房地产市场信用风险分析_房地产市场分析对评估

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2014年房地产市场信用风险分析

自定义来源2014-03-24 11:16

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房地产市场基本面分析:(1)中长期来看,即将度过高峰期的房地产行业在未来5年将会进入平稳下行的趋势,需求大于供给的时代将结束;(2)展望2014年,我们认为房价将继续结构性分化,这种分化表现在两方面,一是从区域房价来看,一二线城市房价可能继续温和上涨,三四线城市房价或出现停涨,甚至一些城市的房价还会下跌;二是从新房与二手房的价格来看,二者的价格走势将继续分化,新房价格涨幅继续强于二手房价。整体而言,今年房价涨幅的拐点可能出现,房价涨幅将会回落,但尚未达到由涨转跌的时点,房地产企业的投资增速也可能会持续下滑。(3)房地产行业自2003-05年就开始了泡沫化进程,通过横向比较发现,美国和日本房地产泡沫均破裂于加息通道,在利率持续上升1.5-3年后,房价均出现大幅下跌,但目前国内利率持续上升的前提暂时并不存在,从当前的通胀水平来看,自2012年1月以来国内通胀率持续低于政府的通胀目标,短期央行的加息动机也并不存在,而且从1.5-3年的领先时间窗口来看,2014年也不会成为房地产泡沫破裂之年。房地产投资资金来源分析:银行贷款仍是房地产开发投资的主要资金来源,占比超过50%,其中个人购房贷款尤为关键,约占房地产投资资金来源的37%,一旦银行开始普遍收紧个人房贷政策,房地产企业的资金链将受到严重考验。目前信托融资占比较小,因此若房地产行业遭遇滑铁卢,受冲击最为严重的当属银行业。房地产信托违约风险分析:今年由房地产崩溃引发大规模信用违约的可能性很小,即使出现房地产信用违约,也大多将集中在三四线城市,且以小型房地产企业为主。从时间分布上看,考虑到期规模及投向城市,5月和12月出现房地产信托违约的概率较其他月份偏大。信托公司方面,部分信托公司的到期受托规模明显较其盈利状况偏高,比如安信信托;部分信托公司则有较高的资产负债率,比如平安信托和四川信托;投向城市分布上,中航信托、中融国际信托和大业信托投向三四线城市的占比相对偏高。