苏州市工业园区民营工业区控制性详细规划_工业园区控制详细规划

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苏州市工业园区民营工业区控制性详细规划 苏州工业园区民营工业区控制性详细规划 规 划 文 本

第一章 总 则

第一条 为了满足工业园区民营工业区规划管理的需要，保

证民营工业区开发建设的顺利进行，特编制本控制性详

细规划。

第二条 本规划主要依据建设部《城市规划编制办法》、《

城市规划编制办法实施细则》、《苏州工业园区民营工

业区总体规划》及《江苏省城市规划管理技术规定》（试行）编制而成。

第三条 本规划是苏州工业园区民营工业区开发建设的法定

指导性文件，凡在规划区范围内的一切建设活动必须遵

照《中华人民共和国城市规划法》的规定执行本规划。第四条 本规划的实施必须是文本和有关图纸同时使用。第五条 本规划涉及的指标是依照部、省、市有关规定和参

考其他城市的经验确定,未涉及的指标应符合国家、江

苏省和苏州市的有关规定。

第二章 规划范围界定

第六条 本规划西以西侧４０米规划城市干道为界，北以机

场路为界，东、西面以河为界，总用地103.34公顷。１

第三章 土地使用性质分类控制

第七条 规划中土地使用性质分类和分类代码采用建设部

《城市用地分类和代码》所规定的标准。

第八条 在以地块为整体进行开发时，工业区干道所规定的街区不得进行变更。次级道路所限定地块的变更，须经

城市规划主管部门批准，次级道路所限定地块内的细分

在规划实施过程中允许调整，但其规模必须符合图则中

所规定的指标总量控制要求。

第九条 开发过程中，因工业区发展的多种可能性，经园区

规划划主管部门批准，可有条件地变更某些地块原定的土地用途。表一说明了各地块允许设置、不得设置以及

须经过规划主管部门批准方可进行的用途，规划主管部

门在批准时可附带一定的条件。

第十条 禁止在规划区内开办污染环境的项目；控制高耗电、高耗水等浪费资源的项目；限制社会效益不高的项目。尽

量引进污水排放量小的企业。

第十一条 在进行表一中所载准许用途时，必须同时遵守其它

一切有关法则规定，以及有关政府契约条款的规定。第十二条 现有建筑的用途与图则所标定不符时，暂不须立即

更正，但若将建筑或土地全部或部分改作与现有用途有

别的另一用途时，则各用途必须与规划所规定的相符。第十三条 图则中确定的公共绿地及市政配套设施用地，严禁

改作其它用途。

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第四章 土地使用强度控制

第十四条 各地块开发时，用地规模、容积率、建筑密度、建

筑高度和绿地率必须符合图则所规定。

第十五条 工业区内容积率，控制下限，建筑密度控制上限，绿地率不得小于30％。

第十六条 同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主

管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率。

第五章 建筑后退红线控制

第十七条 各建筑物后退道路红线必须符合图则中的规定，后

退相邻基地红线距离，必须符合国家、省市有关规定和

要求。

第十八条 一般地段建筑后退道路不少于5米，后退相邻地块

各不少于5米，具体见图则。

第十九条 凡对周围环境有噪音、烟尘、震动、辐射、强电磁

场等干扰的建筑物，其后退相邻地块红线的距离应符合有关文件规定。

第六章 建筑间距与高度控制

第二十条 任何建筑间距应符合消防、卫生、环境保护、城市 ３

设计、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和要求。第二十一条 打工楼地块建筑日照间距按1.2以上控制，其它建

筑日照间距暂不做规定，由园区规划局项目审批时再做

补充。

第二十二条 两边建筑之间侧距，多层最少为6米，高层最少为 13米。建设单位要在上述侧距通引自备车辆，侧间距还

需增加。如需设置消防设备，由消防部门协同规划主管

部门确定。

第二十三条 工业区建筑层数一般控制在5层以下，特殊情况下

应符合图则的高度控制规定。

第七章 道路交通规划

第二十四条 规划区道路按外围道路，小区主干道，小区次干道

划分，道路控制点座标详见图则。

有关道路红线宽度规划控制如下：

主干道路红线宽度24米

次干道红线宽度12一18米

支路为8米

以上道路断面形式见图则。

第二十五条 各地块机动车出入口的位置必须符合图则中的有关规 定。

第二十六条 工业区外围道路上禁止各单位开设机动车出入口。第二十七条 各地块应根据有关规定配建停车场（库）。４

第二十八条 工业区内人、车流集中的公建必须留出足够的人流

疏散广场。在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍

设计。

第八章 配套设施规划

第二十九条 各地块内的市政公共配套设施是必须提供的基本设 施，不得随意减少。

第三十条 社会管理机构、服务中心、工商税务、卫生、文化

活动室等设施与其他建筑合建，不宜单独占地。第三十一条 垃圾站建筑面积100平方米。

第三十二条 公共厕所在小区主次干道上按400米左右间距设置，每处用地面积60平方米左右。

第三十三条 消火栓分布沿小区主干道双侧错开布置，其它道路

上单侧布置。

第三十四条 公共绿地指为工业区提供户外游憩活动的集中绿

地，在绿地内允许修建游憩设施、建筑小品、雕塑等。

但其建筑的用地面积不得超过公共绿地的20％。

第九章 市政管网规划

第三十五条 工程管网的设置标准满足工业区开发建设需求，其

规模适当留有余地。

第三十六条 工程管网包括给水、污水、雨水、电力、电讯、有 线电视、路灯等六类管线。第三十七条 管网铺设原则上均为地下埋设。

第三十八条 在近期建设个别工业项目中，要求适当考虑自备系

统，以保证近期基础设施系统滞后情况下，工业项目正

常运转。

第十章 附 则

第三十九条 本规划采用苏州坐标1985国家高程基准。

第四十条 本规划由园区城市规划行政主管部门负责解释。第四十一条 本规划自批准之日起施行。附录1：地块指标控制表 附录２：

附录３：

名词解释及有关技术规定

１、地块：以区内道路红线、河道蓝线和不同用地性质界线 所划分出的城市用地。

２、建筑容积率：一定用地范围内，总建筑面积与总用地面 积的比值。总建筑面积

容积率＝─────

总用地面积

工业地块按0.3下限控制，其他地块可适当提高，但必

须保证管理中心突出地位。

３、建筑密度：一定用地范围内，建筑基底总面积与总用地

面积的比率。

地块建筑基地面积

建筑密度＝────────（％)地块用地面积

工业地块原则上按35%上限控制，交易中心以及其他公

共服务设施地块，考虑其空间形态要求以及开发经济效

益，可给予适当提高。

４、用地红线：按规定的审批权限批准，由城市规划行政主

管部门核定的建设项目的土地使用界线。

５、道路红线：由规划确定的道路用地横断面宽度的边界线。

６、建筑限高：建筑高度的限制，主要突出工业区空间形态

和景观要求，工业建筑限高一般以5层为上

限，交易中心适当降低。

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７、绿地率：规划区范围内各类绿地（包括公共绿地、厂旁

绿地、专用绿地）的总和占规划区用地的比率

（％）。以30%为下限，中心区各类用地可适

当降低。

８、出入口方向：为保证工业区交通运输的要求而规定，出

入口规定方向为机动车进出地块开口方向，尽可能避免直接在24米主干道上开口。

９、建筑后退红线：建筑物退线包括建筑退缩用地边界和建

筑物间距。为了保证安全要求和避免相

互干扰，地块邻近道路的一侧，以及相

邻地块之间必须遵守一定的退线要求，地块退后道路红线不小于5米，相邻地

块各退不小于5米。

１０、相容性： 指建设项目性质与《图则》规定的地块土

地土地使用性质相合或相矛盾的程度。附录４：文本用词说明

为便于在执行本细则条文时区别对待，对要求严格程度不同 的用词说明如下：

１、表示很严格，非这样不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”

２、表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”

３、表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的：

１２ 正面高速采用“宜”或“可”，反面词采用“不宜”

４、条文中指定应按其它有关标准、规范执行的，写法为“

应按„„执行”或“应符合„„的规定”。

苏州工业园区民营工业区控制性详细

规划说明书

为了确保工业区开发建设工作顺利有序的进行，确保工业区 每一分期功能与空间的完整性和滚动开发的可持续性，遵照合理 开发、节约用地的原则，本规划在总体规划的基础上，对近期建 设用地作出进一步规定，对近期建设各用地提出具体要求。

第一章 基本情况

民营工业区位于苏州市市区以东、斜塘镇镇区以南，斜塘镇 镇域范围内。工业区北靠机场路，西以弥陀河为界，用地包括斜 塘镇斜塘、庙浜两个行政村以及斜步村的３个自然村，全区总面 积2.22平方公里。

截止1996年底，区内现有住户700户，总人口2120人，区内 现有村小２所，村卫生所１处。

第二章 规划依据和原则

一、规划依据

１．《中华人民共和国城市规划法》

２．《城市规划编制办法实施细则》

３．《苏州市工业园区民营工业区总体规划》

４．《江苏省城市规划管理技术规定》（试行）

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二、规划原则

１．结合考虑、统筹安排，适应社会经济发展需要，特别

是市场经济发展需要。

２．依据国内有关规划原则和要求，合理借鉴成功经验，科学安排各项指标，为各地块开发提供科学依据，增强

适应发展中不可预见因素的能力。

３．加强公共市政配套设施建设，减少重复投资、提高效率，为民营工业区开发提供良好的基础条件。

４．注重改造和开发的效益，发挥规划控制对经济调控的杠

杆作用，强调经济效益、社会效益和环境效益的综合统一，保证开发建设的现实性与规划实施的可行性。

５．尊重利用自然地形条件，严格环境保护措施，控制生产

污染，保护环境，美化环境。

第三章 规划范围

本次规划北以机场路为界，西以西侧规划的40米道路为界，东面以规划整治后南北向河道为界，南面以整治后东西向第二条 河道为界，全区总面积103.34公顷。

第四章 总体布局

民营工业区是以发展高新技术为先导现代民营为主体，社会 公益事业相配套的现代经济区。

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根据工业区总体规划的要求，本次规划用地以工业为主体，同时包括交易中心、管理中心以及公园等工业区公共配套服务设 施，用地功能相对单一。

一、空间形态：

民营工业是改革导向的大趋势，是社会主义经济发展的重要 组成部分，因此民营工业区的建设应坚持高标准、高起点和高效 益的原则。本次规划中的管理中心是民营工业的象征和标志，是 整个工业区的制高点。无论是建筑体量、建筑高度都应重点突出。在管理中心的东面则为整个工业区的中心区所在，中心区的建设 应以其新颖别致、建筑空间的开闭等设计手法，构成工业区的景 观风貌和全新的工业区形象，形成工业区空间形态的主旋律。通 过管理中心以及中心区的建设，辅以沿街绿化和大面积公共绿地 的设置，协同构成工业区起伏舒展和收放自然、富有变化的空间 形态。

二、土地使用：

本次规划在总体规划的基础上加以深化，规划对公建用地进 行调整，适当减少交易市场用地和其他公建用地，增加工业用地，规划以原总体规划道路骨架为依据，确定北部综合工业区、南部 工贸区、中部为中心区的规划布局。规划中除对各项用地面积、开发强度、出入口方位、建筑后退红线等明确规定外，还对垃圾 站、公厕等设施作出了明确规定，保证建设、管理的可行性和可 操作性。

１．工业用地

工业用地为规划的主体，用地面积72.26公顷，其性质主要

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为１、２类工业，绝对禁止有污染的３类工业出现，充分利用河 道、道路绿化改善工业区内部环境。

２．公共服务设施

公共服务设施除中心区集中设置的交易中心和管理中心外，沿中心区东西向主要道路设置邮电所、医疗站、银行、少量餐饮 以及农贸市场等小型公共配套设施，满足企业员工日常生活需要。

３．市政设施

规划范围内设变配电所３个，污水提升泵站一处。每400 米 设垃圾站和公共厕所，用地由开发地块提供。同时在管理中心设 环卫所，为环卫工人提供休息场所。

４．绿化用地

绿化用地除总体规划中确定的公共绿地外，其他主要为沿河 沿路绿化。沿西侧40米道路留出不小于10米的绿化隔离带，沿主 次道路绿化不小于５米，沿支路绿化不小于３米。

三、地块划分：

为方便规划管理，根据民营工业区开发的实际情况，规划以 道路河道以及不同用地性质地块界线为依据，将规划用地划分三 个区７１个地块，地块用地面积，以１ha为标准上下浮动。第五章 道路规划

规划在总体规划基础上，结合工业区的开发的实际对北面综 合工业区内道路线型给予适当调整。增加下一等级道路，宽度为 ８米，除交通需要外，主要道路尽可能减少工业地块直接开口。４

工业区道路一般道路交叉口的缘石半径不得小于12米，其中 16一24米主次干道考虑集装箱车辆通行要求，缘石半径不得小于 18米。

规划中公共建筑配建停车位由单独设置的公共停车场解决，各单位停车场自行解决。

第六章 河道整治规划

在保证地表径流和泄洪通畅的前提下，规划对工业区河道进 行疏、拓、砌、通、改等综合治理。为保证河床不作过大移动，除部分河段外，一般河道整治前后中心线不变，整治后河道走向 控制点坐标按图则执行。规划河道蓝线宽度按50米、45米、40米、30米四个等级控制。河道两侧设５米河道防护带，河道防护带一 般用于设置植树带，根据沿河造景的需要，允许用作相关用途，但禁止非造景用途占用河道防护带。

第七章 工程管线

１．给水

⑴水源：依据总体规划论证意见，民营工业区供水与园区

供水系统并网，使用园区水厂的水源。

⑵规模：预测如下表

⑶管网布置：工业区内给水干管由西边园区40米纵向干道

接入工业区内，40米干道上给水管管径采用∮600管，工业

区主要干道上敷设∮400管，其它干道敷设∮300管形成地块

间环网布局。给水管采用ＰＶＣ新材质。消防用水与工业给

水管合用同一管道。沿道路每间隔80米设置一个消防栓。

２．排水

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工业区内排水采用雨、污水分流制。

⑴雨水：雨水排放采用就近入河的原则，雨水量估测按苏州

地区暴雨强度公式计算： 2887.45(1+0.794lgp)q＝──────────────(立方米/秒·公顷)(t+18.8)0.81 其中:q为降雨强度(立方米/秒·公顷)p为重现期 采用p＝1年 t为降雨历时(分钟)民营工业区内河道密度较大，分布较均匀，可以满足自

己径流要求。

雨水管管径主干道雨水管不小于∮450。雨水管主要敷

设在道路中心线的东、南侧。

⑵污水：污水量按给水量的80%考虑污水处理率达100%，计

污水量为0.94万吨/日。污水排放由东、西两侧向中间；

由南向北最后排入斜塘镇污水处理厂。污水管沿道路中心

西、北侧敷设。最小口径不小于∮230，截流干管一般为

∮450，最大为∮800，中间规划两个污水提升泵站以保证

污水排放。

３．电力：工业区内全部规划电力电缆

工业区内北部现已建成10KV１#变电站，现正拟建２#变电

站，依据园区供电局的设想，建成后的２#变将是一个带

有环网室的总开闭所，向启动区供电。依据这一设想规划

考虑在中部及南部各设一个类似于２#变电站功能的变电 ７

站向各个地块工厂供电，以保证1.1km2用地范围内的供电要求。

工业区内供电提供规划按300kva/ha估算，总用电负荷

为30兆瓦，依据供电局设想若一个工厂能达到200 一300kva 就设立一个专变，由总开闭所直接供电到厂，规划中每个地

块工厂的面积基本上为１公顷左右，即每个地块用电预测为 300kva左右，故规划中每个地块均设一10kv变电站，以便于

管理。若有些工厂用电量较小规划则建议将其纳入标准厂房

内和其它用电量较小的单位合用一变电站。

电力电缆一般敷设在道路侧石外东、南侧

４．路灯

所有道路均需敷设路灯管，每间隔15一20米设一灯柱，路灯线与电力电缆同侧敷设。

５．电讯、有线电视

工业区内邮电通讯将由斜塘镇镇区中心支局承担，因而

电讯电缆及有线电视将均由斜塘镇引入。电讯电缆和有线电

视线同侧敷设，均敷设在道路侧石外西、北侧。

６．燃气

工业区内不再考虑供热需求，规划建议采用瓶装液化气

解决工业区内的燃气需求。

７．管线综合规划

管线综合布置见各道路横断面图。

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