商品房销售管理办法_商品房销售管理办法新

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商品房销售管理办法

为了规范我公司商品房的销售行为，调动销售人员的积极性，特制定本销售管理办法。

1、商品房销售人员必须严格遵守公司的规章制度及员工行为规范，维护公司利益和形象。

2、销售部是公司的窗口，应保持环境整洁、优美。销售人员在营业场所应做到着装整齐、仪表大方、热情周到、有礼有节、业务熟练、顾全大局、团结协作。

3、销售人员联系洽谈客户，在洽谈过程中要礼貌并准确地介绍公司状况及开发商品房的布局、结构、装修和各楼盘的具体特征以及价格、付款办法等，不得擅自承诺公司没有承诺的事宜。

4、销售人员在任何情况任何环境下，不得与客户发生争吵，不能在同事间搬弄是非，损害公司形象。

5、销售人员应对公司的销售政策，所推销的产品及经办的业务了如指掌，在推销过程中做到实事求是、全面周到、不夸大、不无中生有。

6、销售人员应严格在公司确定的优惠权限下进行推销，不越权，不擅自向客户承诺。

7、销售人员要具有良好的素质，要保守公司的营销手段，不得与客户串通，不得从事中间倒房，接受贿赂等行为。

8、购房定金，住宅不得少于10000-20000元，商业用房不得少于20000-50000元，售楼员不得以任何借口预留空房，实行先将定金足额付至公司帐户，签订合同者优先。如果由于价格、装修标准未确定，可收取定金确定预售房，待价格、装修标准确定后15日内签订商品房买卖合同，若逾期不签合同者，预交订金不退，房屋可再次出售。

9、购房户若分期付款，可采用：（1）公司赊欠的办法：须签订欠款偿还协议并办理公证，或由售楼员提供担保，期限最长一年，月利率10‰；（2）银行按揭贷款：住宅1—15年，首付款40%；商业用房1—5年，首付款40%-50%（首套房）。按揭贷款的具体要求（指期限、额度、利率及规定应承担的相关费用等）均以银行同期要求为准。在购房户按要求已提供齐全有效的资料后，贷款未审批下来时，欠款不需付利息。对于贷款户应办未按要求办相关手续的，暂扣售楼经办人当月工资100元，待手续清理后如数退还；对于贷款户连续2个月以上未办相关手续的，每月暂扣售楼经办人当月工资200元，待手续清理后如数退还。以上暂扣工资以户为计算单位。

10、购房人及经办人（必须持购房人授权委托书）持定单到财务部办理付款、收款手续，收据（发票）付款人姓名应与合同约定购房人相符。否则不签订商品房买卖合同.11、签订商品房买卖合同时，一次性付清房款的必须全款交清方可在网上签订商品房买卖合同。分期以现金支付房款的首付款必须达到总房款的40%方可签订商品房买卖合同，并在合同付款方式中注明已付款数额和未付款后期如何支付。办理按揭贷款的首付必须达到银行要求的首付款比例方可签订商品房买卖合同。合同份数规定：一次性付清房款和分期以现金支付房款的商品房买卖合同一式四份：甲方二份，乙方一份，产权一份，办理按揭贷款的商品房买卖合同一式五份，甲方二份，乙方一份，产权一份，银行一份。销售人员签合同时必须认真仔细、数据准确、条款责任清楚，如房屋面积、付款方式、交房时间、利息计付、违约责任、银行按揭应付费用等。合同条款要认真填写，并给住户做详细解释，不留后遗症。办理按揭贷款的相关手续及代收款项须向购房户解释清楚明白，资料（如办理按揭贷款进行房屋登记时所需的商品房预告登记约定书、赤峰市商品房预告登记申请书、商品房预售许可证等）配备完整。销售合同不缺项、漏项。如果因销售人员计算不准确、合同填写有误，致使欠款不能按时清收，给公司造成损失，销售人员应承担全部责任。

12、购房人签字后，由财务部审核无误，销售经理签字，再由经办人员到办公室公章管理人员处审核、盖章，并办理存档手续。合同购房人与签字人必须是同一个人，当不一致时须出具合法委托书，并提供委托人、受委托人双方身份证明。

13、未经销售主管经理及经办人、购房人签字，办公室公章管理人员不得盖章，合同章应妥善保管，不得丢失或挪作他用，否则由合同章管理人员承担责任。

14、销售合同签订后，必须及时交财务部及公司合同管理人员保管，合同管理人员随时登记造册，并准确反馈空房的信息，妥善保管销售合同资料，如因信息提供不准确，给公司造成损失，合同管理人员应承担主要责任。销售部合同管理人员每周六向售房部公布一次销售情况，空房以销售部合同管理人员公布为准。

15、销售人员负责合同履行全过程，并承担合同担保责任，即：对合同签字人员的签字行为负责。如果出现购房户与签字人的行为纠纷，售房经办人员承担全部责任。

16、销售提成办法，凡公司内部人员、关系单位有关人员购房按公司规定的优惠比例成交的合同，销售人员不享受提成。公司对外抵帐成交的合同销售人员不享受提成，其余成交的合同，销售人员可按公司确定的提成比例享受提成。销售提成依据当期销售资金全款现金入帐后实际数额计提。

17、销售人员向购房户移交商品房时必须严格按照合同规定，按程序办理，认真填写有关表格，并负责向购房户解释清楚商品房的使用须知、注意事项、保修范围、期限等。

18、退房程序：由购房人到合同管理人员处领取退房审批单，填写退房原因、申请，签字按手印，并提供有效身份证明，由原售房经办人签署处理意见，说明是否同意退房。由售房经办人持审批单到分管经理处审批，经分管经理同意后方可办理退房手续。出具向当地房产管理局提供的纸质《退房申请》，并在网上登录《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》提交退房申请，退房人夫妻双方持身份证（原件、复印件）、结婚证（原件、复印件）、《退房申请》（原件）、原网签的《商品房买卖合同》（原件）到房产交易大厅查档、到房产局市场科退房。经当地房产管理局在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》中审批同意退房后，由合同管理人员按退房审批单收回原《商品房买卖合同》加盖作废章，退房人持原收款票据由售房经办人、合同管理人员、退房人签字后按审批单处理意见到经理处办理退款审批。房屋办理退房手续后一律交由销售部统一对外销售，不得由原购房人出卖，否则不得退房。

19、换房程序：先按退房程序办理后，再办理购房手续，退、换房人都必须与原购房人为同一人，并且须持本人有效身份证明，售房业务员不得代办，否则，不得办理相关手续。

20、退换房违约金约定：购房人退房的如未在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的，收取购房人10000元违约金；如在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的收取30000元作为违约金。购房人换房的如未在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的，收取购房人5000元违约金；如在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的收取20000元作为违约金。退换房审批单中须写明违约金数额。

21、本办法自2011年4月1日起实施。

22、附件：合同签订审批单

退房审批单 换房审批单