CIHAF中国商业地产高峰论坛专家观点（推荐）_商业地产投资高峰论坛
CIHAF中国商业地产高峰论坛专家观点（推荐）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“商业地产投资高峰论坛”。
刘建沪：并不是所有的企业都适合做商业地产
2011-12-11 18:37:44 来源: 网易房产
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中国商业联合会副会刘建沪表示商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。
网易房产12月11日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国商业地产高峰论坛上，中国商业联合会副会刘建沪表示商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。
以下是演讲实录：
首先我们有请中国商业联合会副会刘建沪先生致辞。
刘建沪：深圳是一座充满魅力的城市，深圳人都喜欢过夜生活，一般深圳人的生物钟都是在中午12点以后才开始兴奋起来。我们这次商业地产高峰论坛9点半就开始了，希望能够参加这次论坛的人提前进入一个兴奋的状态。大家上午好！
非常感谢各位在百忙之中莅临现场受邀参与“2011中国商业地产高峰论坛”，在这里，我谨代表主办方之一中国商业联合会向来自全国各地的企业家、专家学者、媒体记者和业界同仁表示热烈的欢迎和亲切的问候。对会议承办方及合作方在大会筹备和实施过程中做出的努力表示衷心的感谢。
刚才邢主任说了，政府对房地产业进行了深度调控，使得中国房地产业市场由粗放的常规发展模式，逐渐向更为细分和专业化的市场转变。与此同时，商业地产逐渐成为房地产业市场发展的一个主攻方向，尤其是在限购控贷等措施的强力控制下，住宅市场受到一定影响，开发商的目光转向商业地产，投入比重持续增加。
但是行业都很清楚，商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。可以说对企业而言，商业地产的机会和风险同在，成功和失败共存。
在近些年的实践中，大家已经看到，商业地产在演进过程中出现了很多新情况、新问题，很多开发商在市场定位、业态规划、招商管理等方面缺少成熟经验，投资注资不足，商业资源缺乏，城市设计商业规划缺失等问题非常突出。一些城市出现了盲目开发、无序竞争的现象，这些都值得引起我们的关注和重视，需要大家暂时放慢脚步、仔细思考。
特别是前天刚刚结束的中央政治局会议，在部署明年经济工作时明确说了三句话：一是要坚持房地产调控政策不动摇；二是促进房价合理回归；三是促进房地产市场健康发展。这三句话体现了当前中央的坚强决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的目的、明显的效果。正侧面传递的信息需要我们理解消化，及时调整思路，主动布局好明年的工作。
今天的会议将在新的政策背景下立足商业地产价值生存法则，抓住模式、融资、设计、运营、节能等关键点，挖掘行业典范，深耕商业细节，共谋长胜之策。
论坛以商业地产构筑城市经济为主题，秉承为企业谋略、为行业谋势、为城市谋发展的思路，启迪中国商业地产新思维，以新锐前瞻的思想碰撞，共同研判中国商业地产未来发展指事，为企业家开拓视野，为企业谋求可持续发展之道提供战略性、方向性的引导和借鉴。
当前，搞活流通、促进消费已经成为我国转变经济发展方式、调整经济结构的重要内容和重要举措。中国城市化进程加快，促进了今天商业地产的蓬勃发展，商业地产的发展扩大了市场空间，改善了商业环境，提升了流通的现代化程度，在增加就业、创造税收、丰富生活、推进城市建设等方面发挥了重要的作用。
我们相信，在政府作为宏观面、行业协会作为纵观层面、企业作为微观层面的合力推动和努力下，我们的商业地产事业一定会可持续发展，商业地产一定会让人民生活更加美好。
预祝论坛取得圆满成功，预祝会议嘉宾不虚此行、有所收获。谢谢大家。
肖晓俭：商业地产发展将面临三方面的挑战
2011-12-11 18:35:08 来源: 网易房产
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中国房地产协会副秘书长 肖晓俭
网易房产12月11日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国商业地产高峰论坛上，中国房地产协会副秘书长肖晓俭表示商业地产发展将面临三方面的挑战。
以下是演讲实录：
肖晓俭：各位领导、各位来宾，大家上午好
非常高兴能够来参加这次“2011中国商业地产高峰论坛”。首先，我代表中国房地产业协会对本次活动的举办表示衷心的祝贺。
今年以来，在“十二五”发展规划的引导、城市化发展的推动、扩大内需战略的带动以及房地产调控政策的影响之下，商业地产的投资规模和市场需求进一步扩大，实现了较快的发展。但是商业地产投资风险大、投资回报周期长，对开发商运营管理的能力要求相对比较高。结合当前的经济形势和房地产市场的变化，我个人认为我们商业地产发展将面临几方面的挑战：
第一，房产宏观调控带来的挑战。
我们大家知道，今年以来受到限购、限贷等一系列房地产调控政策的影响，房地产整体的投资规模下降，房屋销售量下降，房价也出现了回落。相对而言，商业地产由于受房地产调控政策的影响比较小，也吸引了部分的资金流向商业地产。不少开发企业也调整自己的发展战略，投资商业地产项目，但是随着商业地产项目的不断增加，招商难、运营难也开始成为商业地产发展所面临的重要问题，特别是不少开发商缺乏商业地产开发经验，在项目定位、规划设计以及建造等方面不能满足商业的需求，同时也有盲目投资和重复建设的现象存在，导致社会资源的浪费。同时，由于商业地产在短时间内发展过快、投资过热，也引起了相关监管部门的关注，并开始加强对商业地产风险的防范，这也给商业地产的发展带来了不确定的因素。
从目前看，房地产调控将是一种常态，商业地产在这种形势下如何有序的发展、如何应对各种的不确定性是值得我们深思的。
第二，电子商务发展带来的挑战。
目前随着电子商务在社会经济中的不断扩展，商业地产也开始面临电子商务的影响。随着互联网的发展，已经有大量的商业交易迁移到了网上，网络购物比例越来越大，不少传统的商店已经开始充当展示和体验的场所。此时，商业地产怎样与传统商业的商家达到共赢，这是在电子商务冲击下商业地产开发商所面临的一项新挑战。
其次，今年以来，越来越多的开发商开始在网上卖房，试图寻找一条新的房地产营销渠道。虽然目前的交易仍是为线上确定、线下签约，但此举不失为一种新的尝试和创新。
大家知道，现在的商业模式包括大型购物中心和城市综合体等等，都是在原来的商业模式上颠覆和发展而来的。今天互联网和电子商务已经普及并走入了我们的生活，今后商业地产和电子商务如何结合，也是值得我们深思的。
第三，金融需求带来的挑战。
商业地产开发需要巨大的资金投入，购物中心、特色商业区、综合体等商业地产项目的开发建设，都需要大量的资金支撑。任何一个开发商如果要介入商业地产开发，除了取决于技术能力、管理经验、品牌信誉之外，还取决于筹措资金和运用资金的能力。
随着商业地产规模的不断扩大，产业转型升级要求的提高，商业地产对资金的需求还将进一步加大。因此，面对当前信贷收紧、市场融资渠道狭隘、房地产企业资金普遍趋紧的情况之下，商业地产同样需要新的金融工具的支持，融资模式也急需创新。
总之，面对复杂多变的国内外经济形势，当前我国各个行业、各个领域都在转变发展方式、更新发展观念、推动改革创新，进行结构调整，商业地产的开发实现向运营的转变，实现开发、运营的有效互通和衔接。坚持持续有回报，改变商业地产暴利的误区。商业地产要完善管理运营体系，这样才能够在各种不确定的环境中寻找机会，创造机会，取得发展，迎接更大的挑战。谢谢大家。
主持人：谢谢肖秘书长的致辞。接下来是大会安排给我的时间，我先做一下自我介绍，我是中国商业联合会购物中心委员会的副主任邢和平。
大会安排让我讲中国购物中心的发展前景，我认为这个话题很大，需要说的事太多。要讲中国购物中心的发展不得不放进中国的商业地产，中国的商业地产一直不是孤立的，一直随着我国的房地产业发展而发展。最近所有的数据都是一路的下滑，商业地产也肯定要受到影响，但是我感觉中国的商业地产跟我们深圳的天气是一样的，热的时候很热，但是冷的时候又不像东北那样冰天雪地，因为技术含量很高，需要很多操作的过程，所以是相对平稳的。无论我们在商业地产的售价还是在商业地产租金水平上，商业地产这几年的波动都不是很大，所以我说它是一个相对稳定的行业。
总体来说，随着当前的形势，房地产开发企业的土地储备量减少，开发量也会减少，商业地产的上市量也同样会减少，这个表现对商业地产来说有一个滞后的时期，这个时期正好是我们消化前段时间高速发展带来的存量。
首先，我们先讲一下我们的现状。我认为中国的购物中心是一个跨界的相对不成熟的产业。我们可以把商业地产分两个阶段，地产开发和商业经营。每个阶段讲起来都有很多研究课题，尤其是实际操作过程中制约因素太多。从事这个行业将近30年，从事购物中心的管理也有15年，但是我现在遇到的所有问题都是新的问题，每天都会遇到新问题。中国的商业地产、中国的购物中心发展的太快了，快到你还来不及回忆的时间已经成为历史了，要找新的途经了。
去年到日本去考察世界上最经典的商业地产项目，六本木城市综合体，它是经过十年时间，把当地500多住户组成股份公司，用七年的时间建成了六本木这样世界经典的城市综合体。我们中国的商业地产开发周期一般规律是两年到三年，容不得我们很好的研究我们的定位、我们的规划和建设周期是否合理。
在这样的情况下，中国也很骄傲的说，我们创造了中国速度，前段时间看到万达集团在武汉的汉街做了一个项目，几十万平方米的建筑面积用了八个半月。从1月份开工、规划、设计、招商到9月份开业，八个半月的时间，真是奇迹。这样的发展也带来了问题，其他商家能不能像万达这样有这样的速度？不容易。万达在整个商业地产产业链上已经把各个环节整合好了。大家都在探索和摸索适合自己的路。
第二，中国购物中心的开发建设、运营管理相对而言盈利水平不高和风险较大。大家都很清楚，制约的因素很多，技术要求很高、团队要求很高，一个方案做出来会有两个不同的结果，运营好了发展很好，运作不好可能要投入很多，所以我们要考虑自己是不是具备商业地产发展的几个要素。
我们的术语、统计口径还不是很规范，我们做商业地产发展研究的时候到各地调研，各地给我们的购物中心项目有很多并不是真正的购物中心项目，而是传统的百货业。在数据和统计口径上大家还是不统一。
基于此，商务部委托商业地产联合委员会做行业术语的规范工作。简单说，我可以用我近来遇到的两件事情来说：一是购物中心多与少的事情。上个月我遇到中粮地产的宁高宁董事长，他拉着我问中国购物中心多不多？接下来他说他要建30个购物中心。我说购物中心的多少是相对而言的，不是简单的说多或少。像万达、中粮这样中国有实力的企业去多建购物中心、建好的购物中心，为什么呢？因为每个购物中心都不一样，要有特点。中国的西单大悦城和朝北大悦城也是完全不一样的，要根据立地条件、市场开发能力和团队水平等诸多因素做好规划，这样才能成功。我们真的希望中粮、万达这样有实力的开发企业加快建设。
另外，世界著名的时尚媒体的CEO上个月到我办公室，他一去就打开电脑让我看他和邓小平的照片，他说是世界媒体第一个采访邓小平的。他是1978年开始就到中国来，以前来是援助中国，但是现在来是请求中国的援助。由此可见中国的发展速度和中国现在的国际实力都是很强的，国际上著名的时尚品牌也在关注中国的市场。在看他给我的照片的时候，我同样打开电脑让他看，我有米兰服饰的设计师，意大利奢侈品协会的秘书长一在跟中国购物中心委员会合作，也想把意大利的品牌推广到中国。我们建了世界一流的购物中心，同时又引进了一流的品牌，这就说明了中国购物中心的前景，中国购物中心的前景是非常好、非常光明的。受卡斯顿的邀请，我会在佛罗伦萨向世界品牌介绍中国的购物中心，他们非常想了解中国购物中心的发展。上个月给我的时间只有20分钟，昨天给我发邮件说要讲40分钟，让我提中国购物中心的发展和在中国购物中心发展时要注意的事项。而且告诉我很多世界著名品牌都想听一听中国购物中心的发展。
有这样一个市场的环境，大家都在关注中国发展，我们自己做好购物中心，我们的前景就会非常好。
我今天准备了太多的东西，要说的话就太多了，我们可以会下交流，只要是与购物中心有关的东西都可以交流。我们中国商业联合会搭建了一个平台，平台上有很多相关企业，希望大家在一起交流探讨成功的方案、共同共进。
蔡概还：发展地产金融来解决低收入人群住房问题
2011-12-10 21:25:03 来源: 网易房产
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房地产金融专家蔡概还 网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，房地产金融专家蔡概还表示：发展真正意义上的房地产金融，一是可以通过设立房地产基金，建设廉租房或者经济适用房，来解决中低收入家庭的住房问题。
同时，通过发展真正意义上的房地产金融，可以使房地产变成流通的证券或者是基金，在投资者手中流通，使投资者享受房地产带来的回报，而且可以改变房地产的单边市场，因为现在大家买了以后就不进行流通了，而且希望它价格不要上涨，如果有基金的话，那个时候有很多投资者可能会理性地来看到房地产的上涨问题，从而使房地产市场更加健康。当然，房地产金融过度发展的话，还会导致真正的房地产泡沫。
以下是演讲实录：
刚才陈老师谈到保利，保利这样的企业还是独一无二的，大多数的房地产企业还是中型，或者说是拥有良好的项目资源的中小型企业。中小型企业在面对新的一波金融政策的时候，应该有哪一些应对的方式和方法？同时，我们还看到一个现象，我昨天在北京跟浙江几个同事朋友聊，其实我们看到温州的民间资本的问题，但实际上很多的良性民间资本还要找出路。这两个问题请蔡概还先生给我们做相关的点评。
蔡概还：
今天会议的主题是银行对房地产行业的战略和创新思维主持人要我点评一下，其实我想更多地利用今天这短短的五分钟阐述我的两个观点。第一是什么是房地产金融，第二是未来我们国家的银行或者说银行业、金融机构在房地产金融方面能有什么作为。
第一、什么是房地产金融？我首先想纠正两个错误的认识误区：
1、我们过去把银行所买卖的与房地产有关的活动就认为是房地产金融，我觉得这是不能划上等号的。
2、很多人把房地产金融认为就是房地产融资，这也是一种错误的看法。
那么什么是房地产金融呢？我把它分为以下三种类型：第一种是金融机构所开展的与房地产有关的金融活动，在这方面应该说是一种广义上的理解，按我个人的意思来看，我觉得这还不是真正意义上的房地产金融。这方面最典型的就是房地产信贷。我原来在监管部门工作的时候，参与起草了固定资产、流动资金和个人贷款的管理办法，这个规则制定的目的，是让银行在同等的标准和规则下面来平等地进行市场竞争，不是要对贷款进行约束，通过规范的规则来统一运作。
当然，在这个前提下，它是要符合国家的宏观调控政策的。就目前来说，我觉得国家在信贷方面调控的是想让房地产市场有一个科学有序的健康发展，它不是要把房地产市场打压下去，而是想让它平稳健康地发展，但是这个尺度非常难拿捏，因为一放，它可能就收不住。所以未来我觉得在宏观政策方面最重要还是一个考验，就是怎么样能让房地产市场平稳发展。对明年来说，我判断如果境内外的市场环境没有什么大的变化的话，应该说我们国内也不会有太大的松动。但是，如果欧债危机进一步加剧的话，那么我觉得我们国家的宏观政策就会有所放松，这是与房地产有关的金融活动，严格意义上来说不是房地产金融。
第二种是金融机构开展的与房地产密切结合的一种金融形式，例如房地产企业的上市，发行房地产债券，这应该说比较接近房地产金融了，尤其是我们国家前几年试点的信贷资产证券化，就是把这种银行发放出去的个人住房贷款，或者是商业的贷款的债权进行证券化。我认为这接近房地产金融了，因为时间关系我不展开。
第三种是狭义上的房地产金融，也是真正意义上的房地产金融，这就是房地产基金和房地产证券化。房地产的基金分为两种：一种是公募基金，一种是私募基金。公募的基金，我们国家目前还处于空白，主要是房地产信托投资基金，前几年我们国家一直在做这方面的试点，也参与了它的试点工作，但到目前来说应该说不是很理想。
第二类是私募的房地产基金，这就有很多种了，既包括目前采用信托方式所做的房地产信托基金，私募型的，也有公司型的和有限合伙型的。我记得2007年《中国房地产报》采访我的时候，我当时参与了《合伙企业法》的起草，我当时就判断有限合伙未来将会开启私募型房地产基金的大门。这是两类基金。那么私募的房地产基金投向，有股权投资，有项目所有权投资，有资产所有权投资，还有股权所有权的投资，种类非常多，结构应该说有十多种，方式是非常灵活的。
我这里有一个数据，根据中国信托业协会公布的数据，截至到今年三季度，我国信托总资产已经超过了4万亿人民币，其中投向房地产的大约有6797亿，占到了17.24%。根据相关信托工作室的统计，信托公司总发布了信托计划823个，规模也达到了2000多亿元。这就是私募型的。
第二类就是房地产的证券化，这方面我认为在我们国家也还处于空白，公募的没有，那么房地产证券化是哪些东西可以拿来做证券化呢？我认为有很多，包括住宅、期房销售、应收账款，房地产的租金收益，不动产及其附着物都是可以来做证券化的。
证券化通常采用公募的方式，私募的也有，最典型的就是我们深圳的明思克航母，我认为是我们国家做私募证券化的一个非常有代表性的例子。明思克航母当时这个主题做出来以后，把明思克航母未来五年的门票所有权卖给了旅游公司，实现了4个多亿的回报。所以证券化方面我觉得未来探讨的意义还非常广阔。
发展房地产金融，我觉得是非常有意义的。发展真正意义上的房地产金融，一是可以通过设立房地产基金，建设廉租房或者经济适用房，来解决中低收入家庭的住房问题。
同时，通过发展真正意义上的房地产金融，可以使房地产变成流通的证券或者是基金，在投资者手中流通，使投资者享受房地产带来的回报，而且可以改变房地产的单边市场，因为现在大家买了以后就不进行流通了，而且希望它价格不要上涨，如果有基金的话，那个时候有很多投资者可能会理性地来看到房地产的上涨问题，从而使房地产市场更加健康。当然，房地产金融过度发展的话，还会导致真正的房地产泡沫。
盛宏清：希望为开发商打开私募票据融资工具
2011-12-10 21:20:21 来源: 网易房产
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中国光大银行首席经济学家盛宏清
网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，中国光大银行首席经济学家盛宏清称“我们在未来的货币政策略微放松的进程中，想把这个私募票据的融资工具看能不能跟房地产企业打开，因为现在监管部门对信托这一块监管得比较严，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，是爆发起来，所以基于货币政策略微放松的过程中，我们想把私募票据这一块看能不能跟房地产企业做起来。”
以下是演讲实录：
大家下午好！在上午的演讲当中我们得到了很多的感触。在上午的谈话当中，我们的王小广先生抛出了比较严厉的观点，陈劲松先生谈了观点严厉不怕，但具体观点要有对策。实际上我们下午重点研究和讨论的就是从银行作为房地产金融目前绝对主体的角度，对于房地产的调控以及新政下走势，包括银行之外的基金、信托跟方面金融相关的机构对于整个后市的看法，以及商业银行创新的梦想，具体应该有哪些做法。首先请各位嘉宾先谈5分钟，然后互动交流。
中国光大银行首席经济学家盛宏清：
谢谢主持人，谢谢主办方。我作为银行过来的，因为现在房地产调控处在一个敏感的十字路口，大家也都争论得很多，也都讨论了很多，我想把我们对于这房地产这块的融资态度，也就是我们目前的一些政策，以及对未来的基本看法做一个实事求是的说法，有些困难的可能要摆出来，跟大家一块儿来讨论。关于房地产这一块，我们从08年开始，还是遵守国家的信贷政策总体上扬的收缩，09年放了一些以后，后来又进入了一个收缩的阶段。
中国光大银行首席经济学家盛宏清先生发言
目前，对宏观经济的整体看法，我们还是认为中国正处在一个经济结构的调整，以及整体的宏观经济的回落，并且受到外部环境恶化的考验过程中，在这个过程中，以往发生的几次房地产的大起和回落，政府监管部门现在的态度也还没有松口，没有松口就表现在一个是信贷规模的控制上，一个是存贷比的控制上，在这些方面都还没有松口，商业银行在这一块还是遵守监管部门的政策，在开发贷款上还是比较谨慎。
我们在开发贷款上的政策就是总对总的这些客户，目前还是维持原先的信贷投放规模和量，并且基本上实行的周转，然后是续接新增量。对于非总对总的这些项目，目前开发贷款方面实在是难以拿出新的信贷增量出来，这是关于信贷政策。
第二，我们的房产融资，还有在这一块的融资途径我们也在想办法来募钱，在债券的公募方面，比如我们接了一家大型的房地产公司，比如保利，我们跟他在进行公募的融资，但这种公募的债券的融资，加上协会的注册办，交易商协会其实是人民银行的一个辅助的监管机构。并且，我们还看好一个新的融资工具，就是私募票据。
私募票据这一块，由于它不受净资产的限制，我们在未来的货币政策略微放松的进程中，想把这个私募票据的融资工具看能不能跟房地产企业打开，因为现在监管部门对信托这一块监管得比较严，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，是爆发起来，所以基于货币政策略微放松的过程中，我们想把私募票据这一块看能不能跟房地产企业做起来。我首先就谈这些。谢谢主持人。
夏斌：未来应该用交易所得税来代替房产税
2011-12-10 21:09:17 来源: 网易房产
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国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌
网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌对房产税提出了自己的看法，夏斌认为“这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。”
以下是演讲实录：
下面将要邀请的演讲嘉宾，首先先做一个广告，我推荐大家看他写的一本书叫《中国金融战略》，这本书卖得很好，这是相当专业的一本书，其次，在财经的书当中，现在大概已经卖到了5万册，什么概念呢？就是卖到1万册可以上网，卖到1.5万册以上就可以在网上呆两周，如果卖到5万册的话，我们初步认为这当中有很多学生及因为他的学生现在有很多都掌管着各大金融机构买去给别人。下面邀请的嘉宾是国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌先生。
夏斌：
各位上午好，一年快过去了，中国在关注明年怎么办，世界也在关注明年怎么办，就是中国的经济会怎么样，昨天我在飞机上看了《环球时报》，有一个调查，调查的结果说2016年中国的金融体系崩溃，同时也报道我们在座的可能都记忆犹新，国际货币基金组织曾经预测过2016年中国GDP超过美国的一年。
国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌演讲
今天我想讲的是，其实去年我曾经好象也是在这种场合讲了房地产，因为是住交会，重点是讲房地产。曾经讲到过中国房地产的健康发展方向就是以消费品为主导，这是我09年以来一直坚持的观。同时，也提示市场，如何看待中国的房地产业，可能不能用分析股市的思维来分析房地产，可能不应该用过去分析房地产的模型、数据来分析今后的房地产。一年已经过去了，现在情况出现，在座各有想法、各有判断，这里我就不展开说了。
关于中国经济会怎么样，我在7月11号《中国证券报》有个稿子，我想今天主要还是讲的这个逻辑。我在那篇文章里讲到，我说中国经济发展的主逻辑、主基调是什么，我认为美国危机以后，全球正处于深刻的、持续的结构调整阶段，意味着什么？意味着危机之后复苏没那么简单。现在连美国的主流经济学家都说危机复苏努力了4年过去了，现在还是9%，他们也曾经担心美国出现日本的十年。相比美国，在座的各位更清楚，欧洲的问题、欧元的问题比美国还安全，不管走得出来还是走不出来，欧洲的经济增长必然往下走。
美国欧元区是中国的两大主要贸易对象国，这两个地区经济不怎么样，对于我们来说，外需在减少，出口在减少，必然会深刻影响中国经济的增长。我们前几年多投放一些货币，地方融资平台的风险，中国的投资不可能再想前几年那样保持高速的增长。
我们讲GDP、讲外需、讲投资，在这两个因素之下，我们就看出口，在座都知道，中央国务院关于提高消费讲了很多年，也采取了一些措施，在座的都明白，提高消费是一个漫长的过程，消费力的提高还有待于很多体制的改革，在这个背景之下，外需投资受抑制，消费一下子提高不了，而我们的两极分化严重，社会消费提高有困难，同时讲和谐社会、讲以人为本，上次媒体报道是20多个省市自治区的劳工工资提高了20%左右。
在座可能身边的例子很多，保姆的工资、短工的工资都在50%、100%的提高。在这个背景之下，劳动力成本的提高是一个趋势，这意味着包括资源价格的改革等等都决定了中国的商品成本要提高，加上我们在结构调整中间更多地要主张从贸易行业向非贸易行业的发展和转移：第三产业、服务业，这决定了在这个国家贸易行业向非贸易行业转化的过程中间，整个的社会劳动生产率要有所下降。这不是中国在这个阶段，其他发达国家曾经都遇到过这样的阶段。因此，概括而言，外需在减少，这是持久的、深刻的结构调整所决定的。投资不可能像2007、2009年那样保持高速的增长。消费的提高要有一个过程，成本在提高、资源价格在改革，等等一切因素决定了，我认为这是中国经济发展的内在逻辑决定了。
从趋势看，我国经济正处于一个从过去两位数的高增长平台，逐步走向相对稳定增长的平台。这个趋势不是经济周期的问题，这个趋势既然不是经济周期的问题，就决定了不是宏观政策所能调控的。就是说速度下来了，我想硬拖很难，过度的货币投放就埋下更多的风险。我们必须看到，这是中国经济下一步发展的必然逻辑。这是我在今年7月11号《中国证券报》上讲的观点。为此，我提出当时的政策建议：第一，不仅仅是下半年，今后的几年，中国的货币政策都必须保持稳定的货币政策。什么意思？稍微举个简单的例子，在座因为很多不是搞金融的，我们的货币供应量我7月份说有70多万亿。
通过存款准备金等制度，比如20%，给中央银行冻结起来不准在市场上流动的，加上公开市场操作的票据那就更多了。什么意思呢？这么多的货币是生生冻结起来，如果放出来，房地产市场根本不是现在这种状况。基于这个现状，作为政府决策来说，必须保持清醒的头脑、稳健的货币政策，是保持今后经济稳定发展的一个基本的政策。
第二，财政的改革是涉及到我们结构调整的关键。涉及到我们这轮宏观调控能不能走出来，关键看财政政策，结构减水，向弱势群体倾斜，加快社会保障、医疗、教育制度的改革等等。
第三，由于中国的体制改革在过程之中，必然表现出非常简单的问题，中小企业融资难，特别是中小企业中的小微企业融资难，因为中国的中型企业原来的统计标准规模是很大的。所以从银行、从证监会上报国务院的数据看，社会在说中小企业融资难，温州跑路潮、鄂尔多斯的现象，等等。但是从机构报告的材料看，中小企业的融资增长规模并不减弱。什么原因？因为是中型企业和小微企业没有严格区分。现在国务院有工信部等四个部委严格区分了，我们现在要看真正稳定社会，我们对于就业率有很多贡献的，小微企业的信贷支持的力度，对他们应该网开一面。
讲个数据，我跟领导讲，去年底为小微企业服务的草根金融，就是小额贷款公司，全国贷款规模2500亿，贷款增长规模超1倍，百分之百的增长，也就是5000亿，我们的贷款规模有50万亿，占多少比例，在座都会算。因此，从国家大局出发，我们在收紧银根的过程中，对整个社会有决定意义的小微企业网开一面，想尽办法放开信贷规模，让它保证正常的生产经营，当然我不是鼓励投机，让他保持增长的生产经营，来保持社会的稳定。
当时地方融资平台的问题，很简单，中国的国情，曾经我在机关工作过，我相对比较了解，开玩笑地说，拍着脑袋我都知道，这么大的国家，审计署公布10.4万，银监会公布是9.7万，这个无所谓，不重要，重要的是肯定有一块钱是输掉的。怎么办？我就说不能千篇1律限期整顿地方融资平台，限期整顿，地方马上就出事，要讲究策略，心中有数。与此同时，有的专家说学西方，搞资产证券化，我说坚决不能搞，地方融资平台的债务风险是说不清的，信息是不透明的，让一般的老百姓来转嫁这个风险，风险太大，对社会稳定非常不利。
我在领导面前说，如果要做资产证券化，可以，谁提出？搞金融的机构你们互相买卖，不准把银行给地方融资平台的资产打包卖给普通老百姓，发地方债可以，但是必须依法办事，如果发地方债，信息要透明，当然现在这方面工作做得很难。细细一透明，中国三十多个省市自治区政府很多是发不了债的。大家不要轻信很多专家。十年过去了，偶然机会去了解，有的省到现在都没有还债，所以在这样的背景之下我说发债可以，信息透明，制度建设一时跟不上，最后的结果拍脑袋可以想出来，能发债的就是上海政府、广东政府、深圳、浙江等几个经济实力好的、财政收入高的。最后怎么办？我认为还是资产重组，依法办事。实在不行变卖资产，还银行钱，保社会稳定。
对于房地产问题，坚定不移地要坚持方向，房地产调控的方向坚决不变，打击投机，加快社会保障房的建设，用我个人的语言来说，就是去年在这个场合说的，坚持房地产以消费品为主导，买房子是为了住，买房子不是为了像买股票一样卖。谁想买房子为了卖，坚决让他赚不了多少钱，这是我们调控的方向。政府在短期内处无奈，要控制房价，我个人认为，从长期看，我们的政府不应该控制房价，我应该不管房价，关键是要把健康发展的长效制度建起来。
短期内，泡沫已经形成，中国经济要稳定增长，房地产业涉及到方方面面，确确实实很难。在这个背景下，我说当前的调控策略，准备再花1-2年的时间，信号明确、方向不变，但是讲究策略，花1-2年时间，慢慢调到位。政策怎么办？当时讲了几条：第一，这是我一贯的观点，与其上房产税，不如上交易所的税，我们为了精确打击投机，投机在哪个环节？投机在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖上高额的交易所得税，20%不行，再40%，这是我随便说的，当然作为政策是要好好研究的。
这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。对于市场上这么多钱，它不是为了投机，看好中国房市，他买了不卖，适当的鼓励投资可以，帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房，可以出租，但是应该出台以保护承租人为主导利益的全国房屋租赁管理条例。
简单讲，对租金要管理，不准随便涨价，学习德国、法国的经验，提出指导价。报上讲的，德国、法国规定租金可以涨，比方说涨20%，超过20%-50%，对不起，依法办事，说严重了：判刑。同时，房东不准把房客随便在冬天赶出去、随便解除合同，你想卖房子，首先卖给房客，德国、法国房是炒不起来的，为什么英国、美国炒起来？以金融市场为主导的国家，他把房地产炒成了泡沫。你看看德国，经济这么发达，房价非常稳定增长。
再就是社会保障法，我当时的建议也很简单，要求压着各级地方政府必须顾全大局，完成社会保障房的建设任务，你要当官，你要乌纱帽，就必须完成任务，这是大局。因为正常的投资我们仍然要保证，因为不鼓励弱势群体买房，他收入有限，要解决他有房住的问题。但是，我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下，资金是不够的，地价在跌等等。
所以这个时候如果同时要上财政、金融的补贴政策、利率政策，和各种各样的融资手段，能不能网开一面，帮地方政府解决问题。土地财政问题是更大的问题，这个中央要拿出战略勇气，解决中央财政和地方财政有关事权、财权基础之上的合理的财力的安排制度。为什么呢？因为确实我们有些地方政府教育、民生、社会稳定等等很多任务压着他，财力不够，财政收入不够，这也是个现实。这是我当时讲的几条政策。
今天在这个场合，半年快过去了，我想讲什么？第一，中国经济发展的主基调，中国经济发展的逻辑没有变化，7月份分析这些东西，到现在为止没有变化，趋势没有变，无非出现了一些新的情况。最大的情况就是房价在跌、交易量在萎缩、土地财政收入在减少，最大的变化是这个变化。主基调没有变、发展逻辑没有变，外需在减少，明年大家都担心欧元区第二次衰退。
我们很多专家，海内外专家都预测，今年进出口对GDP的拉动是零，是负增长，明年可能也是零、是负增长。贸易出口可能还增长10%，但是，相比今年的增长来看，对明年的GDP的增长8%的增长，出口没什么贡献，那就靠投资与消费了。而投资，我们保持时刻的警惕，09、10年多发了一点货币，我们有些投资风险已经慢慢在有，所以要谨慎。接下来就是消费，消费很难。
这是主基调，大家要看到，从中央政府到地方政府，从投资者到市场都要看到中国经济发展在一个下台阶的过程，这是合理的。我说的主基调没有变，这是我要讲的第一点。
第二个观点，主基调不变下的宏观政策，我们也应该继续坚持稳健的货币政策。什么是稳健的货币政策？过内有个网登了我的一些讲话，当然可能有些标点符号没有用好。我说，稳健的货币政策相对09、10年肯定是收紧银根，但是我们稳健的货币政策主要保证实体经济8-9%这样增长的合理的货币供应的提供。
我们要稳增长，媒体都在说稳增长，我个人认为，我们要稳的是健康增长，并不是一定要满足恢复两位数的增长，不是简单的就说增长下来了，想尽办法通过货币把它捅上去，可能会埋下新的风险。要稳的实体经济合理的增长、健康的增长。什么是微调？肯定官方会提出微调，前瞻性、灵活性、针对性，很多报纸媒体在解读，官方没有专门的解释，什么叫微调？
我个人认为，微调并不意味着简单的放松银根，微调也并不意味着简单地放松总量政策，恢复到过去那种增长，不可能，这个市场得明确了解。而是针对我国在改革中间，我们的市场融资机制不健全的情况下，我们要运用M2的总量调控，运用信贷结构政策作为辅助，运用一些个别的行政措施作为辅助，来满足稳定增长所需要的结构性融资的需要。比如说最典型、最通俗的中小企业、小微企业的贷款，想尽办法要放开，想尽办法要满足。比如说战略性新兴产业，又比如说一些报章上讲的社会保障房等等，这个我们要想尽办法保证。
因此，微调也不意味着放松对房地产的调控。讲微调不要认为是房地产市场调控在恢复到原来这样一个简单的逻辑，紧了就放、松了就收。我认为现在正处于制度的结构在调整中间，一边在克服周期中的波动，一边在慢慢把过去没有建立的制度在建立起来。因此，我反复说，去年就说，市场不要用过去的数字、过去的模型来分析，对有些专家的言论不要抱有幻想，大家脑子一定要清醒。因此，微调也不意味着放松对房地产的调控。讲微调不要认为是房地产市场调控在恢复到原来这样一个简单的逻辑，紧了就放、松了就收。我认为现在正处于制度的结构在调整中间，一边在克服周期中的波动，一边在慢慢把过去没有建立的制度在建立起来。因此，我反复说，去年就说，市场不要用过去的数字、过去的模型来分析，对有些专家的言论不要抱有幻想，大家脑子一定要清醒。
微调是基于宏观管理的原则，是更精细的运用动态的差别存款准备金率。什么意思？在座可能不是搞金融的。我们搞货币供应链的控制，从理论上讲叫利率要放开，我们利率还没有完全放开，因此，货币供应量，M2的控制很难。
所以我们搞贷款规模的控制，这是对的。但是，贷款规模的控制在现在的中国改革发展的情况之下，金融产品很多，信托理财搞房地产，延伸产品，产品很多的情况下，贷款规模已经窄了，我们很多实体经济，包括企业的钱不是通过贷款规模来的，PE、理财产品，等等各种渠道都可以搞资金。所以，光靠贷款规模也不行。
因此，今年中央银行提出要控制社会融资总量，啥意思？就是不管什么金融渠道，最后到企业中间有多少钱，这个很准。但是，这种统计是滞后的，是几个月以后、几个季度以后才能统计出来，而我们中央银行全年的资金流量表统计更是晚的。
所以，它又不能满足前瞻性的、灵活的调控需求，所以在这个背景之下怎么办？M2、贷款、社会融资量都得关注，所以在这个背景之下，如何结合宏观审慎管理，实际上是更精确地动用动态的差别存款准备金率，现在从21.5%降到20%，对各个银行是不一样的。在座你们也不知道。所以我讲微调，如果讲更高层次的理解，应该是更精细的把动态存款准备金率搞好。
第三个观点，主基调下的中国经济能不能稳定发展，关键在结构调整。结构调整能不能过得去，关键在财政政策。在中国发展方式的改变、结构调整中间，我们想更多地靠货币政策是不行的，必须搞财政政策。什么意思？发展中小企业。
在座都知道，发展中小企业，我们要结构性减税，大家都提出要减税。我们也知道，发展战略性行业，有些资金想办法往那边引导，财政贴息，财政有些政策要跟上。我们社会发展方式的改变，要提高民生，要提高消费，那么财政支出要加快社保、医疗、教育等等这方面的制度建设。向消费者倾斜。所以，我说财政政策能不能保持进一步的积极，就是还是要采取积极的财政政策，第一我认为有空间，第二必须保持积极的政策，才能把这次宏观调控坚持下去。
第四个观点，能不能有艺术的调控好房地产市场，是明年宏观调控的关键和难点。现在房地产市场是连结中央政府、地方政府、开发商、老百姓、投资者以及市场方方面面的一个连结点，是一块心病。这块市场现在怎么弄？泡沫已经形成。我直率地说，曾经也说过，中国房地产市场不打，中国肯定要出事。打狠了，也会出事。所以在去年我讲再花2-3年时间，在今年年中，我的建议，再花1-2年时间，掌握好策略。现在问题是房地产的问题直截了当地连结了土地财政的问题，土地财政的问题直接连结了地方融资平台的问题--风险。
地方融资平台的风险，直接连结了整个银行体系能不能稳健的问题。银行体系能不能稳健，直接影响到当前中国的股市，老百姓有没有信心的问题。这些问题全连在了一块儿了。大家都知道，中国股市中间一半以上的利润全是银行的利润，这是报纸上披露的。而银行现在利润赚得不少，准备坏帐冲销的资本，都准备好了，拨备率提高很高，也就是说到底有多少融资风险，这又涉及到房地产问题，所以现在这些问题连结起来，我是关心宏观经济的、金融的，所以现在从宏观经济、金融的角度，不得不密切关注房地产，因为这涉及到整个大局。
怎么办？方向，坚决不变，坚决打击投机，坚决继续坚持宏观调控的房地产方向。但是策略上我仍然提出应该再花1-2年时间，着急不得。理论上不可能，我跟“金砖四国”的高盛在伦敦跟他谈，他说你很敏锐，我说提出房地产问题现在已经到这个地步了，必须要整，但是整快了还真不行。他说2005年如果因为这么做了，可能就不会到现在百年一遇大危机了，你们中国这么做，是主动想捅破泡沫，这个话里可能还有话，到底能不能成，考验着中国政府，这是我个人认为，考验着中国政府的智慧，考验着中国政府如何在调控中间讲究艺术。
怎么样把那些政策能不能慢慢地替换出来这是关键，在这个问题上，我们也看到房地产的投资1-12月份31%，全年有人预测可能25%左右，明年房地产的投资，我找一些年轻人帮我算，我也找任志强来聊，任志强说16%，历史最低点。年轻人通过各种各样的模型和历史数据来看15-20%左右。如果是20%，GDP可能还是能在保八以上。但是，讲15%-20%，都基于现在的基本情景不变的情况之下，情况会不会变化，房价还在跌，交易量还在萎缩，对开发投资明年到底什么影响，确实是个很难预测的事情。
我说在现在的情景下，现在什么情景？信托理财进入房地产的问题还没有暴露出来，明年一季度，会不会有风险？温州跑路潮，当然温州的量很小，对全国来说很小。温州的跑路潮说死保一百天，这个年关能不能过得去，鄂尔多斯的事情更多的银行贷款金额不多，但也是涉及到房地产里面的一大堆事情，有的是民间融资的问题。
这是什么意思呢？我们都在看到现在的情景下来分析15-20%的投资，如果情景起了变化，价格、交易量对投资到底什么影响？投资对明年的GDP、就业、上下游到底什么影响？我认为需要非常谨慎密切的关注。交易量是在价格跌到什么水平，是放大了还是进一步萎缩了？这个就是在市场的心理博弈中间，因为现在很多老百姓他不买，他等着，他就知道还要跌，虽然是刚性需求。所以在这个背景之下，一切都在不确定、动态中间。如何准确地把握市场发展态势，如何正确地引导市场发展态势，很关键。所以，我只是想讲这一点，市场怎么转我们必须继续关注。在这个节骨眼上我们进一步的政策，第一，我认为明年的社会保障房仍然要加快。我也关注到专家、市场说我们明年要不要关注社会保障房，我讲的是社会保障房的建设速度不变，是讲的资金坚决不能退，资金要进，中央财政要支持社会保障房的建设。
第二，我个人认为，因为海南泡沫经济我们都经历过。如果在稳健的货币政策之下，有些小开发商确实撑不下去了，社会保障房能不能赊购那些烂尾楼，改造一下，变为社会保障房、廉租房。这完全是我个人的想法，我更愿意听你们的建议，了解你们的想法和动态。就是能不能在社会保障房的用途上面做些调整。
第三，对于地方融资平台，今年要到期一大块债务，明年仍然会到期一大块任务，有人说一万多亿。有些债务我们在市场上了解股市不好，原因是什么？中国经济增长了8%，大家都承认，但是大家对这些东西心里都没有底，到底有多少风险，政策预期不明朗，没有信心，所以不炒股票。因此，对于地方融资平台明年到期一万八千亿也好，一万多少亿也好，我们能不能分类处置，拿出办法，就是明确处理的办法，向市场告示，讲清楚，该还的还，该资产重组的资产重组，实在不行的，有关政府必须卖卖自己的资产来还债，你只要把这个讲清楚市场投资者就清晰了，市场相对稳定了，有些该融资的还做融资。
第四，对于地方债，地方债在地方财政收入，有收入前景的、能够偿还的地方政府我们能不能进一步扩大试点，我们现在是上海、广东、浙江几个财政收入比较好的省级城市，我所知道，在中国的地级城市，有些财政状况是很好的，长三角、珠三角，中等城市：佛山、东莞、苏州等等，这些地级城市有些地方财政收入是很好的。能不能在他们保证明年稳定增长中间，因为房地产整顿而影响他们正常的收入，在这块上面我们能不能扩大他们的发债试点，这是我个人的想法。
第五，全国应该对房地产信息的联网速度加快。我也注意到媒体上报道，说加不快的原因，腐败等等因素，具体我不了解，但是我知道，我们金融系统的网络在座都有体会，我们买飞机票的网络非常发达，住房这个网络就那么难吗？我只能说到这个份上。能不能借助发达的网络，在尽快完善全国房屋交易信息的情况之下，选择适当的时机，当然什么适当时机咱们可以研究。如果是价格交易量影响了开发投资，自由落体式的下降，应该充分关注，进行适当的政策调整。
但是，要讲清楚，就是政策调整一定要给市场明确的信号：坚决打击投机炒房的方向不变。怎么调？我提出是用交易税来逐步顶替、替换限购政策，而限购政策能不能适当调整，也不是全部取消，有些确实是刚性需求的，能不能满足，有些老板，广东的老板、企业家在上海、在北京也有企业，他确实经常三地跑，住宾馆成本高，在那边买一套房子，但是他不准备卖，就是租，能不能满足，诸如此类，要有技术手段能够保证。
如果限购政策作出适当调整，当然对于外国自然人的资金进中国炒房地产仍然要密切关注，坚决打击。在这个背景之下，我如果宣布限购调，应该跟老百姓说得清清楚楚：打击投机炒房坚决不变，同时出台交易所得税。具体怎么做，也可以研究。一年多前我就说了，能不能针对第二套、第三套房以上，根据他的持有年限，半年内就买进卖出，一年内买进就卖出了，根据持有的日子、持有的年限，严格制定出累计的高额交易税，让你赚不了多少钱，至于阴阳合同、管不住，我坚决不信，那是管理问题，那是打击力度不够，你可以杀鸡给猴看。
在继续打击投机炒房，保持经济稳定增长中间，这么多民间资本怎么办，那又是老话。加快落实去年国务院制定的国务院36条，加快公共事业的投资，大家有钱，股市不好，房子不让炒，这个钱到哪里去，存款利率又是负的。而现在如果说讲结构调整也好、讲投资也好，靠政府计划、指令想调出一个合适的结构，是不可能的，我是不相信的，我们就是在一些投资门槛坚持放开，坚持市场化，谁有钱谁承担责任，谁来投资，慢慢通过市场才能调过来。
第六，我在微博上讲的，中国的很多问题，结构调整难以调，社会分配不公，群众意见比较大，与此同时，垄断实体比较重，我们中央、地方政府持有的国有资产27万亿，我们能不能国退民进，适当地在保持相对和绝对控股的前提之下，多余的股份慢慢向市场卖出，当然有的不是上市公司，有计划的慢慢卖出。置换的钱干什么？救穷人，不是平均分，只专门救穷人，救了穷人他马上去消费，马上去买日常的生活用品，这样救穷人，扩消费，促增长，稳社会。这是需要拿出战略勇气来解决的中国经济中间的一些长期问题。我的发言就到此结束。谢谢大家！
高广垣：“地王”不断产生的时候令银行风险加大
2011-12-10 21:30:17 来源: 网易房产
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房地产资本资产有限公司总裁高广垣
网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，房地产资本资产有限公司总裁高广垣对中国房地产市场提出了自己的看法，高广垣认为“现在我们看到国内的商业银行在这一块是控制得比较紧，而且无论是大小企业，现在借款方面都非常困难。我觉得这是一个健康的调整，也是应该控制的，不然的话我觉得“地王”在不断产生的时候，同时我们的风险会非常的大。不但影响国民的买房能力，而且会影响到整个经济体系。所以，我觉得这是应该控制的。而现在控制的力度确实是比较够，如果能够看到房价、地价能够有一个健康的调整，对将来市场的发展还会比较好。”
以下是演讲实录： 高广垣：
今天这个题目我觉得确实是现在商业银行要面对的一个比较重要的出路的问题，因为房地产贷款现在占商业银行的比例也比较高，商业银行的房地产贷款一般来讲是分成两类，一类是跟房地产开发有关的房地产的贷款，第二类是消费者的贷款，是抵押按揭。
在2000年初的时候，我参与的比较多的是住房按揭的贷款的证券化的一些讨论和工作，我觉得现在可能国家或者是大的商业银行现在很关注的是房地产贷款，但是没有太注意的风险是在个人住房贷款、按揭的风险。
我们知道前几年美国出事的次案，就是在于个人住房按揭在做的时候，本身它的风险要求就没有达到合规的要求，而出现了大批量的不能还款的借款人，在这个情况之下，我觉得中国现在面对的房地产市场可能是房价要下跌的幅度比较大。现在说10%、20%，可能不知道还会不会到底，如果再往下掉的话，可能会出现比较大规模的风险，就是还款人可能就还不了钱。
在这个情况之下，我觉得商业银行得要非常关注风险，而且以后在做个人住房抵押贷款的时候，也应该是把这个基本功要做好，就是怎么去判断还款人的还款能力、还款意愿，以及将来他的物业要调整价格的时候，这个还款人能不能承受得了，这都是非常基本的基本功。
第二，现在无论是中央政府还是银行都是非常关注房地产贷款，就是开发商向银行去借钱，去开发他的项目。现在我们看到国内的商业银行在这一块是控制得比较紧，而且无论是大小企业，现在借款方面都非常困难。我觉得这是一个健康的调整，也是应该控制的，不然的话我觉得“地王”在不断产生的时候，同时我们的风险会非常的大。不但影响国民的买房能力，而且会影响到整个经济体系。所以，我觉得这是应该控制的。而现在控制的力度确实是比较够，如果能够看到房价、地价能够有一个健康的调整，对将来市场的发展还会比较好。
当然，刚才蔡总也提到了我们提出其他创新的，比如OEIT，就是房地产投资信托基金在香港、在海外都有很多上市的案子，但是在中国这个还是处于比较初步的阶段。我们看到前几年，包括最近，香港的长江实业把他们的东方广场拿到香港去发人民币的OEIT，这也是一个很成功的例子。虽然说上市以后不是做得很好，但是也是因为市场最近表现不好。
我觉得这应该是中央政府以及有关的监管机构应该要加强做研究。因为最近我也在帮助一个比较大的国企开发商，去研究，把他们的收租物业，也就是商场，有大概100个亿左右，想拿到香港去上市，做OEIT，正好在海外现在有几千个亿人民币的流通，他们的回报率在海外非常低，大概1%-2%左右的利息，所以这是一个非常好的时机。
商业银行现在也应该去想创新，我们看到，银行的存款基本上比较多是短期的存款，而房地产的贷款很多时候是长期的，所以这个时间的错配对商业银行来讲确实是一个考验。但是，我现在接触到的一些项目，包括一些城市开发的项目，包括一些一级土地开发的项目，规模都非常大。一说就是几十平方公里的项目，而且年期也比较长，现在我们也正在处理一两个城市发展基金的募集和成立，我们一算这个时间，可能就是8-10年的时间，银行是一个非常好的渠道，去引导长期的资金投入到房地产的比较长期的投资，我觉得这也是应该商业银行可以考虑的创新。
我想还有其他的创新可以做，但是我们也要关注一点，就是我们看到欧美国家很多商业银行参与了投资银行或者是用了投资银行的一些投资方法，令到很高风险的投资他也背了，这样就出现很大的风险。所以我认为中国的商业银行的体系应该要吸收西方国家的教训，不要学他们的做法，把非常高风险的一些投资纳入到商业银行的资本金的投资或者是客户的投资。到底这个怎么去做平衡，或者是表外，怎么样把风险隔离，以后还要研究。我先进这么多，谢谢。
