势，以管户为基础管好房地产企业开发项目，通过计算机信息管理、书面资料案头审核和下企业实地评估，全面掌控房地产税源情况。
（七）建立部门协作机制
通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。
一是取得国土资源部门的支持配合。根据国土资源部门及时传递的存量地和非存量地的用地信息，地税机关对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现土地税收的监控管理。
二是加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。通过与房产管理部门联系，广泛收集、有效利用涉税信息，以契税接管为把手，全面实行一体化征收，诸税种统管，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。
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