房地产价格变动趋势_房地产行业价格趋势
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目前，有两种说法特别有趣，一种是2013年春节之后中国房价将暴涨，理由是2011年以来土地供应不足，导致商品房供应可能断档；另一种说法是，如果到2020年，国民收入较之2010年实现收入倍增，那么房价恐怕至少也得翻番。
那么，2013年中国房价运行状况会如何呢？
我的预测如下：销售面积可能创十年新高，但销售价格大致平稳。房地产行业呈现出销售好于投资、一二线好于三四线、住宅好于非住宅、龙头企业好于小企业的特点。作出上述判断的逻辑如下：
国家政策和货币因素
第二，国家三令五申，不会改变房价调控主基调，但排队看房的人似乎越来越多，成交量也在逐渐攀升，不仅是消费者、连一些开发商都开始对楼市预期发生变化。政策的调控仍将延续，继续收紧或放松的可能性都不大。新近的中央经济工作会议显示，明年经济增长和通胀的目标可能分别为7.5%和4％，财政预算赤字率和广义货币供应量增长则可能分别为2%~2.5%和14％~14.5%。中央经济工作会议对房价调控使用了“坚持”一词，显示明年宏观调控即便有所放松，其前提也是物价、房价的相对稳定，房地产调控政策明显放松是无望的。房产税等更严厉的措施似乎也未到推出时点，这将保证房地产运行在相对平稳的轨迹上。考虑到2013年是保障房中可售部分的供应高峰，因此2013年房屋销售面积可能接近11亿平方米，预计房价整体涨幅可能和CPI接近。供需因素
第三，销售好于投资。以往的经验是，在楼市销售回暖约5~6个月后，楼市投资也将温和上升。2012年2月份之后，销售逐月回暖，但房地产投资并未和过去10年一样也随之回暖，开发商新开工、继续拿地的态度非常谨慎。全国之所以再度出现新的“地王”现象，并非土地出让市场整体活跃，而在于一二线城市核心区地价昂贵、地块较小的土地出让，更受到青睐。预计2013年销售面积和销售金额仍将回暖，但对上游行业的带动则相对有限，全年房地产投资同比增速也难以达到20％以上。
1、一二线好于三四线。尽管从总体上来说，房地产供过于求的局面已形成，但在“北上广”和部分省会城市的核心区域，可能会出现房价明显上涨的情况，但其对区域市场整体房价的影响有限。个中原因在于房价统计方式的改变。北京四环以内、上海中环以内的房价在2012年涨幅可能在20％左右，但却没有带动城市整体房价的明显上升，原因在于这些城市核心区域的房屋交易主要是二手房，而存量房价格变动基本不统计在房价之内。即便这些城市核心区供应的新房涨幅明显，但其供应量只占城市整体供应量的不足10％，对整体房价的推动作用也有限。
2、不可忽视的是，三四线城市过去两年未受限购限贷政策的直接冲击，开发量巨大且新增人口迟缓。再考虑到2013年也将是保障房中可售部分的供应高峰，如果将这部分交易纳入房价统计范畴，也可能会对平抑房价有贡献。一线核心区域房价明显上涨，和全国房价涨幅有限的格局将并存。
3、住宅好于非住宅。房地产调控政策导致过去数年非住宅的供应大增，但中国首次置业和改善型居住是目前需求的主流，电商平台的兴起则又推动了大型商业卖场的需求趋于萎缩。因此，非住宅的销售尤其是三四线城市的非住宅销售
将比较艰难。不仅如此，我甚至倾向于认为，在一些中西部城市，城市综合体泡沫已悄然浮现泡沫显现的出现，为一线城市居多。
一线城市房价仍惯性上涨
“国五条”细则落地至今，对于北上广深四个一线城市来说，除了北京严厉的限价政策使得新房价格出现停涨之外，其它三个城市的新房价格不降反涨，深圳更是创下近3年来的新高。
二手房：
虽然一线城市二手房的成交量大幅下滑，但是，成交价格并未松动。
从市场实际价格变化看，由于新政落地还不足一个月，市场观望情绪较浓，买卖双方价格僵持没有明显松动，尤其是“满5年唯一”和低税房 源，价格基本不会出现下降空间。但一些受政策影响较大的房源，业主报价出现一定松动，但整体幅度并不大。从议价角度看，4月议价空间比1月提高1.14个 百分点。从目前的价格走势上看，短期内价格普降还难以实现。
新房：
在一线城市“国五条”细则落地之后，其松紧程度的差别决定了当地楼市的表现。受到严格的价格管制，4月份北京新建住宅价格基本停涨。而深圳、上海新房成交均价则出现不同程度的上涨，深圳4月份新房成交价则达到2010年3月以来的最高位。
“4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。当前房企的涨价意愿仍然较强，存在博弈心态。短期可能会坚守价格保持观望，但在资金和销售进度的压力下，也会调整价格逐步入市。”张旭表示。
中国房地产学会副会长陈国强认为，目前市场的表现显然是受到“国五条”的影响，但是这并不能说明政策已达到目的。政策的意图是调整短期成交量，还是调整深层次的供需关系，这是判断“国五条”是否达到目标的标准。
二三线城市房价下跌
全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊最新发表的《亚洲住宅市场回顾》报告预计，未来12个月，在中国内地，二线及三线城市的住宅价格有所下跌。
竞争与垄因素
第六，房地产企业苦乐不均。从上市房企的负债率来看，目前接近80％，是过去15年来的新高，这显示后续退出房地产行业者将多于新进入者。有品牌、资金和市场优势的大型开发企业，其市场占有率将持续上升，相当部分的中小开
发商可能会选择获利了结。2013年，销售面积和金额的上升，对开发商盈利增长的贡献是有限的。流动性宽松导致的资金成本回落，才是开发商利润增长的重要因素。明年上市房企业绩很可能超出目前的预期。
中国的城市化和房地产，既然有早熟，便必有早衰。商品房和保障房的建设高峰很可能已经过去。纵观未来8年，商品房新开工和在建面积很可能已来到了历史高位之前。我们很难想象未来8年，商品房供应量也能如GDP和居民收入那样翻番，年销售20亿平方米，或年新开工30亿平方米几乎是让人难以置信的。同时，保障房的建设力度也将趋弱，毕竟中国的城市化率、人口增长和迁徙已到了拐点，居住基本条件已有显著改善。未来中国房地产很可能处于相对平稳的状态。
从上述数据和逻辑看来，2013年的房价暴涨论，其实现的可能性甚低；未来随着中国居民的收入倍增，房价仍有一定空间，但余地已不大。
报告显示，受楼市降温措施影响买家转投海外市场，海外买家对英国住宅物业的兴趣亦大大提高，而亚洲买家几乎占英国新建物业买家的一半。同样的，泰国、菲律宾、澳洲、新西兰、美国及加拿大亦日益受亚洲买家追捧。在中国内地，收入上升、城镇化步伐加快、小家庭渐多以及缺乏投资选择，皆推动住宅市场向上，相信这些推动因素在中期内都不会改变。
报告表示，相信近期推出的楼市降温措施将影响交投量及价格。由于每个市场都不同，相信未来12个月在中国内地，预计二线及三线城市的住宅价格有所下跌。但是，房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。
因此，中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。
届时，相对高速的收入增长将会有效消化高房价带来的房地产市场泡沫，辛勤劳动带来的收入增加速度需要超过基本居住住房房价增长速度，这是政府未来需要给消费者的承诺。
2013年房地产各项指标将会好于上年
预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。
但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。
2012实质是政策最稳定的一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，13年只能是谨慎悲观的一年。
较之2012年，2013年楼市将现三大变化：一是政策将趋严，预计4月份开启新一轮调控;二是供应将增加，普通商品房、保障房的供应量将大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象将难以看到，代之以积极执行。
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