北京房价分析_北京房价回归分析
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毛泽东思想与中国特色社会主义
暑期调查实验报告
关于北京房价调查
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调查人： 0708320109藏磊
北京房价调查
去年6月份在家放假，那时候开始关注到北京房价的上涨，特别关注和第七日等栏目开始明察暗访北京的房价，那时候开始发觉北京房价开始疯狂上涨，基本上是每天一个价格，有的买家头天去看房和房主谈好了价格，第二天再去的时候就发现房主的房价上涨了几万元，于是在一气之下没买，过了20几天后突然发现，以前想要买的房子已经涨上去了20几万。
在2009年11月份，北京10家重点房地产经纪公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套数和增幅均达到09年以来的最高值。而京城二手房均价更在当年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。
这个数字说明了什么？那时候我也去留意了一下北京的二手房价格，发现在100万元以下的二手房都已经很难找到了。连北京的二手房都已经跨入百万元时代，老百姓对此有什么样的感受呢？对此我特意收集了一些人的看法。
网友A：“老百姓光收入才多少钱，两辈子我都挣不出这房钱来，这不是疯了吗，你说房价是不是疯了，我就觉得好像是不可思议一样，按我想的现在应该是最高点了，但我担心是不是还会涨到6万，所有同志大家说起来这房价，说实在的都晕菜。”
在北京，买不起房的人很迷茫，那么，拥有房产，看着房价上涨的人是不是心里乐开了花？
网友B：“我现在有自己买的房，但是现在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不够。增值了我们也不能卖，你卖了以后没地住，我卖了这套房子，我还买不起别的房，相比较来说还是贵，太贵。”
21世纪不动产的工作人员说，房价从年初到现在，有的楼盘价格已经翻了一倍，高房价的压力下，小户型开始热卖。
“小户型成交的越来越多，40平米到90平米之间非常多，那这说明了什么，说明现在房价居高不下，工资也不涨只能买小户型。”
调查中我发现，虽然已经买了房的和没买房的对高房价都不满意，但他们之间的财富鸿沟也在迅速加大。
尹中立：“房价的大幅度上扬，就会导致社会贫富差距的进一步的扩大，因为有房子的人，毫无疑问他是有钱的人，有钱的人会更加有钱，然后没钱的人没买房子的人，就会更加贫困，它就会拉开整个社会的整个财富的这种鸿沟，会越来越大。”
当时我就在思考一个问题，明年房价是不是还会继续上涨？
从这几位网友的反应中，多少也说明，高房价给大家带来的心理冲击还是比较大的，不仅改善住房的梦难以实现，而且还会影响到社会财富的分配。
不管是买了房的还是没买房的，房价高涨让大多数人都乐不起来。一般来说，住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围，6-7倍以上居民购房就已非常困难。就这样北京的房价在2009年疯狂上涨了一年。
在2010年4月国家出台了京12条抑制房价，这时北京的房价出现了转机，有分析师预测，北京的房价将立即停涨，预计在年内出现下调30%的可能，多数专业人士认为7、8月份北京房价可能出现全面松动。
2010年7月4日，在全国国土资源厅局长座谈会后，国土资源部部长徐绍史表示，“现在总体局面是向好的，但积极参与房地产调控一定不能放松。”“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”
徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。
在上述座谈上，徐绍史还表示，下半年国土资源部门将继续积极参与房地产调控，各级国土资源部门要按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。主要措施是，根据年初供地计划，继续保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。
与此同时，在日前召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。
对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。
这已是国土资源部官员近半个月内四度就楼市调控表态。
此前，6月18日-23日、6月28日，国土资源部副部长贠小苏、国土资源部部长徐绍史先后在相关办公会议上表示，房地产用地管理调控仍是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务，全系统要坚定主动参与房地产用地调控的决心，进一步加强房地产用地管理和调控。
另外，住建部有关负责人也对《人民日报》表示，各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。
在楼市买卖双方博弈胶着之时，如此密集的官方表态引发市场猜测，政府对房价下跌和楼市全面调整也许已有准备，在政策达到效果之前，楼市调控或许不会放松。
根据中国房地产指数研究院的7月2日发布报告称，受4月新一轮房地产调控政策影响，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。同时在他公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》报告中显示，目前购房者观望心理严重，对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成。
不过，根据华泰联合证券的跟踪研究，房地产开发商主动价格调整可能比市场预期更晚。华泰联合证券对北京楼市的调研显示，北京目前新房市场明显降价的项目不多，部分楼盘的定价甚至仍具有较强的进攻性，如太阳公元、山水文园、屯三里不但未降价，前两个楼盘在售楼栋仍然为开盘以来的最高价。
据博览财经资讯的研究预测，七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。
不过，从跌幅上看，博览研究员认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺
口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。
博览研究员分析说，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。
此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。
但博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。
但是我同时注意到，北京已开始向郊区县修城铁。这样可以方便郊区的人进城方便，随着向郊区的发展，郊区的房价却在迅速的增长。比如9号线，从丰台到房山，其所经过的新盖小区价格不降反增，有的甚至从4000多元，直接升至12000多元。虽然城里的价格有所下降，但是我们并不能忽视郊区房价的上涨。通过调查我发现，许多城里的上班族因为买不起城区的房子，现在已经开始关注到郊区的房子，因为郊区房价相对城里来说价格低廉。如果交通比较便利，那么住到郊区就比住到城区划算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊区买了房子，因为郊区的空气相对来说比较好，老人们一般喜欢清静一些的地方，而城区就显得比较吵闹了。综合以上的原因郊区的房价正在迅速增长，虽然价格和城里的房子还有区，但是房价上涨速度不容忽视。
随着北京一手房房价的上调，二手房的价格也是一路上扬，有人说租价的飞速上涨比房价上涨更让人担心，还有人说租价涨势难以维持。对于租价突然间的爆发式增长众说纷纭，那么北京租赁市场的整体状况如何？租价在上半年发生了怎样的变化？涨幅趋势是怎样的？不同区域租价呈现怎样的特点？
2010年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数依旧保持向上走势，月租金价格已经突破了08年奥运会期间北京月度租金高点。上半年全市租金均价为2713元/月,同比去年同期的2322元/月上涨了16.84%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了向下调整的态势，进入到今年的1月以后指数走势呈现稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内其可能将继续维持这一状况。
从城八区住宅租赁市场来看，2010年上半年城八区租赁均价达到了2792元/月，与去年同期的价格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅为14.70 %。从各具体区域来看，东城、宣武、朝阳、丰台以及石景山区涨幅相当明显，其上涨速度高于同期内整体市场水平。
市场中的租金价格出现了持续上涨。一方面，租赁旺季中区域供需关系的变化决定了价格变化的走势方向；另一方面，近一段时间以来国内宏观经济表现一般，粮、油、菜价的快速上涨使得通胀的压力不断增大，令部分业主在定价时向上调整了租金水平；此外，去年以来租赁市场一直处于奥运后的调整期。08年末09年初因为经济的不景气让市场中的求租者承租能力下滑较快，业主为了避免空置选择降价出租。而随着09年中经济走势从低谷开始回升，出租方开始重新制定先前较低的承租价格。最后，虽然房价在现阶段出现了下降，但是前期房地产价格的快速上涨，租金售价比出现了失衡，租金价格仍有与房价联动的补涨
效应。
伴随着房地产交易市场的冷淡以及CPI的不断走高，租金水平的大幅上涨将不可避免。但是目前租赁市场中的主要客群年收入能力多集中2-8万/年，其年龄结构也相对较低。如何能通过行政手段解决中低收入群体或大学生毕业求租将成为短时间内政府部门应当重视的问题。否则放纵租赁市场租金过快上涨，而不采取适当的应对手段将很可能会让全市的租赁市场步入房地产交易市场价值偏离的后尘。
从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，为36.34%；海淀其次，约为21%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的近六成。此外租赁成交第三大区域--丰台区成交比重上升到了近14%。造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然在轨道交通、城市轻轨等城市新型交通工具的推动下租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。
由于去年北京地铁四号线的开通、CBD东扩、金融街的西进、第二机场选址的确立以及新南城规划的制定，带动了市场中新的承租热点产生。受益到城市规划建设的影响，朝北板块、四季青以及南苑等区域今年以来区域租赁市场相对较为活跃。根据二级区域的具体表现来看：市场中中关村、西直门、东坝、驼房营、垡头、旧宫等区域成交量价涨幅较大。中关村、西直门主要是受到大学生毕业或求学因素拉动所致。成交量较去年同期上涨了1.74%，租金水平则上涨了近13%。东坝、驼房营等区域是因为CBD东扩后，区域位置更加接近核心区，同时其相对低廉的租金价格形成了洼地效应，吸引了大量CBD工作的中低收入群体。
