房地产忽悠了谁_中国房地产界十大忽悠

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自从房地产热以来，在长达十五年时间里面，关于房地产泡沫的批评一直不绝于耳，最近某研究所的报告吧这一问题又推向新高度。这种批评甚至主导了政府对房地产经济的管理，让楼市招致了频繁的调控。然而楼市走势与这种批评声、政府调控一直背道而驰，让批评者嘘唏、让政府的信誉惨遭重大贬损。

房地产有病毋庸置疑！如果一个病人去看医生，医生只有弄清楚了什么病才能下药，然而时至今日社会甚至不清楚房地产之问题何在，政府就频繁下药了，社会对政府房地产调控吐槽实属必然。把所有的责任都归给政府是中国特色，这源于政府把空一切的体制，即使如此，仍然有失公允，社会对房地产的价值观、理论研究落后也是形成这种局面的重要原因。

房地产泡沫、能够证明房地产泡沫的房屋空置程度是很典型的问题。但是，我们不是写小说抒发情感，不能在没有确切定义的前提下当做形容词，那么随随便便地使用这些概念，进行经济管理。在经济管理上需要对管理对象确定，否则就是我们在忽悠楼市，楼市必然反过来忽悠我们，让我们收获判断失误、决策无效。

这么多年来，那么多人谈论房地产泡沫，政府也经常使用这个概念来调控楼市，但是，我们竟然没有一个确定性的泡沫概念，房地产泡沫在中国就像一锅没有煮熟的饭已经上桌了、已经吃进嘴里了，胃口必然抗议，这种虚空是经济管理上的大敌。

本文试图以房屋空置为例来论述这个问题。

一、必须清楚在没有房屋空置概念前提下，谈论空置量、空置率都不具备科学性，必然缺乏实际操作意义！社会流行用物业亮灯数、电表使用状况来统计空置率，如果普通民众、媒体如此审视空置并不是什么问题，理论研究者、管理者基于这样的基础审视空置问题就相当严重了。但是，中国的楼市是诡异的，这种诡异在于其他领域泾渭分明的的事情到了楼市就变异了，假如我们没有定义几岁上学就统计出失学率，社会一定能够轻而易举地地察觉这是荒诞，但表现为相同逻辑关系的事情到了楼市就不一样了，不仅不会察觉荒诞，反而感觉相当好地在没有空置房定义的前提下，整个社会对于房屋空置量、空置率计算得好好的，经常有人占领道德制高点进行正义批判！

二、中国特色的房屋空置定义。发达国家用“表明房屋未被使用，所有权人准备将房屋出租或出售”两个指标确定房屋空置，这样的定义明显不适合中国楼市，原因是中国楼市产品形态属于期房和毛坯房、市政配套也相对项目滞后才可能完成。不同的经济背景应该有不同的定义，如果有一天中国楼市产品形态也现房、成品房了，城市基础建设相应成熟了，使用上述标准不会有太大的问题，而现在我们应该有中国特色的房屋空置标准。

具有中国楼市房屋空置概念需要如此定义。

1、只有确认交开发商交房给消费者才能进入空置统计范畴，既然其他商品有一定的残次品率，也不能要求房地产绝对没有残次品，达不到交房条件、交房后达不到居住条件属于楼市的残次品，在没有得到改进以前，是否进入空置统计需要明确。

2、对于已经交房的项目应该给出标准装修时间，主要考虑设计、装修、通风晾晒的社会时间，超过标准时间没有入住才能进入空置统计。

3、具备了学校、公交、基本商业配套等公共设施，达到使用条件没有人居住才能算作空置。

4、比如服装，我们允许个体拥有多套，而且，人们在消费中也不是把多套衣服同时穿在身上，那么，也应该允许个体拥有因为不同消费模式拥有多套房子，满足对于不同区域、工作与休闲不同需求消费多套房子。

当然，上面的房屋空置认知只是一种观点，确切的标准可以争论。无论如何，都应该在有了确切空置定义以后，按照标准监控得到的空置量、空置率，才能用于理论判断，进而用空置量(率)来判断楼市是否有泡沫，在没有定义房屋空置的前提下，使用空置说事儿，显然没有科学依据，只能强化过去伤害中国很深的随意性。楼市并没有忽悠我们，实际上是我们忽悠了楼市，楼市问题无解实际上是对我们荒诞逻辑的反弹。