房开企业借款费用资本化期间的确定_借款费用资本化条件
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房开企业借款费用资本化期间的确定 ❶房地产开发企业利息资本化开始时点
房地产开发企业取得土地主要有以下两种资金运作模式： ⑴直接使用外借款项购入土地；
⑵先用自有资金购入土地，再将购入土地进行抵押贷款。两种模式均存在利息支出，在利息支出的资本化处理上存在两种观点：
⑴购入土地是为开发商品房进行必要的前期准备，属于开发产品的重点环节，为购入土地发生的利息支出应计入土地开发成本予以资本化；
⑵购入土地虽然是开发商品房的一个必要环节，因产品开发行为还未开始，且土地用途仍有变数，所以为购入土地发生的利息支出在商品房开发活动发生前，不应予以资本化。笔者认为，观点⑵的处理更符合会计准则规定，主要理由为： ⅰ根据利息资本化必须同时满足的三要素（资产支出发生、借款费用发生和为资产达到预定可使用状态的购建活动已经发生），若房地产开发企业取得土地的目的为自行开发商品房出售获利，因其开发活动尚未发生，不完全满足利息资本化条件；若房地产开发企业取得土地用于转手获利，在其取得土地后，待售土地无需开发即可达到预定可使用或者可销售状态，发生的利息费用也不应资本化； ⅱ根据《企业会计准则讲解（2010）》（财政部编写）例18-5，“某企业为建设厂房购置了建设用地，但尚未开工兴建房屋，有关房屋实体建造活动也没开始，在这种情况下即使企业为购置建设用地已发生了支出，也不应当将其认为为资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经发生”。所以笔者认为，房地产企业取得土地后至开发活动发生前的利息支出应予以费用化。
❷房地产企业利息资本化结束时点
根据《企业会计准则第17号——借款费用》第十二条，购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。因房地产预售制度的存在，部分房地产开发企业将取得预售许可证的时间作为利息资本化结束时点，其理由为产品已达到了预定可销售状态。笔者认为，这种处理方法不对，房地产开发企业利息资本化的结束时点应该为开发产品的完工时间。理由为：
ⅰ房地产企业的预售制度属于一项带有照顾性的制度安排，多数情况下，取得预售证的房产并未完工，后续开发费用仍然较大且周期较长，并且全国不同地区预售证颁发标准不同，以预售证的取得作为利息资本化终点必然会造成会计核算的混乱。
ⅱ根据《企业会计准则第17号——借款费用》第十三条，达到预定可使用或者可销售状态，可从下列几个方面进行判断：⑴符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。⑵所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符；⑶继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。实操中，房地产企业取得预售证时，开发的商品房明显不符合以上标准。
ⅲ根据《企业会计准则讲解（2010）》例18-9，在工程完工日、验收日、俊工结算日、资产移交日和投入使用日中，应以工程完工日作为停止资本化的时点。
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